O mercado de Caxingui em dados reais
Caxingui concentra 32% dos imóveis em apartamentos, em edificações verticalizadas (ano típico 1993). O valor mediano das transações registradas é R$ 320.000, com alta de 29,9% no último ano. O movimento se concentra em vias como Rua Iquiririm, Avenida Professor Francisco Morato, Rua Comen Elias Assi.
Preço do m² em Caxingui
O preço mediano por m² em Caxingui é R$ 4.005/m², calculado sobre 1.329 transações de apartamentos registradas em cartório (ITBI). Por serem valores de cartório — e não preços de anúncio — tendem a ficar abaixo do que se pede nos portais.
Apartamentos à venda em Caxingui
Um apartamento em Caxingui tem mediana de venda de R$ 350.000 (base ITBI) e mediana de R$ 4.005/m². Veja os imóveis disponíveis no mapa acima.
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Como está o mercado imobiliário de Caxingui?
Dados 100% públicos: cadastro de IPTU e transações registradas (ITBI). Os valores são da base do cartório (ITBI), não preço de anúncio.
O preço dos imóveis em Caxingui subiu ou caiu?
Em Caxingui, o valor típico de venda nos últimos 12 meses foi R$ 500.000, 29,9% acima dos 12 meses anteriores (R$ 385.000), segundo 522 escrituras do ITBI registradas até .
Como calculamos
Cada ponto é o valor típico (a mediana) das vendas registradas naquele mês: metade saiu por menos, metade por mais.
A linha é a tendência: a média dos últimos 3 meses. Ela tira o sobe e desce de um mês isolado.
Mês com menos de 15 vendas aparece vazado e não entra na linha. Costuma ser o mês mais recente, que o cartório ainda está registrando.
A variação de 12 meses compara a mediana do último ano com a dos 12 meses anteriores. O número só aparece com 120 vendas ou mais no ano.
Ver mês a mês
| Mês | Valor típico | Vendas |
|---|---|---|
| setembro de 2026 · poucas vendas | R$ 250.798 | 1 |
| agosto de 2026 | R$ 294.680 | 107 |
| julho de 2026 | R$ 551.000 | 61 |
| junho de 2026 | R$ 573.123 | 37 |
| maio de 2026 | R$ 540.000 | 35 |
| abril de 2026 | R$ 570.428 | 33 |
| março de 2026 | R$ 575.040 | 41 |
| fevereiro de 2026 | R$ 563.000 | 43 |
| janeiro de 2026 | R$ 550.000 | 36 |
| dezembro de 2025 | R$ 390.000 | 33 |
| novembro de 2025 | R$ 336.500 | 34 |
| outubro de 2025 | R$ 370.000 | 63 |
| setembro de 2025 | R$ 560.000 | 27 |
| agosto de 2025 | R$ 396.500 | 26 |
| julho de 2025 | R$ 420.331 | 32 |
| junho de 2025 | R$ 442.500 | 44 |
| maio de 2025 | R$ 382.940 | 65 |
| abril de 2025 | R$ 350.000 | 67 |
| março de 2025 | R$ 350.000 | 36 |
| fevereiro de 2025 | R$ 380.000 | 45 |
| janeiro de 2025 | R$ 380.000 | 43 |
| dezembro de 2024 | R$ 378.000 | 59 |
| novembro de 2024 | R$ 401.972 | 42 |
| outubro de 2024 | R$ 397.672 | 18 |
| setembro de 2024 | R$ 311.500 | 20 |
Duas métricas distintas: a mediana histórica (R$ 320.000, todas as transações) e a mediana dos últimos 12 meses (R$ 500.000), que reflete o patamar recente — por isso fica acima da histórica quando os preços sobem.
Quanto custa um imóvel em Caxingui? (transações registradas, base ITBI)
Metade das vendas registradas em Caxingui fica abaixo de R$ 320.000; os 5% mais caros passam de R$ 1.500.000, sobre 6.566 transações de ITBI.
- Valor mediano
- R$ 320.000
- Top 5% (P95)
- R$ 1.500.000
- Total de transações
- 6.566
- No último ano
- 522 ▲ 29,9%
Que tipos de imóvel predominam em Caxingui? (perfil IPTU)
Predominam apartamentos (32% dos imóveis cadastrados no IPTU), em prédios com mediana de 10 andares, ano típico 1993.
