O mercado de Vila Guarani em dados reais
Vila Guarani concentra 45% dos imóveis em apartamentos, em edificações verticalizadas (ano típico 1993). O valor mediano das transações registradas é R$ 266.000, com queda de 15,5% no último ano. O movimento se concentra em vias como Avenida Leonardo da Vinci, Avenida Engenheiro Armando de Arruda Pereira, Avenida Diederichsen.
Preço do m² em Vila Guarani
O preço mediano por m² em Vila Guarani é R$ 3.477/m², calculado sobre 3.297 transações de apartamentos registradas em cartório (ITBI). Por serem valores de cartório — e não preços de anúncio — tendem a ficar abaixo do que se pede nos portais.
Apartamentos à venda em Vila Guarani
Um apartamento em Vila Guarani tem mediana de venda de R$ 288.000 (base ITBI) e mediana de R$ 3.477/m². Veja os imóveis disponíveis no mapa acima.
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Como está o mercado imobiliário de Vila Guarani?
Dados 100% públicos: cadastro de IPTU e transações registradas (ITBI). Os valores são da base do cartório (ITBI), não preço de anúncio.
O preço dos imóveis em Vila Guarani subiu ou caiu?
Em Vila Guarani, o valor típico de venda nos últimos 12 meses foi R$ 350.000, 15,5% abaixo dos 12 meses anteriores (R$ 414.000), segundo 835 escrituras do ITBI registradas até .
Como calculamos
Cada ponto é o valor típico (a mediana) das vendas registradas naquele mês: metade saiu por menos, metade por mais.
A linha é a tendência: a média dos últimos 3 meses. Ela tira o sobe e desce de um mês isolado.
Mês com menos de 21 vendas aparece vazado e não entra na linha. Costuma ser o mês mais recente, que o cartório ainda está registrando.
A variação de 12 meses compara a mediana do último ano com a dos 12 meses anteriores. O número só aparece com 120 vendas ou mais no ano.
Ver mês a mês
| Mês | Valor típico | Vendas |
|---|---|---|
| agosto de 2026 | R$ 374.398 | 42 |
| julho de 2026 | R$ 370.000 | 81 |
| junho de 2026 | R$ 355.400 | 83 |
| maio de 2026 | R$ 350.000 | 75 |
| abril de 2026 | R$ 349.000 | 81 |
| março de 2026 | R$ 335.000 | 60 |
| fevereiro de 2026 | R$ 355.950 | 54 |
| janeiro de 2026 | R$ 346.750 | 46 |
| dezembro de 2025 | R$ 316.584 | 184 |
| novembro de 2025 | R$ 352.500 | 40 |
| outubro de 2025 | R$ 366.600 | 97 |
| setembro de 2025 | R$ 431.144 | 50 |
| agosto de 2025 | R$ 401.977 | 76 |
| julho de 2025 | R$ 422.400 | 73 |
| junho de 2025 | R$ 398.330 | 68 |
| maio de 2025 | R$ 381.205 | 58 |
| abril de 2025 | R$ 470.000 | 39 |
| março de 2025 | R$ 420.000 | 51 |
| fevereiro de 2025 | R$ 414.150 | 48 |
| janeiro de 2025 | R$ 491.394 | 44 |
| dezembro de 2024 | R$ 446.000 | 41 |
| novembro de 2024 | R$ 370.000 | 52 |
| outubro de 2024 · poucas vendas | R$ 315.000 | 12 |
| setembro de 2024 · poucas vendas | R$ 281.413 | 10 |
Duas métricas distintas: a mediana histórica (R$ 266.000, todas as transações) e a mediana dos últimos 12 meses (R$ 350.000), que reflete o patamar recente — por isso fica acima da histórica quando os preços sobem.
Quanto custa um imóvel em Vila Guarani? (transações registradas, base ITBI)
Metade das vendas registradas em Vila Guarani fica abaixo de R$ 266.000; os 5% mais caros passam de R$ 860.000, sobre 10.726 transações de ITBI.
- Valor mediano
- R$ 266.000
- Top 5% (P95)
- R$ 860.000
- Total de transações
- 10.726
- No último ano
- 835 ▼ 15,5%
Que tipos de imóvel predominam em Vila Guarani? (perfil IPTU)
Predominam apartamentos (45% dos imóveis cadastrados no IPTU), em prédios com mediana de 11 andares, ano típico 1993.
