O mercado de Água Fria em dados reais
Água Fria apresenta 31% de seus imóveis distribuídos em apartamentos, com o ano de 1983 figurando como o período típico de construção. As transações registradas em cartório apontam um valor mediano de R$ 290.000, montante que sofreu uma queda de 12,4% no último ano. A movimentação imobiliária ocorre predominantemente em vias como Avenida Água Fria, Rua José de Albuquerque Medeiros e Rua Casa Forte, sendo que o dado público mais recente é de 29 de maio de 2026, referente a um imóvel na Avenida Nova Cantareira, 1549, transacionado por R$ 5.000 com 1.000 m² de área construída.
Analisado pela equipe de dados da Casa Onze·metodologia·atualizado em
Preço do m² em Água Fria
O preço mediano por m² em Água Fria é R$ 2.786/m², calculado sobre 865 transações de apartamentos registradas em cartório (ITBI). Por serem valores de cartório — e não preços de anúncio — tendem a ficar abaixo do que se pede nos portais.
Apartamentos à venda em Água Fria
Um apartamento em Água Fria tem mediana de venda de R$ 340.000 (base ITBI) e mediana de R$ 2.786/m². Veja os imóveis disponíveis no mapa acima.
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Como está o mercado imobiliário de Água Fria?
Dados 100% públicos: cadastro de IPTU e transações registradas (ITBI). Os valores são da base do cartório (ITBI), não preço de anúncio.
Nos últimos 12 meses, o valor mediano de transação em Água Fria caiu 12,4% frente aos 12 meses anteriores; a mediana do período foi R$ 350.000 (base ITBI).
O preço dos imóveis em Água Fria subiu ou caiu? (mediana de transação ITBI)
2024-07 → 2026-04Cada ponto é a mediana de um único mês — passe o mouse pra ver mês a mês. Excluímos o mês mais recente, ainda em consolidação no cartório (poucas vendas distorcem a mediana). A variação de 12 meses (no resumo) compara o último ano com o anterior, leitura mais estável.
Valor mediano mês a mês (tabela)
| Mês | Mediana (ITBI) | Transações |
|---|---|---|
| mai/2025 | R$ 340.000 | 33 |
| jun/2025 | R$ 250.000 | 30 |
| jul/2025 | R$ 319.000 | 24 |
| ago/2025 | R$ 355.000 | 22 |
| set/2025 | R$ 326.000 | 31 |
| out/2025 | R$ 440.000 | 33 |
| nov/2025 | R$ 440.000 | 27 |
| dez/2025 | R$ 307.000 | 47 |
| jan/2026 | R$ 369.300 | 20 |
| fev/2026 | R$ 350.000 | 71 |
| mar/2026 | R$ 350.000 | 76 |
| abr/2026 | R$ 346.904 | 79 |
| mai/2026 | R$ 334.000 | 101 |
Duas métricas distintas: a mediana histórica (R$ 290.000, todas as transações) e a mediana dos últimos 12 meses (R$ 350.000), que reflete o patamar recente — por isso fica acima da histórica quando os preços sobem.
Quanto custa um imóvel em Água Fria? (transações registradas, base ITBI)
Metade das vendas registradas em Água Fria fica abaixo de R$ 290.000; os 5% mais caros passam de R$ 1.000.000, sobre 4.375 transações de ITBI.
- Valor mediano
- R$ 290.000
- Top 5% (P95)
- R$ 1.000.000
- Total de transações
- 4.375
- No último ano
- 525 ▼ 12.4%
Que tipos de imóvel predominam em Água Fria? (perfil IPTU)
Predominam apartamentos (31% dos imóveis cadastrados no IPTU), em prédios com mediana de 13 andares, ano típico 1983.
Quais foram as últimas vendas em Água Fria?
| Data | Endereço | Área | Valor |
|---|---|---|---|
| 29/05/2026 | Avenida Nova Cantareira, 1549 | 1000 m² | R$ 5.000 |
| 29/05/2026 | Rua Altinópolis, 147 | — | R$ 650.000 |
| 29/05/2026 | Avenida Nova Cantareira, 1549 | 93 m² | R$ 50.000 |
| 29/05/2026 | Rua Maria Casali Bueno, 24 | 112 m² | R$ 515.000 |
| 28/05/2026 | Rua Capitão Alberto Mendes Junior, 538 | 418 m² | R$ 2.160.000 |
| 27/05/2026 | Rua Casa Forte, 764 | 141 m² | R$ 1.020.000 |
| 26/05/2026 | Rua Jerônima Dias, 100 | 220 m² | R$ 1.300.000 |
| 25/05/2026 | Rua Capitão Alberto Mendes Júnior, 640 | — | R$ 510.000 |
| 22/05/2026 | Rua Capitão Alberto Mendes Júnior, 644 | — | R$ 460.000 |
| 22/05/2026 | Avenida Água Fria, 1129 | — | R$ 331.000 |
Quais ruas têm mais imóveis em Água Fria?
135 ruas
As vias com mais endereços em Água Fria são Avenida Água Fria (232), Rua José de Albuquerque Medeiros (200), Rua Casa Forte (140).
