O mercado de São Paulo em dados reais
São Paulo tem 1.315 bairros com dados públicos de cartório (ITBI), somando 2.595.311 transações registradas. A mediana dos últimos 12 meses, ponderada pelo volume de vendas, é R$ 350.000, com alta de 1,9% frente aos 12 meses anteriores. A mediana de referência dos bairros é R$ 182.489 (mediana das medianas, todos os tipos de imóvel, inclusive garagens). O movimento se concentra em bairros como Santo Amaro, Barra Funda, Ipiranga.
São Paulo em números
São Paulo tem 1.315 bairros com dados públicos de cartório (ITBI): a mediana dos últimos 12 meses, ponderada pelo volume de vendas, é R$ 350.000; a mediana de referência entre bairros é R$ 182.489 (mediana das medianas, todos os tipos de imóvel, inclusive garagens) — valores de venda registrados, não preços de anúncio.
O preço dos imóveis em São Paulo subiu ou caiu?
Nos últimos 12 meses, a mediana dos bairros de São Paulo ponderada pelo volume de vendas registrou alta de 1,9% frente aos 12 meses anteriores (base ITBI).
Como calculamos
Cada ponto é a mediana dos bairros naquele mês, ponderada pelas vendas de cada bairro.
A linha é a tendência: a média dos últimos 3 meses. Ela tira o sobe e desce de um mês isolado.
Mês com menos de 7528 vendas aparece vazado e não entra na linha. Costuma ser o mês mais recente, que o cartório ainda está registrando.
A variação de 12 meses compara a mediana do último ano com a dos 12 meses anteriores. O número só aparece com 120 vendas ou mais no ano.
Ver mês a mês
| Mês | Valor típico | Vendas |
|---|---|---|
| setembro de 2026 · poucas vendas | R$ 350.000 | 368 |
| agosto de 2026 | R$ 352.020 | 15.029 |
| julho de 2026 | R$ 358.000 | 19.518 |
| junho de 2026 | R$ 355.400 | 20.595 |
| maio de 2026 | R$ 350.000 | 20.149 |
| abril de 2026 | R$ 350.000 | 19.555 |
| março de 2026 | R$ 350.000 | 19.085 |
| fevereiro de 2026 | R$ 350.000 | 14.327 |
| janeiro de 2026 | R$ 350.000 | 13.860 |
| dezembro de 2025 | R$ 341.004 | 21.815 |
| novembro de 2025 | R$ 345.488 | 17.495 |
| outubro de 2025 | R$ 343.235 | 20.483 |
| setembro de 2025 | R$ 349.766 | 19.132 |
| agosto de 2025 | R$ 349.900 | 19.830 |
| julho de 2025 | R$ 350.000 | 19.605 |
| junho de 2025 | R$ 350.000 | 19.078 |
| maio de 2025 | R$ 350.000 | 20.374 |
| abril de 2025 | R$ 349.924 | 19.872 |
| março de 2025 | R$ 350.000 | 16.828 |
| fevereiro de 2025 | R$ 346.000 | 16.926 |
| janeiro de 2025 | R$ 350.000 | 14.476 |
| dezembro de 2024 | R$ 340.000 | 18.564 |
| novembro de 2024 | R$ 332.500 | 17.506 |
| outubro de 2024 · poucas vendas | R$ 332.000 | 4.155 |
| setembro de 2024 · poucas vendas | R$ 340.000 | 5.080 |
| agosto de 2024 · poucas vendas | R$ 276.800 | 74 |
Os bairros mais caros, mais baratos e mais vendidos de São Paulo
Nos extremos de São Paulo: Jardim Cordeiro lidera em preço (mediana R$ 1.659.232, ITBI), Iguatemi tem a menor mediana histórica (R$ 40.000) e Santo Amaro foi o bairro com mais vendas registradas nos últimos 12 meses (5.482).
Mais caros
- 1Jardim CordeiroR$ 1,66 mi
- 2Jardim dos EstadosR$ 1,57 mi
- 3Cidade JardimR$ 1,27 mi
- 4Jardim EuropaR$ 950 mil
- 5Vila IdaR$ 823 mil
- 6Chácara Monte AlegreR$ 789 mil
- 7Cidade MonçõesR$ 704 mil
- 8Jardim das BandeirasR$ 660 mil
Mediana histórica de transação. Bairros com 200+ vendas registradas (ITBI).