Quais foram as últimas vendas em Vila Guarani?
| Data | Endereço | Área | Valor |
|---|---|---|---|
| 28/08/2026 | Rua Itatiaia, 356 | 59 m² | R$ 408.000 |
| 28/08/2026 | Rua Abraão Miguel do Carmo, 232 | 38 m² | R$ 230.000 |
| 27/08/2026 | Avenida Engenheiro Armando de Arruda Pereira, 4573 | 105 m² | R$ 248.144 |
| 26/08/2026 | Rua Maracá, 281 | 82 m² | R$ 379.000 |
| 26/08/2026 | Rua Maracá, 281 | 37 m² | R$ 106.000 |
| 25/08/2026 | Avenida Doutor Hugo Beolchi, 620 | 37 m² | R$ 318.000 |
| 24/08/2026 | Rua Domingos de Santa Maria, 202 | 128 m² | R$ 436.000 |
| 21/08/2026 | Rua Maraca, 739 | 158 m² | R$ 289.328 |
| 21/08/2026 | Avenida Engenheiro Armando de Arruda Pereira, 412 | 133 m² | R$ 424.000 |
| 21/08/2026 | Rua Domiciano Leite Ribeiro, 516 | 98 m² | R$ 300.000 |
Ruas mais caras de Vila Guarani
Por valor mediano de transação registrada (ITBI) — diferente de “ruas com mais imóveis”, que é a contagem de cadastro.
| Rua | Mediana (ITBI) | Vendas |
|---|---|---|
| Avenida Engenheiro George Corbisier | R$ 700.000 | 21 |
| Rua Maraca | R$ 627.500 | 274 |
| Rua Mennucci | R$ 490.000 | 9 |
| Rua Ministro Rodrigo Otávio | R$ 480.000 | 18 |
| Rua Jurupeba | R$ 480.000 | 5 |
| Praça Francisco Sampaio Viana | R$ 461.500 | 56 |
| Rua Professor Sousa Barros | R$ 450.000 | 17 |
| Rua Indaré | R$ 442.500 | 6 |
Medianas muito altas podem refletir imóveis comerciais, terrenos ou poucas vendas na via — não o preço de um apartamento residencial típico (mediana de apartamento em Vila Guarani: R$ 288.000).
Vila Guarani é caro comparado a São Paulo?
Vila Guarani é o 274º bairro mais caro de São Paulo entre 1.315 com dados públicos. A mediana de transação (R$ 266.000) está 46% acima da mediana dos bairros de São Paulo (R$ 182.489).
Bairros de mercado semelhante em São Paulo
| Bairro | Mediana (ITBI) | vs Vila Guarani |
|---|---|---|
| Vila Guarani (este bairro) | R$ 266.000 | — |
| Jaguaré | R$ 264.500 | -1% |
| Mooca | R$ 264.000 | -1% |
| Morumbi | R$ 264.000 | -1% |
| Belenzinho | R$ 264.000 | -1% |
| Vila Guilherme | R$ 264.000 | -1% |
| Vila Aurora | R$ 263.839 | -1% |
Como é morar em Vila Guarani?
Vila Guarani é um bairro predominante de apartamentos (45% do cadastro de IPTU), verticalizado (mediana de 11 andares), com ano típico de construção em 1993.
Perfil derivado do cadastro público de IPTU e de informações de transporte do bairro.
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Perguntas frequentes sobre Vila Guarani
Quanto custa um imóvel em Vila Guarani, São Paulo?
A mediana de uma transação registrada (ITBI) em Vila Guarani é R$ 266.000 (todos os tipos de imóvel). Para apartamentos, a mediana é R$ 288.000. Nos últimos 12 meses, a mediana foi R$ 350.000. Os 5% mais caros passam de R$ 860.000. São vendas reais de cartório (ITBI), não preços de anúncio; dados atualizados em outubro de 2026.
Qual bairro perto de Vila Guarani é mais barato?
Entre os bairros de São Paulo com mercado semelhante a Vila Guarani, Vila Aurora tem a menor mediana de transação (ITBI): R$ 263.839, contra R$ 266.000 em Vila Guarani.
Vale a pena morar ou investir em Vila Guarani?
Vila Guarani é o 274º bairro mais caro de São Paulo entre os que têm dado público, com mediana acima da mediana dos bairros da cidade. Em números: valor mediano de R$ 266.000 (teto P95 em R$ 860.000), 835 negócios no último ano (liquidez) e queda de 15,5% de preço em 12 meses. Compare com o seu orçamento e veja os dados por rua nesta página para decidir.
Metodologia e fontes
Os dados deste bairro vêm de registros públicos, não de anúncios. As transações vêm do ITBI, o imposto pago em cartório quando um imóvel muda de dono, por isso refletem negócios reais. Área, uso e ano de construção vêm do cadastro do IPTU da prefeitura.
Base de transações (ITBI) até ago/2026. Indicadores atualizados em . Compilação e organização: equipe de dados da Casa Onze. Veja a metodologia completa.
