O mercado de Cocaia em dados reais
COCAIA concentra 48% dos imóveis em casas, com ano típico 1989. O valor mediano das transações registradas é R$ 60.000. O movimento se concentra em vias como Rua Erwin Fuhrmann, Rua Henrique Muzzio, Rua Elizeu Ferreira de Paiva.
Preço do m² em Cocaia
O preço mediano por m² em Cocaia é R$ 969/m², calculado sobre 1 transações de apartamentos registradas em cartório (ITBI). Por serem valores de cartório — e não preços de anúncio — tendem a ficar abaixo do que se pede nos portais.
Apartamentos à venda em Cocaia
Um apartamento em Cocaia tem mediana de venda de R$ 121.158 (base ITBI) e mediana de R$ 969/m². Veja os imóveis disponíveis no mapa acima.
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Como está o mercado imobiliário de Cocaia?
Dados 100% públicos: cadastro de IPTU e transações registradas (ITBI). Os valores são da base do cartório (ITBI), não preço de anúncio.
O preço dos imóveis em Cocaia subiu ou caiu?
Em Cocaia, o valor típico de venda nos últimos 12 meses foi R$ 260.000, segundo 3 escrituras do ITBI registradas até . São poucas vendas para medir se o preço subiu ou caiu.
Só 3 vendas no último ano: pouco para traçar uma tendência. A lista mês a mês abaixo mostra cada mês.
Como calculamos
Cada ponto é o valor típico (a mediana) das vendas registradas naquele mês: metade saiu por menos, metade por mais.
A linha é a tendência: a média dos últimos 6 meses. Ela tira o sobe e desce de um mês isolado.
Mês com menos de 3 vendas aparece vazado e não entra na linha. Costuma ser o mês mais recente, que o cartório ainda está registrando.
A variação de 12 meses compara a mediana do último ano com a dos 12 meses anteriores. O número só aparece com 120 vendas ou mais no ano.
Ver mês a mês
| Mês | Valor típico | Vendas |
|---|---|---|
| julho de 2026 · poucas vendas | R$ 418.164 | 1 |
| março de 2026 · poucas vendas | R$ 1 | 1 |
| novembro de 2025 · poucas vendas | R$ 260.000 | 1 |
| junho de 2025 · poucas vendas | R$ 73.500 | 1 |
Duas métricas distintas: a mediana histórica (R$ 60.000, todas as transações) e a mediana dos últimos 12 meses (R$ 260.000), que reflete o patamar recente — por isso fica acima da histórica quando os preços sobem.
Quanto custa um imóvel em Cocaia? (transações registradas, base ITBI)
Metade das vendas registradas em Cocaia fica abaixo de R$ 60.000; os 5% mais caros passam de R$ 391.990, sobre 50 transações de ITBI.
- Valor mediano
- R$ 60.000
- Top 5% (P95)
- R$ 391.990
- Total de transações
- 50
- No último ano
- 3
Que tipos de imóvel predominam em Cocaia? (perfil IPTU)
Predominam casas (48% dos imóveis cadastrados no IPTU), em prédios com mediana de 1 andares, ano típico 1989.
Quais foram as últimas vendas em Cocaia?
| Data | Endereço | Área | Valor |
|---|---|---|---|
| 12/03/2026 | Rua Vandoma, 57 | 61 m² | R$ 1 |
| 05/11/2025 | Rua Simeão dos Santos Bomfim, 37 | 67 m² | R$ 260.000 |
| 11/06/2025 | Rua Valter Miranda de Bitencourt, 86 | 70 m² | R$ 73.500 |
| 22/08/2024 | Rua Domingos Tavares Santiago, 71 | 138 m² | R$ 300.000 |
| 18/03/2024 | Rua Antônio Comenale, 68 | 131 m² | R$ 180.000 |
| 02/02/2024 | Rua Tavarede, 10 | 80 m² | R$ 106.000 |
| 20/11/2023 | Rua Erwin Fuhrmann, 376 | 126 m² | R$ 150.000 |
| 11/07/2023 | Avenida Carlos Barbosa Santos, 2400 | — | R$ 1.000.000 |
| 10/10/2022 | Rua Erwin Fuhrmann, 400 | 67 m² | R$ 35.000 |
| 20/09/2022 | Rua Simeão dos Santos Bomfim, 27 | 59 m² | R$ 119.000 |
Cocaia é caro comparado a São Paulo?
Cocaia é o 141º bairro mais caro de São Paulo entre 1.315 com dados públicos. A mediana de transação (R$ 334.982) está 84% acima da mediana dos bairros de São Paulo (R$ 182.489).
Bairros de mercado semelhante em São Paulo
| Bairro | Mediana (ITBI) | vs Cocaia |
|---|---|---|
| Cocaia (este bairro) | R$ 334.982 | — |
| Paraíso | R$ 342.672 | +2% |
| Vila Pompéia | R$ 342.000 | +2% |
| Vila Olímpia | R$ 340.000 | +2% |
| Vila Ipojuca | R$ 340.000 | +2% |
| Moema | R$ 338.000 | +1% |
| Vila Leopoldina | R$ 331.100 | -1% |
Como é morar em Cocaia?
Cocaia é um bairro predominante de casas (48% do cadastro de IPTU), com ano típico de construção em 1989.
Perfil derivado do cadastro público de IPTU e de informações de transporte do bairro.
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Perguntas frequentes sobre Cocaia
Quanto custa um imóvel em Cocaia, São Paulo?
A mediana de uma transação registrada (ITBI) em Cocaia é R$ 60.000 (todos os tipos de imóvel). Para apartamentos, a mediana é R$ 121.158. Nos últimos 12 meses, a mediana foi R$ 260.000. Os 5% mais caros passam de R$ 391.990. São vendas reais de cartório (ITBI), não preços de anúncio; dados atualizados em setembro de 2026.
Qual bairro perto de Cocaia é mais barato?
Entre os bairros de São Paulo com mercado semelhante a Cocaia, Vila Leopoldina tem a menor mediana de transação (ITBI): R$ 331.100, contra R$ 334.982 em Cocaia.
Vale a pena morar ou investir em Cocaia?
Cocaia é o 141º bairro mais caro de São Paulo entre os que têm dado público, com mediana acima da mediana dos bairros da cidade. Em números: valor mediano de R$ 60.000 (teto P95 em R$ 391.990), 3 negócios no último ano (liquidez). Compare com o seu orçamento e veja os dados por rua nesta página para decidir.
Metodologia e fontes
Os dados deste bairro vêm de registros públicos, não de anúncios. As transações vêm do ITBI, o imposto pago em cartório quando um imóvel muda de dono, por isso refletem negócios reais. Área, uso e ano de construção vêm do cadastro do IPTU da prefeitura.
Base de transações (ITBI) até jul/2026. Indicadores atualizados em . Compilação e organização: equipe de dados da Casa Onze. Veja a metodologia completa.