Mais acessíveis
- 1IguatemiR$ 40 mil
- 2ParelheirosR$ 50 mil
- 3Jardim BandeirantesR$ 50 mil
- 4COHAB AdventistaR$ 51,4 mil
- 5Jardim Nova AméricaR$ 53,3 mil
- 6Jardim GuarujáR$ 54 mil
- 7Chácara Santa MariaR$ 54,7 mil
- 8Jardim Novo ProgressoR$ 60 mil
Mediana histórica de transação. Bairros com 200+ vendas registradas (ITBI).
Mais líquidos
- 1Santo Amaro5.482 vendas
- 2Barra Funda4.338 vendas
- 3Ipiranga4.110 vendas
- 4Vila Mariana4.108 vendas
- 5Tatuapé4.071 vendas
- 6Mooca3.948 vendas
- 7Pinheiros3.793 vendas
- 8Lapa3.702 vendas
Vendas registradas nos últimos 12 meses. Bairros com 200+ vendas registradas (ITBI).
Em alta
- 1Caxingui+30%
- 2Vila Mascote+30%
- 3Vila Jacuí+25%
- 4Vila Hamburguesa+25%
- 5Vila da Saúde+24%
- 6Cidade A. E. Carvalho+23%
- 7Nossa Senhora do Ó+23%
- 8Bosque da Saúde+22%
Variação da mediana 12m vs 12m anteriores. Bairros com 200+ vendas registradas (ITBI).
Bairros de São Paulo por preço
Entre os 60 bairros de São Paulo com mais dados, a mediana histórica de transação (ITBI) vai de R$ 1.659.232 em Jardim Cordeiro a R$ 350.000 em Chácara Inglesa; a coluna de comparação mostra a distância de cada bairro para a mediana de referência (R$ 182.489).
| Bairro | Mediana (ITBI) | 12m | R$/m² | vs mediana dos bairros | Vendas 12m |
|---|---|---|---|---|---|
| Jardim Cordeiro | R$ 1.659.232 | R$ 4,31 mi | R$ 5.441 | +809% | 17 |
| Jardim dos Estados | R$ 1.566.341 | R$ 4,02 mi | — | +758% | 22 |
| Cidade Jardim | R$ 1.268.807 | R$ 3,83 mi | R$ 3.219 | +595% | 217 |
| Jardim Europa | R$ 950.000 | R$ 1,04 mi | R$ 6.475 | +421% | 362 |
| Vila Ida | R$ 822.854 | R$ 2,15 mi | R$ 3.778 | +351% | 78 |
| Chácara Monte Alegre | R$ 789.100 | R$ 2,07 mi | R$ 4.580 | +332% | 26 |
| Cidade Monções | R$ 704.088 | R$ 3,22 mi | R$ 4.818 | +286% | 188 |
| Jardim das Bandeiras | R$ 660.000 | R$ 2,19 mi | R$ 3.588 | +262% | 12 |
| Pacaembu | R$ 620.000 | R$ 1,6 mi | R$ 4.746 | +240% | 83 |
| Alto de Pinheiros | R$ 619.587 | R$ 1,86 mi | R$ 5.490 | +240% | 199 |
| Vila Cordeiro | R$ 590.000 | R$ 478 mil | R$ 5.714 | +223% | 82 |
| Vila Anastácio | R$ 588.814 | R$ 640 mil | R$ 5.044 | +223% | 575 |
| Jardim Paulistano | R$ 550.000 | R$ 1,36 mi | R$ 5.817 | +201% | 113 |
| Vila Beatriz | R$ 540.000 | R$ 750 mil | R$ 5.388 | +196% | 191 |
| Jardim Morumbi | R$ 525.000 | R$ 369 mil | R$ 1.495 | +188% | 60 |
Ver mais 45 bairros
| Bairro | Mediana (ITBI) | 12m | R$/m² | vs mediana dos bairros | Vendas 12m |
|---|---|---|---|---|---|
| Morada do Sol | R$ 500.000 | R$ 300 mil | R$ 5.217 | +174% | 5 |
| Boaçava | R$ 497.500 | R$ 1,19 mi | R$ 4.764 | +173% | 163 |
| Jardim Palmas do Tremembé | R$ 495.000 | R$ 1,25 mi | R$ 1.947 | +171% | 16 |
| Jardim Guedala | R$ 490.000 | R$ 693 mil | R$ 3.971 | +169% | 48 |
| Alto da Boa Vista | R$ 487.078 | R$ 633 mil | R$ 4.373 | +167% | 128 |
| Vila Romana | R$ 470.000 | R$ 811 mil | R$ 4.255 | +158% | 323 |