Quais foram as últimas vendas em Caxingui?
| Data | Endereço | Área | Valor |
|---|---|---|---|
| 01/09/2026 | Rua Miragaia, 121 | — | R$ 250.798 |
| 31/08/2026 | Rua Comen Elias Assi | — | R$ 593.295 |
| 31/08/2026 | Rua Comen Elias Assi | — | R$ 617.117 |
| 31/08/2026 | Rua Estêvão Lopes, 156 | — | R$ 1.222.888 |
| 28/08/2026 | Avenida Professor Francisco Morato, 1916 | — | R$ 240.000 |
| 27/08/2026 | Rua Comen Elias Assi | — | R$ 725.865 |
| 26/08/2026 | Rua Valdomiro Fleuri, 48 | 170 m² | R$ 780.000 |
| 24/08/2026 | Rua Tiapira, 90 | — | R$ 1.710.000 |
| 24/08/2026 | Rua Comen Elias Assi | — | R$ 750.000 |
| 24/08/2026 | Rua Barroso Neto, 183 | 80 m² | R$ 1.500.000 |
Ruas mais caras de Caxingui
Por valor mediano de transação registrada (ITBI) — diferente de “ruas com mais imóveis”, que é a contagem de cadastro.
| Rua | Mediana (ITBI) | Vendas |
|---|---|---|
| Rua Martins | R$ 2.760.000 | 7 |
| Rua Lemos Monteiro | R$ 1.790.000 | 9 |
| Rua Chiquinha Rodrigues | R$ 1.750.000 | 8 |
| Rua Gaicá | R$ 1.470.000 | 9 |
| Rua Carlos Lima Morel | R$ 1.350.000 | 7 |
| Rua Camargo | R$ 1.334.000 | 8 |
| Rua Glicério Funaro | R$ 1.307.500 | 6 |
| Rua Reação | R$ 1.208.787 | 12 |
Medianas muito altas podem refletir imóveis comerciais, terrenos ou poucas vendas na via — não o preço de um apartamento residencial típico (mediana de apartamento em Caxingui: R$ 350.000).
Caxingui é caro comparado a São Paulo?
Caxingui é o 156º bairro mais caro de São Paulo entre 1.315 com dados públicos. A mediana de transação (R$ 320.000) está 75% acima da mediana dos bairros de São Paulo (R$ 182.489).
Bairros de mercado semelhante em São Paulo
| Bairro | Mediana (ITBI) | vs Caxingui |
|---|---|---|
| Caxingui (este bairro) | R$ 320.000 | — |
| Higienópolis | R$ 320.000 | +0% |
| Mirandópolis | R$ 320.000 | +0% |
| Lapa | R$ 319.310 | -0% |
| Jurubatuba | R$ 315.972 | -1% |
| Vila Clementino | R$ 311.716 | -3% |
| Vila Andrade | R$ 310.000 | -3% |
Como é morar em Caxingui?
Caxingui é um bairro predominante de apartamentos (32% do cadastro de IPTU), verticalizado (mediana de 10 andares), com ano típico de construção em 1993.
Perfil derivado do cadastro público de IPTU e de informações de transporte do bairro.
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Perguntas frequentes sobre Caxingui
Quanto custa um imóvel em Caxingui, São Paulo?
A mediana de uma transação registrada (ITBI) em Caxingui é R$ 320.000 (todos os tipos de imóvel). Para apartamentos, a mediana é R$ 350.000. Nos últimos 12 meses, a mediana foi R$ 500.000. Os 5% mais caros passam de R$ 1.500.000. São vendas reais de cartório (ITBI), não preços de anúncio; dados atualizados em outubro de 2026.
Qual bairro perto de Caxingui é mais barato?
Entre os bairros de São Paulo com mercado semelhante a Caxingui, Vila Andrade tem a menor mediana de transação (ITBI): R$ 310.000, contra R$ 320.000 em Caxingui.
Vale a pena morar ou investir em Caxingui?
Caxingui é o 156º bairro mais caro de São Paulo entre os que têm dado público, com mediana acima da mediana dos bairros da cidade. Em números: valor mediano de R$ 320.000 (teto P95 em R$ 1.500.000), 522 negócios no último ano (liquidez) e alta de 29,9% de preço em 12 meses. Compare com o seu orçamento e veja os dados por rua nesta página para decidir.
Metodologia e fontes
Os dados deste bairro vêm de registros públicos, não de anúncios. As transações vêm do ITBI, o imposto pago em cartório quando um imóvel muda de dono, por isso refletem negócios reais. Área, uso e ano de construção vêm do cadastro do IPTU da prefeitura.
Base de transações (ITBI) até set/2026. Indicadores atualizados em . Compilação e organização: equipe de dados da Casa Onze. Veja a metodologia completa.
