O mercado de Vila Beatriz em dados reais
Vila Beatriz concentra 32% dos imóveis em apartamentos, em edificações verticalizadas (ano típico 1985). O valor mediano das transações registradas é R$ 536.000, com alta de 63,9% no último ano. O movimento se concentra em vias como Rua Natingui, Rua Caropá, Rua Heitor Penteado.
Analisado pela equipe de dados da Casa Onze·metodologia·atualizado em
Preço do m² em Vila Beatriz
O preço mediano por m² em Vila Beatriz é R$ 5.366/m², calculado sobre 701 transações de apartamentos registradas em cartório (ITBI). Por serem valores de cartório — e não preços de anúncio — tendem a ficar abaixo do que se pede nos portais.
Apartamentos à venda em Vila Beatriz
Um apartamento em Vila Beatriz tem mediana de venda de R$ 520.000 (base ITBI) e mediana de R$ 5.366/m². Veja os imóveis disponíveis no mapa acima.
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Como está o mercado imobiliário de Vila Beatriz?
Dados 100% públicos: cadastro de IPTU e transações registradas (ITBI). Os valores são da base do cartório (ITBI), não preço de anúncio.
Nos últimos 12 meses, o valor mediano de transação em Vila Beatriz subiu 63,9% frente aos 12 meses anteriores; a mediana do período foi R$ 975.000 (base ITBI).
O preço dos imóveis em Vila Beatriz subiu ou caiu? (mediana de transação ITBI)
2024-06 → 2026-04Cada ponto é a mediana de um único mês — passe o mouse pra ver mês a mês. Excluímos o mês mais recente, ainda em consolidação no cartório (poucas vendas distorcem a mediana). A variação de 12 meses (no resumo) compara o último ano com o anterior, leitura mais estável.
Valor mediano mês a mês (tabela)
| Mês | Mediana (ITBI) | Transações |
|---|---|---|
| abr/2025 | R$ 898.250 | 16 |
| mai/2025 | R$ 570.690 | 19 |
| jun/2025 | R$ 510.000 | 15 |
| jul/2025 | R$ 1.068.100 | 11 |
| ago/2025 | R$ 1.500.000 | 13 |
| set/2025 | R$ 880.120 | 15 |
| out/2025 | R$ 1.000.000 | 15 |
| nov/2025 | R$ 1.067.500 | 20 |
| dez/2025 | R$ 1.520.000 | 19 |
| jan/2026 | R$ 679.630 | 11 |
| fev/2026 | R$ 1.010.000 | 14 |
| mar/2026 | R$ 597.500 | 30 |
| abr/2026 | R$ 1.515.000 | 11 |
Duas métricas distintas: a mediana histórica (R$ 536.048, todas as transações) e a mediana dos últimos 12 meses (R$ 975.000), que reflete o patamar recente — por isso fica acima da histórica quando os preços sobem.
Quanto custa um imóvel em Vila Beatriz? (transações registradas, base ITBI)
Metade das vendas registradas em Vila Beatriz fica abaixo de R$ 536.048; os 5% mais caros passam de R$ 3.400.000, sobre 3.189 transações de ITBI.
- Valor mediano
- R$ 536.048
- Top 5% (P95)
- R$ 3.400.000
- Total de transações
- 3.189
- No último ano
- 159 ▲ 63.9%
Que tipos de imóvel predominam em Vila Beatriz? (perfil IPTU)
Predominam apartamentos (32% dos imóveis cadastrados no IPTU), em prédios com mediana de 12 andares, ano típico 1985.
Quais foram as últimas vendas em Vila Beatriz?
| Data | Endereço | Área | Valor |
|---|---|---|---|
| 05/05/2026 | Rua Cardoso de Melo Júnior, 128 | 354 m² | R$ 6.770.000 |
| 30/04/2026 | Rua Heitor Penteado, 2122 | — | R$ 470.000 |
| 30/04/2026 | Rua Leão Coroado, 153 | 528 m² | R$ 3.300.000 |
| 30/04/2026 | Rua Pascoal Vita, 342 | 272 m² | R$ 2.350.000 |
| 30/04/2026 | Rua Caropá, 52 | 177 m² | R$ 3.330.000 |
| 23/04/2026 | Rua Alfredo Piragibe, 426 | 149 m² | R$ 1.515.000 |
| 20/04/2026 | Rua Natingui | — | R$ 7.614.085 |
| 14/04/2026 | Rua Heitor Penteado, 2122 | — | R$ 451.200 |
| 14/04/2026 | Rua Heitor Penteado, 2122 | 240 m² | R$ 270.000 |
| 08/04/2026 | Rua Pde Artur Somensi, 23 | — | R$ 1.600.000 |
Quais ruas têm mais imóveis em Vila Beatriz?