| Brooklin Novo | R$ 460.000 | R$ 1,02 mi | R$ 5.610 | +152% | 1.190 |
| Bela Aliança | R$ 460.000 | R$ 1,19 mi | R$ 4.152 | +152% | 142 |
| Campo Belo | R$ 457.312 | R$ 550 mil | R$ 4.750 | +151% | 1.707 |
| Vila Santo Antônio | R$ 450.000 | R$ 267 mil | R$ 3.415 | +147% | 12 |
| Sumaré | R$ 445.000 | R$ 650 mil | R$ 4.717 | +144% | 802 |
| Jardim Maria do Carmo | R$ 442.500 | R$ 623 mil | R$ 1.257 | +143% | 122 |
| Jardim Felicidade | R$ 425.000 | R$ 500 mil | R$ 2.691 | +133% | 15 |
| Sumarezinho | R$ 420.000 | R$ 467 mil | R$ 5.385 | +130% | 500 |
| Jardim Petrópolis | R$ 420.000 | R$ 375 mil | R$ 4.757 | +130% | 685 |
| Vila Elidia | R$ 417.770 | R$ 263 mil | R$ 1.486 | +129% | 90 |
| Vila Leme | R$ 417.314 | R$ 480 mil | R$ 3.895 | +129% | 14 |
| Granja Julieta | R$ 417.197 | R$ 350 mil | R$ 5.288 | +129% | 1.618 |
| Vila Madalena | R$ 410.000 | R$ 690 mil | R$ 4.956 | +125% | 468 |
| Lar São Paulo | R$ 400.000 | R$ 706 mil | R$ 3.140 | +119% | 34 |
| Jardim Novo Mundo | R$ 400.000 | R$ 640 mil | R$ 3.496 | +119% | 43 |
| Jardim Prudência | R$ 392.920 | R$ 542 mil | R$ 3.964 | +115% | 173 |
| Jardim Marília | R$ 390.000 | R$ 490 mil | R$ 5.474 | +114% | 57 |
| Brooklin Paulista | R$ 390.000 | R$ 367 mil | R$ 4.150 | +114% | 612 |
| CITY AMÉRICA | R$ 385.000 | R$ 1,53 mi | R$ 3.226 | +111% | 44 |
| Vila Congonhas | R$ 380.500 | R$ 467 mil | R$ 3.813 | +109% | 61 |
| Pinheiros | R$ 380.000 | R$ 435 mil | R$ 5.563 | +108% | 3.793 |
| Alto da Lapa | R$ 373.000 | R$ 513 mil | R$ 3.742 | +104% | 190 |
| Ibirapuera | R$ 371.670 | R$ 605 mil | R$ 4.640 | +104% | 458 |
| Vila União | R$ 371.380 | R$ 417 mil | R$ 2.286 | +104% | 182 |
| Vila Nova Conceição | R$ 370.000 | R$ 709 mil | R$ 6.259 | +103% | 391 |
| Vila Hamburguesa | R$ 370.000 | R$ 650 mil | R$ 4.108 | +103% | 161 |
| Jardim América | R$ 370.000 | R$ 569 mil | R$ 5.115 | +103% | 740 |
| Indianópolis | R$ 368.988 | R$ 540 mil | R$ 5.131 | +102% | 2.617 |
| Campo Grande | R$ 366.443 | R$ 525 mil | R$ 3.518 | +101% | 361 |
| Santa Maria | R$ 360.000 | R$ 469 mil | R$ 5.151 | +97% | 66 |
| Brooklin | R$ 359.696 | R$ 370 mil | R$ 4.900 | +97% | 1.758 |
| Jardim Leonor | R$ 358.071 | R$ 320 mil | R$ 3.727 | +96% | 609 |
| Quarta Parada | R$ 357.624 | R$ 728 mil | R$ 2.927 | +96% | 12 |
| Itaim Bibi | R$ 357.190 | R$ 829 mil | R$ 5.624 | +96% | 942 |
| Parque Imperial | R$ 350.500 | R$ 635 mil | R$ 3.679 | +92% | 174 |
| Jardim Anália Franco | R$ 350.000 | R$ 350 mil | R$ 3.534 | +92% | 705 |
| Vila Mariana | R$ 350.000 | R$ 480 mil | R$ 4.545 | +92% | 4.108 |
| Planalto Paulista | R$ 350.000 | R$ 394 mil | R$ 3.387 | +92% | 333 |
| Chácara Inglesa | R$ 350.000 | R$ 420 mil | R$ 4.444 | +92% | 618 |
Medianas incluem todos os tipos de imóvel do bairro (inclusive garagens e unidades pequenas) — podem ficar abaixo do preço de um apartamento típico.