Mostrando as 40 ruas com mais imóveis de 135.
Ruas mais caras de Água Fria
Por valor mediano de transação registrada (ITBI) — diferente de “ruas com mais imóveis”, que é a contagem de cadastro.
| Rua | Mediana (ITBI) | Vendas |
|---|---|---|
| Rua Barra Mansa | R$ 740.000 | 5 |
| Rua Maramba | R$ 595.000 | 6 |
| Rua Santo Adalberto | R$ 570.000 | 12 |
| Rua Maria Casali Bueno | R$ 515.000 | 5 |
| Rua João de Castelhanos | R$ 500.000 | 93 |
| Rua Capitão Alberto Mendes Junior | R$ 480.000 | 69 |
| Rua Neblina | R$ 452.500 | 36 |
| Rua Florinéia | R$ 442.500 | 70 |
Medianas muito altas podem refletir imóveis comerciais, terrenos ou poucas vendas na via — não o preço de um apartamento residencial típico (mediana de apartamento em Água Fria: R$ 340.000).
Água Fria é caro comparado a São Paulo?
Água Fria é o 213º bairro mais caro de São Paulo entre 1.315 com dados públicos. A mediana de transação (R$ 290.000) está 61% acima da mediana dos bairros de São Paulo (R$ 180.000).
Bairros de mercado semelhante em São Paulo
| Bairro | Mediana (ITBI) | vs Água Fria |
|---|---|---|
| Água Fria (este bairro) | R$ 290.000 | — |
| Jardim Paulista | R$ 300.000 | +3% |
| Cerqueira César | R$ 300.000 | +3% |
| Vila Sônia | R$ 300.000 | +3% |
| Ipiranga | R$ 296.202 | +2% |
| Belém | R$ 285.000 | -2% |
| Vila Mascote | R$ 285.000 | -2% |
Como é morar em Água Fria?
Água Fria apresenta um perfil habitacional composto majoritariamente por apartamentos, que representam 31% do cadastro de IPTU, sendo 1983 o ano típico de construção das edificações. A circulação no bairro é estruturada por vias como a Avenida Água Fria, a Avenida Nova Cantareira e a Rua José de Albuquerque Medeiros. Segundo dados públicos, o cadastro de IPTU registra 7.597 imóveis na região, montante que engloba 2.338 apartamentos em condomínio e 2.274 casas, com uma mediana de 283 m² construídos por edificação.
Perfil derivado do cadastro público de IPTU e de informações de transporte do bairro.
Perguntas frequentes sobre Água Fria
Quanto custa um imóvel em Água Fria, São Paulo?
Em Água Fria, a mediana de uma transação registrada via ITBI é R$ 290.000, considerando todos os tipos de imóvel. Quando analisamos apenas apartamentos, a mediana sobe para R$ 340.000, sendo que, nos últimos 12 meses, a mediana atingiu R$ 350.000. O mercado apresenta uma faixa de topo onde os 5% mais caros superam R$ 1.000.000. Estes números refletem vendas reais de cartório, baseadas no ITBI e não em preços de anúncio, com dados atualizados em julho de 2026. Embora o volume de registros apresente oscilações mensais, tendo maio de 2026 como o mês de maior movimento na série com 101 registros, a mediana de 12 meses permanece como a leitura mais estável para acompanhar o comportamento do bairro.
Qual bairro perto de Água Fria é mais barato?
Ao analisar bairros em São Paulo com características de mercado próximas às de Água Fria, observa-se que o Belém apresenta a menor mediana de transação conforme os dados de ITBI, registrando R$ 285.000, enquanto em Água Fria esse valor é de R$ 290.000.
Vale a pena morar ou investir em Água Fria?
Água Fria ocupa a 213ª posição entre os bairros mais caros de São Paulo segundo os dados públicos, apresentando uma mediana que supera a média observada nos demais bairros da cidade. O valor mediano registrado é de R$ 290.000, com o teto P95 atingindo R$ 1.000.000, enquanto o mercado movimentou 525 negócios no último ano, acompanhando uma queda de 12,4% de preço em 12 meses. Esse volume de transações, baseado em registros de cartório, equivale a 6,9% dos 7.597 imóveis cadastrados no bairro trocando de mãos no ano.
Metodologia e fontes
Os números desta página vêm de dados públicos, não de anúncios. As transações são extraídas do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis), pago e registrado em cartório quando um imóvel muda de dono — por isso refletem vendas reais. O perfil dos imóveis (tipo, ano, andares) vem do cadastro do IPTU.
Usamos o valor mediano (e não a média) por ser mais robusto a valores extremos: metade das transações fica abaixo dele. O P95 indica o teto — os 5% mais caros. A base de ITBI inclui todos os tipos de imóvel do bairro (inclusive garagens e unidades pequenas), então o valor mediano pode ficar abaixo do preço de um apartamento típico.
Período dos dados: transações de ITBI até mai/2026. Indicadores recalculados em julho de 2026. Compilação e organização: equipe de dados da Casa Onze. Veja a metodologia completa.