128 ruas
As vias com mais endereços em Vila Beatriz são Rua Natingui (105), Rua Caropá (98), Rua Heitor Penteado (71).
Mostrando as 40 ruas com mais imóveis de 128.
Ruas mais caras de Vila Beatriz
Por valor mediano de transação registrada (ITBI) — diferente de “ruas com mais imóveis”, que é a contagem de cadastro.
| Rua | Mediana (ITBI) | Vendas |
|---|---|---|
| Rua Ernesto Nazaré | R$ 3.200.000 | 6 |
| Rua Lelis Vieira | R$ 2.800.000 | 7 |
| Praça Ernani Braga | R$ 2.478.218 | 5 |
| Rua Evangelista Rodrigues | R$ 2.425.000 | 18 |
| Rua Décio Reis | R$ 2.350.000 | 17 |
| Rua Cardoso de Melo Júnior | R$ 2.300.000 | 18 |
| Rua Cariaçá | R$ 2.300.000 | 5 |
| Rua Silvia Celeste de Campos | R$ 2.200.000 | 25 |
Medianas muito altas podem refletir imóveis comerciais, terrenos ou poucas vendas na via — não o preço de um apartamento residencial típico (mediana de apartamento em Vila Beatriz: R$ 520.000).
Vila Beatriz é caro comparado a São Paulo?
Vila Beatriz é o 39º bairro mais caro de São Paulo entre 1.311 com dados públicos. A mediana de transação (R$ 536.048) está 198% acima da mediana dos bairros de São Paulo (R$ 180.000).
Bairros de mercado semelhante em São Paulo
| Bairro | Mediana (ITBI) | vs Vila Beatriz |
|---|---|---|
| Vila Beatriz (este bairro) | R$ 536.048 | — |
| Granja Julieta | R$ 480.000 | -11% |
| Vila Romana | R$ 463.714 | -14% |
| Campo Belo | R$ 456.000 | -15% |
| Brooklin Novo | R$ 450.000 | -16% |
| Sumaré | R$ 432.400 | -19% |
| Vila Madalena | R$ 410.950 | -23% |
Como é morar em Vila Beatriz?
Vila Beatriz é um bairro predominante de apartamentos (32% do cadastro de IPTU), verticalizado (mediana de 12 andares), com ano típico de construção em 1985.
Perfil derivado do cadastro público de IPTU e de informações de transporte do bairro.
Perguntas frequentes sobre Vila Beatriz
Quanto custa um imóvel em Vila Beatriz, São Paulo?
A mediana de uma transação registrada (ITBI) em Vila Beatriz é R$ 536.048 (todos os tipos de imóvel). Para apartamentos, a mediana é R$ 520.000. Nos últimos 12 meses, a mediana foi R$ 975.000. Os 5% mais caros passam de R$ 3.400.000. São vendas reais de cartório (ITBI), não preços de anúncio; dados atualizados em julho de 2026.
Qual bairro perto de Vila Beatriz é mais barato?
Entre os bairros de São Paulo com mercado semelhante a Vila Beatriz, Vila Madalena tem a menor mediana de transação (ITBI): R$ 410.950, contra R$ 536.048 em Vila Beatriz.
Vale a pena morar ou investir em Vila Beatriz?
Vila Beatriz é o 39º bairro mais caro de São Paulo e está acima da mediana dos bairros da cidade — sinal de mercado consolidado e valorizado. Em números: valor mediano de R$ 536.048 (teto P95 em R$ 3.400.000), 159 negócios no último ano (liquidez) e alta de 63,9% de preço em 12 meses. Compare com o seu orçamento e veja os dados por rua nesta página para decidir.
Metodologia e fontes
Os números desta página vêm de dados públicos, não de anúncios. As transações são extraídas do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis), pago e registrado em cartório quando um imóvel muda de dono — por isso refletem vendas reais. O perfil dos imóveis (tipo, ano, andares) vem do cadastro do IPTU.
Usamos o valor mediano (e não a média) por ser mais robusto a valores extremos: metade das transações fica abaixo dele. O P95 indica o teto — os 5% mais caros. A base de ITBI inclui todos os tipos de imóvel do bairro (inclusive garagens e unidades pequenas), então o valor mediano pode ficar abaixo do preço de um apartamento típico.
Período dos dados: transações de ITBI até mai/2026. Indicadores recalculados em julho de 2026. Compilação e organização: equipe de dados da Casa Onze. Veja a metodologia completa.