Bairros com mais vendas em São Paulo — e o que está à venda neles
Os bairros com mais vendas registradas em cartório nos últimos 12 meses — e o que está à venda neles agora.
Santo Amaro
Barra Funda
Os 200 bairros de São Paulo com mais endereços
Ver os outros 176 bairros
Perguntas frequentes sobre São Paulo
Qual é o preço do m² em São Paulo?
O preço mediano do m² entre os bairros de São Paulo é R$ 2.812 — mediana dos R$/m² de apartamentos de 1.000 bairros, calculada sobre transações registradas em cartório (ITBI). Por ser valor de cartório, e não preço de anúncio, tende a ficar abaixo do que se pede nos portais.
Quais são os bairros mais caros de São Paulo?
Pela mediana histórica de transação (ITBI, bairros com 200+ vendas registradas), os bairros mais caros de São Paulo são Jardim Cordeiro (R$ 1.659.232), Jardim dos Estados (R$ 1.566.341), Cidade Jardim (R$ 1.268.807). Valores de venda registrados em cartório, não preços de anúncio.
Quais são os bairros mais baratos de São Paulo?
Pela mediana histórica de transação (ITBI, bairros com 200+ vendas registradas), os bairros mais acessíveis de São Paulo são Iguatemi (R$ 40.000), Parelheiros (R$ 50.000), Jardim Bandeirantes (R$ 50.000). Valores de venda registrados em cartório, não preços de anúncio.
Os preços de imóveis em São Paulo subiram no último ano?
A mediana 12m dos bairros de São Paulo, ponderada pelo volume de vendas, registrou alta de 1,9% frente aos 12 meses anteriores — base ITBI (vendas registradas em cartório), não preços de anúncio.
Qual é o preço mediano de um imóvel em São Paulo?
Depende da régua: para saber o que se pagou num imóvel típico nos últimos 12 meses, use a mediana ponderada dos bairros (R$ 350.000); para comparar bairros na mesma base histórica, use a mediana de referência (R$ 182.489 — mediana das medianas, todos os tipos de imóvel, inclusive garagens). Ambas vêm do ITBI (vendas de cartório), não de anúncios.
Quantos imóveis estão à venda em São Paulo?
A Casa Onze lista mais de 10.000 anúncios ativos à venda em São Paulo, com filtros por preço, quartos e área — de um estoque total de 4.627.925 imóveis cadastrados no IPTU da cidade. Pela rede de imobiliárias parceiras, o acesso se estende a mais de 110 mil imóveis.
Metodologia e fontes
Os dados desta cidade vêm de registros públicos, não de anúncios. As transações vêm do ITBI, o imposto pago em cartório quando um imóvel muda de dono, por isso refletem negócios reais. Área, uso e ano de construção vêm do cadastro do IPTU da prefeitura.
Base de transações (ITBI) até set/2026. Indicadores atualizados em . Compilação e organização: equipe de dados da Casa Onze. Veja a metodologia completa.
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