O mercado de Jardim São Luís em dados reais
Jardim São Luís concentra 26% dos imóveis em casas, com ano típico 1988. O valor mediano das transações registradas é R$ 180.000, com queda de 9,8% no último ano. O movimento se concentra em vias como Avenida Guarapiranga, Avenida Maria Coelho de Aguiar, Rua Joao Fernandes C Nova Junior.
Preço do m² em Jardim São Luís
O preço mediano por m² em Jardim São Luís é R$ 2.476/m², calculado sobre 1.962 transações de apartamentos registradas em cartório (ITBI). Por serem valores de cartório — e não preços de anúncio — tendem a ficar abaixo do que se pede nos portais.
Apartamentos à venda em Jardim São Luís
Um apartamento em Jardim São Luís tem mediana de venda de R$ 172.430 (base ITBI) e mediana de R$ 2.476/m². Veja os imóveis disponíveis no mapa acima.
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Como está o mercado imobiliário de Jardim São Luís?
Dados 100% públicos: cadastro de IPTU e transações registradas (ITBI). Os valores são da base do cartório (ITBI), não preço de anúncio.
O preço dos imóveis em Jardim São Luís subiu ou caiu?
Em Jardim São Luís, o valor típico de venda nos últimos 12 meses foi R$ 298.500, 9,8% abaixo dos 12 meses anteriores (R$ 331.000), segundo 1.251 escrituras do ITBI registradas até .
Como calculamos
Cada ponto é o valor típico (a mediana) das vendas registradas naquele mês: metade saiu por menos, metade por mais.
A linha é a tendência: a média dos últimos 3 meses. Ela tira o sobe e desce de um mês isolado.
Mês com menos de 30 vendas aparece vazado e não entra na linha. Costuma ser o mês mais recente, que o cartório ainda está registrando.
A variação de 12 meses compara a mediana do último ano com a dos 12 meses anteriores. O número só aparece com 120 vendas ou mais no ano.
Ver mês a mês
| Mês | Valor típico | Vendas |
|---|---|---|
| setembro de 2026 · poucas vendas | R$ 203.883 | 2 |
| agosto de 2026 | R$ 317.500 | 54 |
| julho de 2026 | R$ 300.000 | 69 |
| junho de 2026 | R$ 349.865 | 50 |
| maio de 2026 | R$ 200.000 | 97 |
| abril de 2026 | R$ 325.000 | 63 |
| março de 2026 | R$ 290.000 | 91 |
| fevereiro de 2026 | R$ 262.742 | 41 |
| janeiro de 2026 | R$ 260.000 | 45 |
| dezembro de 2025 | R$ 286.636 | 121 |
| novembro de 2025 | R$ 314.190 | 202 |
| outubro de 2025 | R$ 291.235 | 419 |
| setembro de 2025 | R$ 350.000 | 54 |
| agosto de 2025 | R$ 346.929 | 76 |
| julho de 2025 | R$ 350.000 | 97 |
| junho de 2025 | R$ 350.000 | 156 |
| maio de 2025 | R$ 350.000 | 649 |
| abril de 2025 | R$ 287.218 | 81 |
| março de 2025 | R$ 250.000 | 74 |
| fevereiro de 2025 | R$ 311.000 | 83 |
| janeiro de 2025 | R$ 331.000 | 54 |
| dezembro de 2024 | R$ 320.553 | 152 |
| novembro de 2024 | R$ 318.000 | 611 |
| outubro de 2024 · poucas vendas | R$ 350.000 | 9 |
| setembro de 2024 · poucas vendas | R$ 316.000 | 11 |
Duas métricas distintas: a mediana histórica (R$ 180.000, todas as transações) e a mediana dos últimos 12 meses (R$ 298.500), que reflete o patamar recente — por isso fica acima da histórica quando os preços sobem.
Quanto custa um imóvel em Jardim São Luís? (transações registradas, base ITBI)
Metade das vendas registradas em Jardim São Luís fica abaixo de R$ 180.000; os 5% mais caros passam de R$ 485.000, sobre 17.710 transações de ITBI.
- Valor mediano
- R$ 180.000
- Top 5% (P95)
- R$ 485.000
- Total de transações
- 17.710
- No último ano
- 1.251 ▼ 9,8%
Que tipos de imóvel predominam em Jardim São Luís? (perfil IPTU)
Predominam casas (26% dos imóveis cadastrados no IPTU), em prédios com mediana de 2 andares, ano típico 1988.
