O mercado de Alto De Pinheiros em dados reais
Alto de Pinheiros apresenta 40% de seus imóveis distribuídos em apartamentos localizados em edificações verticalizadas, cujo ano típico de construção é 1987. Conforme os dados públicos de cartório, o valor mediano das transações registradas atinge R$ 613.000, montante que reflete uma alta de 37,5% no último ano. A dinâmica de mercado se concentra em vias como Rua Alberto Faria, RUA DOUTOR CARLOS NORBERTO DE SAO ARANHA e Avenida Diógenes Ribeiro de Lima. O registro mais recente disponível ocorreu em 29 de maio de 2026, referente a uma propriedade na Praça Roquete Pinto, 9, transacionada por R$ 1.900.000 para uma área construída de 197 m².
Analisado pela equipe de dados da Casa Onze·metodologia·atualizado em
Preço do m² em Alto De Pinheiros
O preço mediano por m² em Alto De Pinheiros é R$ 5.403/m², calculado sobre 808 transações de apartamentos registradas em cartório (ITBI). Por serem valores de cartório — e não preços de anúncio — tendem a ficar abaixo do que se pede nos portais.
Apartamentos à venda em Alto De Pinheiros
Um apartamento em Alto De Pinheiros tem mediana de venda de R$ 572.300 (base ITBI) e mediana de R$ 5.403/m². Já o m² pedido nos anúncios ativos fica em torno de R$ 9.014 (amostra pequena de 46 anúncios, referência indicativa) — o valor de venda real (cartório) costuma ficar abaixo do anunciado. Veja os imóveis disponíveis no mapa acima.
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Como está o mercado imobiliário de Alto de Pinheiros?
Dados 100% públicos: cadastro de IPTU e transações registradas (ITBI). Os valores são da base do cartório (ITBI), não preço de anúncio.
Nos últimos 12 meses, o valor mediano de transação em Alto de Pinheiros subiu 37,5% frente aos 12 meses anteriores; a mediana do período foi R$ 1.249.000 (base ITBI).
O preço dos imóveis em Alto de Pinheiros subiu ou caiu? (mediana de transação ITBI)
2024-07 → 2026-04Cada ponto é a mediana de um único mês — passe o mouse pra ver mês a mês. Excluímos o mês mais recente, ainda em consolidação no cartório (poucas vendas distorcem a mediana). A variação de 12 meses (no resumo) compara o último ano com o anterior, leitura mais estável.
Valor mediano mês a mês (tabela)
| Mês | Mediana (ITBI) | Transações |
|---|---|---|
| mai/2025 | R$ 1.880.000 | 20 |
| jun/2025 | R$ 1.290.000 | 10 |
| jul/2025 | R$ 1.063.500 | 20 |
| ago/2025 | R$ 1.650.000 | 21 |
| set/2025 | R$ 450.000 | 22 |
| out/2025 | R$ 1.550.000 | 16 |
| nov/2025 | R$ 1.225.895 | 32 |
| dez/2025 | R$ 1.588.334 | 26 |
| jan/2026 | R$ 522.500 | 8 |
| fev/2026 | R$ 4.450.000 | 7 |
| mar/2026 | R$ 3.400.000 | 13 |
| abr/2026 | R$ 584.114 | 12 |
| mai/2026 | R$ 1.200.000 | 15 |
Duas métricas distintas: a mediana histórica (R$ 612.937, todas as transações) e a mediana dos últimos 12 meses (R$ 1.249.000), que reflete o patamar recente — por isso fica acima da histórica quando os preços sobem.
Quanto custa um imóvel em Alto de Pinheiros? (transações registradas, base ITBI)
Metade das vendas registradas em Alto de Pinheiros fica abaixo de R$ 612.937; os 5% mais caros passam de R$ 4.700.000, sobre 3.964 transações de ITBI.
- Valor mediano
- R$ 612.937
- Top 5% (P95)
- R$ 4.700.000
- Total de transações
- 3.964
- No último ano
- 178 ▲ 37.5%
Que tipos de imóvel predominam em Alto de Pinheiros? (perfil IPTU)
Predominam apartamentos (40% dos imóveis cadastrados no IPTU), em prédios com mediana de 13 andares, ano típico 1987.
Quais foram as últimas vendas em Alto de Pinheiros?
| Data | Endereço | Área | Valor |
|---|---|---|---|
| 29/05/2026 | Praça Roquete Pinto, 9 | 197 m² | R$ 1.900.000 |
| 23/05/2026 | Rua Umburanas, 627 | 359 m² | R$ 3.700.000 |
| 21/05/2026 | Rua Celso Ramos, 132 | — | R$ 50.000 |
| 21/05/2026 | Avenida Diógenes Ribeiro de Lima, 2000 | 37 m² | R$ 311.000 |
| 21/05/2026 | Rua Celso Ramos, 132 | — | R$ 590.000 |
| 21/05/2026 | Rua General Furtado Nascimento, 740 | 99 m² | R$ 375.000 |
| 18/05/2026 | Rua Realengo, 133 | 441 m² | R$ 3.000.000 |
| 13/05/2026 | Rua Senador Cesar Lacerda Vergueiro, 323 | 125 m² | R$ 1.086.513 |
| 11/05/2026 | Avenida Diógenes Ribeiro de Lima, 2361 | 532 m² | R$ 3.500.000 |
| 11/05/2026 | Praça Doutor João Guilherme Flocke, 122 | 211 m² | R$ 1.260.000 |
Quais ruas têm mais imóveis em Alto de Pinheiros?