Quais foram as últimas vendas em Jardim São Luís?
| Data | Endereço | Área | Valor |
|---|---|---|---|
| 01/09/2026 | Rua Alaor Bronzone, 51 | 110 m² | R$ 280.000 |
| 31/08/2026 | Avenida Francisco Nóbrega Barbosa, 301 | 166 m² | R$ 720.000 |
| 28/08/2026 | Rua Gregório Allegri, 100 | 112 m² | R$ 650.000 |
| 28/08/2026 | Rua Porvenir, 140 | 130 m² | R$ 645.000 |
| 28/08/2026 | Rua João Manuel da Silva, 132 | 130 m² | R$ 330.000 |
| 27/08/2026 | Rua Coronel Luís Schimidt, 59 | 37 m² | R$ 250.000 |
| 27/08/2026 | Rua Crisipo, 116 | 70 m² | R$ 750.000 |
| 26/08/2026 | Avenida Guarapiranga, 1553 | 2225 m² | R$ 250.000 |
| 25/08/2026 | Rua Virgínia Torezin Forte, 145 | 87 m² | R$ 100.000 |
| 25/08/2026 | Rua Aldeia de Joanes, 138 | 80 m² | R$ 100.000 |
Ruas mais caras de Jardim São Luís
Por valor mediano de transação registrada (ITBI) — diferente de “ruas com mais imóveis”, que é a contagem de cadastro.
| Rua | Mediana (ITBI) | Vendas |
|---|---|---|
| Avenida Guido Caloi | R$ 951.587 | 51 |
| Rua Geralda Rangel Bianchini | R$ 866.000 | 6 |
| Rua Professor Antônio de Franco | R$ 780.000 | 5 |
| Rua Parapeti | R$ 575.730 | 6 |
| Avenida Francisco Nóbrega Barbosa | R$ 555.000 | 98 |
| Rua Anadia | R$ 545.000 | 6 |
| Rua República de El Salvador | R$ 505.000 | 16 |
| Rua Fan | R$ 500.000 | 13 |
Medianas muito altas podem refletir imóveis comerciais, terrenos ou poucas vendas na via — não o preço de um apartamento residencial típico (mediana de apartamento em Jardim São Luís: R$ 172.430).
Jardim São Luís é caro comparado a São Paulo?
Jardim São Luís é o 667º bairro mais caro de São Paulo entre 1.315 com dados públicos. A mediana de transação (R$ 180.000) está 1% abaixo da mediana dos bairros de São Paulo (R$ 182.489).
Bairros de mercado semelhante em São Paulo
| Bairro | Mediana (ITBI) | vs Jardim São Luís |
|---|---|---|
| Jardim São Luís (este bairro) | R$ 180.000 | — |
| Mandaqui | R$ 190.000 | +6% |
| Liberdade | R$ 189.513 | +5% |
| Campo Limpo | R$ 185.328 | +3% |
| Guaianases | R$ 180.000 | +0% |
| República | R$ 174.505 | -3% |
| Bela Vista | R$ 170.000 | -6% |
Como é morar em Jardim São Luís?
Jardim São Luís é um bairro predominante de casas (26% do cadastro de IPTU), com ano típico de construção em 1988.
Perfil derivado do cadastro público de IPTU e de informações de transporte do bairro.
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Perguntas frequentes sobre Jardim São Luís
Quanto custa um imóvel em Jardim São Luís, São Paulo?
A mediana de uma transação registrada (ITBI) em Jardim São Luís é R$ 180.000 (todos os tipos de imóvel). Para apartamentos, a mediana é R$ 172.430. Nos últimos 12 meses, a mediana foi R$ 298.500. Os 5% mais caros passam de R$ 485.000. São vendas reais de cartório (ITBI), não preços de anúncio; dados atualizados em outubro de 2026.
Qual bairro perto de Jardim São Luís é mais barato?
Entre os bairros de São Paulo com mercado semelhante a Jardim São Luís, Bela Vista tem a menor mediana de transação (ITBI): R$ 170.000, contra R$ 180.000 em Jardim São Luís.
Vale a pena morar ou investir em Jardim São Luís?
Jardim São Luís é o 667º bairro mais caro de São Paulo entre os que têm dado público, com mediana abaixo da mediana dos bairros da cidade. Em números: valor mediano de R$ 180.000 (teto P95 em R$ 485.000), 1.251 negócios no último ano (liquidez) e queda de 9,8% de preço em 12 meses. Compare com o seu orçamento e veja os dados por rua nesta página para decidir.
Metodologia e fontes
Os dados deste bairro vêm de registros públicos, não de anúncios. As transações vêm do ITBI, o imposto pago em cartório quando um imóvel muda de dono, por isso refletem negócios reais. Área, uso e ano de construção vêm do cadastro do IPTU da prefeitura.
Base de transações (ITBI) até set/2026. Indicadores atualizados em . Compilação e organização: equipe de dados da Casa Onze. Veja a metodologia completa.