197 ruas
As vias com mais endereços em Alto de Pinheiros são Rua Alberto Faria (197), RUA DOUTOR CARLOS NORBERTO DE SAO ARANHA (66), Avenida Diógenes Ribeiro de Lima (57).
Mostrando as 40 ruas com mais imóveis de 197.
Ruas mais caras de Alto De Pinheiros
Por valor mediano de transação registrada (ITBI) — diferente de “ruas com mais imóveis”, que é a contagem de cadastro.
| Rua | Mediana (ITBI) | Vendas |
|---|---|---|
| Rua Roberto Caldas Kerr | R$ 5.800.000 | 61 |
| Rua Mário Guastini | R$ 3.250.000 | 7 |
| RUA DOUTOR CARLOS NORBERTO DE SAO ARANHA | R$ 3.122.578 | 10 |
| Rua Ernesto Nazaré | R$ 3.037.000 | 21 |
| Rua Antônio de Gouveia Giudice | R$ 3.000.000 | 29 |
| Rua Caraúna | R$ 2.925.000 | 8 |
| Rua Décio Reis | R$ 2.750.000 | 13 |
| Avenida São Gualter | R$ 2.720.000 | 20 |
Medianas muito altas podem refletir imóveis comerciais, terrenos ou poucas vendas na via — não o preço de um apartamento residencial típico (mediana de apartamento em Alto De Pinheiros: R$ 572.300).
Alto De Pinheiros é caro comparado a São Paulo?
Alto De Pinheiros é o 25º bairro mais caro de São Paulo entre 1.315 com dados públicos. A mediana de transação (R$ 612.937) está 241% acima da mediana dos bairros de São Paulo (R$ 180.000).
Bairros de mercado semelhante em São Paulo
| Bairro | Mediana (ITBI) | vs Alto De Pinheiros |
|---|---|---|
| Alto De Pinheiros (este bairro) | R$ 612.937 | — |
| Granja Julieta | R$ 474.641 | -23% |
| Vila Romana | R$ 465.624 | -24% |
| Campo Belo | R$ 456.000 | -26% |
| Brooklin Novo | R$ 450.000 | -27% |
| Sumaré | R$ 435.000 | -29% |
| Vila Madalena | R$ 410.950 | -33% |
Como é morar em Alto De Pinheiros?
Alto de Pinheiros apresenta um perfil marcado pela predominância de apartamentos, que representam 40% do cadastro de IPTU, em um cenário de verticalização com mediana de 13 andares e ano típico de construção em 1987. A circulação no bairro é estruturada por vias como a Avenida Professor Fonseca Rodrigues, a Avenida Pedroso de Morais e a Avenida São Gualter. De acordo com os dados públicos do IPTU, o bairro conta com 5.641 imóveis, sendo 2.271 apartamentos em condomínio e 1.559 casas, com uma mediana de 380 m² construídos por edificação.
Perfil derivado do cadastro público de IPTU e de informações de transporte do bairro.
Perguntas frequentes sobre Alto De Pinheiros
Quanto custa um imóvel em Alto de Pinheiros, São Paulo?
Em Alto de Pinheiros, a mediana das transações registradas via ITBI para todos os tipos de imóvel é de R$ 612.937, enquanto para apartamentos esse valor é de R$ 572.300. Ao observar o período dos últimos 12 meses, a mediana registrada foi de R$ 1.249.000, sendo que os 5% mais caros superam a marca de R$ 4.700.000. Estes números refletem vendas reais extraídas de cartório, sem considerar valores de anúncio, com base em dados atualizados em julho de 2026. Como o volume de negócios apresenta oscilações mensais, tendo setembro de 2024 como o mês de maior movimento na série com 32 registros, a mediana de 12 meses acaba sendo a referência mais estável para a análise do mercado.
Qual bairro perto de Alto de Pinheiros é mais barato?
Vila Madalena registra a menor mediana de transação conforme dados de ITBI entre os bairros de São Paulo que possuem um mercado semelhante a Alto de Pinheiros, apresentando o valor de R$ 410.950 frente aos R$ 612.937 observados em Alto de Pinheiros.
Vale a pena morar ou investir em Alto de Pinheiros?
Alto de Pinheiros ocupa a 25ª posição entre os bairros mais caros de São Paulo segundo os dados públicos de cartório, apresentando uma mediana de preços superior à média dos demais bairros da cidade. O valor mediano registrado é de R$ 612.937, com o teto P95 atingindo R$ 4.700.000, enquanto a liquidez no último ano somou 178 negócios, acompanhados de uma alta de 37,5% de preço em 12 meses. Esse volume de transações representa 3,2% dos 5.641 imóveis cadastrados no bairro trocando de mãos no ano, informações que podem ser confrontadas com o orçamento disponível e detalhadas por rua nesta página.
Metodologia e fontes
Os números desta página vêm de dados públicos, não de anúncios. As transações são extraídas do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis), pago e registrado em cartório quando um imóvel muda de dono — por isso refletem vendas reais. O perfil dos imóveis (tipo, ano, andares) vem do cadastro do IPTU.
Usamos o valor mediano (e não a média) por ser mais robusto a valores extremos: metade das transações fica abaixo dele. O P95 indica o teto — os 5% mais caros. A base de ITBI inclui todos os tipos de imóvel do bairro (inclusive garagens e unidades pequenas), então o valor mediano pode ficar abaixo do preço de um apartamento típico.
Período dos dados: transações de ITBI até mai/2026. Indicadores recalculados em julho de 2026. Compilação e organização: equipe de dados da Casa Onze. Veja a metodologia completa.
