O mercado de Bela Aliança em dados reais
Bela Aliança concentra 47% dos imóveis em apartamentos, em edificações verticalizadas (ano típico 1982). O valor mediano das transações registradas é R$ 450.000, com alta de 0,4% no último ano. O movimento se concentra em vias como Rua Guaipá, Rua Aliança Liberal, Rua Belmonte.
Analisado pela equipe de dados da Casa Onze·metodologia·atualizado em
Preço do m² em Bela Aliança
O preço mediano por m² em Bela Aliança é R$ 4.083/m², calculado sobre 1.194 transações de apartamentos registradas em cartório (ITBI). Por serem valores de cartório — e não preços de anúncio — tendem a ficar abaixo do que se pede nos portais.
Apartamentos à venda em Bela Aliança
Um apartamento em Bela Aliança tem mediana de venda de R$ 540.000 (base ITBI) e mediana de R$ 4.083/m². Veja os imóveis disponíveis no mapa acima.
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Como está o mercado imobiliário de Bela Aliança?
Dados 100% públicos: cadastro de IPTU e transações registradas (ITBI). Os valores são da base do cartório (ITBI), não preço de anúncio.
Nos últimos 12 meses, o valor mediano de transação em Bela Aliança subiu 0,4% frente aos 12 meses anteriores; a mediana do período foi R$ 1.200.000 (base ITBI).
O preço dos imóveis em Bela Aliança subiu ou caiu? (mediana de transação ITBI)
2024-06 → 2026-03Cada ponto é a mediana de um único mês — passe o mouse pra ver mês a mês. Excluímos o mês mais recente, ainda em consolidação no cartório (poucas vendas distorcem a mediana). A variação de 12 meses (no resumo) compara o último ano com o anterior, leitura mais estável.
Valor mediano mês a mês (tabela)
| Mês | Mediana (ITBI) | Transações |
|---|---|---|
| abr/2025 | R$ 1.160.000 | 25 |
| mai/2025 | R$ 1.047.500 | 10 |
| jun/2025 | R$ 1.237.707 | 15 |
| jul/2025 | R$ 1.311.286 | 8 |
| ago/2025 | R$ 600.000 | 21 |
| set/2025 | R$ 1.160.000 | 15 |
| out/2025 | R$ 1.200.000 | 13 |
| nov/2025 | R$ 1.435.000 | 8 |
| dez/2025 | R$ 891.464 | 12 |
| jan/2026 | R$ 1.183.036 | 15 |
| fev/2026 | R$ 1.485.000 | 12 |
| mar/2026 | R$ 1.065.000 | 14 |
| abr/2026 | R$ 1.260.000 | 14 |
Duas métricas distintas: a mediana histórica (R$ 450.000, todas as transações) e a mediana dos últimos 12 meses (R$ 1.200.000), que reflete o patamar recente — por isso fica acima da histórica quando os preços sobem.
Quanto custa um imóvel em Bela Aliança? (transações registradas, base ITBI)
Metade das vendas registradas em Bela Aliança fica abaixo de R$ 450.000; os 5% mais caros passam de R$ 1.694.384, sobre 3.421 transações de ITBI.
- Valor mediano
- R$ 450.000
- Top 5% (P95)
- R$ 1.694.384
- Total de transações
- 3.421
- No último ano
- 132 ▲ 0.4%
Que tipos de imóvel predominam em Bela Aliança? (perfil IPTU)
Predominam apartamentos (47% dos imóveis cadastrados no IPTU), em prédios com mediana de 10 andares, ano típico 1982.
Quais foram as últimas vendas em Bela Aliança?
| Data | Endereço | Área | Valor |
|---|---|---|---|
| 29/04/2026 | Rua Passo da Pátria, 971 | 354 m² | R$ 1.950.000 |
| 22/04/2026 | Rua Matias Roxo, 300 | 211 m² | R$ 1.920.000 |
| 21/04/2026 | Rua Passo da Pátria, 1294 | 219 m² | R$ 915.000 |
| 17/04/2026 | Rua Racine, 641 | 149 m² | R$ 2.640.000 |
| 16/04/2026 | Rua Belchior de Azevedo, 220 | 212 m² | R$ 394.560 |
| 16/04/2026 | Rua Aliança Liberal, 990 | 343 m² | R$ 2.550.000 |
| 14/04/2026 | Rua Guaipá, 1288 | 110 m² | R$ 507.431 |
| 08/04/2026 | Rua Almirante de Inhaúma, 190 | 444 m² | R$ 2.650.000 |
| 06/04/2026 | Rua Marq de Parana, 651 | 318 m² | R$ 1.900.000 |
| 02/04/2026 | Rua Guaipá, 260 | 122 m² | R$ 650.000 |
Quais ruas têm mais imóveis em Bela Aliança?
56 ruas
As vias com mais endereços em Bela Aliança são Rua Guaipá (233), Rua Aliança Liberal (134), Rua Belmonte (56).
Mostrando as 40 ruas com mais imóveis de 56.
Ruas mais caras de Bela Aliança
Por valor mediano de transação registrada (ITBI) — diferente de “ruas com mais imóveis”, que é a contagem de cadastro.
| Rua | Mediana (ITBI) | Vendas |
|---|---|---|
| Rua Ziembinski | R$ 1.755.000 | 19 |
| Rua Iagari | R$ 1.400.000 | 7 |
| Rua Benedito Paulino | R$ 1.350.000 | 21 |
| Rua Racine | R$ 1.300.000 | 27 |
| Rua Almirante de Inhaúma | R$ 1.235.000 | 32 |
| Rua da Passagem Funda | R$ 1.135.000 | 8 |
| Praça Francisco de Melo | R$ 1.090.000 | 17 |
| Rua Visconde de Pelotas | R$ 950.000 | 17 |
Medianas muito altas podem refletir imóveis comerciais, terrenos ou poucas vendas na via — não o preço de um apartamento residencial típico (mediana de apartamento em Bela Aliança: R$ 540.000).
Bela Aliança é caro comparado a São Paulo?
Bela Aliança é o 58º bairro mais caro de São Paulo entre 1.311 com dados públicos. A mediana de transação (R$ 450.000) está 150% acima da mediana dos bairros de São Paulo (R$ 180.000).
Bairros de mercado semelhante em São Paulo
| Bairro | Mediana (ITBI) | vs Bela Aliança |
|---|---|---|
| Bela Aliança (este bairro) | R$ 450.000 | — |
| Granja Julieta | R$ 480.000 | +7% |
| Vila Romana | R$ 463.714 | +3% |
| Campo Belo | R$ 456.000 | +1% |
| Brooklin Novo | R$ 450.000 | +0% |
| Sumaré | R$ 432.400 | -4% |
| Vila Madalena | R$ 410.950 | -9% |
Como é morar em Bela Aliança?
Bela Aliança é um bairro predominante de apartamentos (47% do cadastro de IPTU), verticalizado (mediana de 10 andares), com ano típico de construção em 1982.
Perfil derivado do cadastro público de IPTU e de informações de transporte do bairro.
Perguntas frequentes sobre Bela Aliança
Quanto custa um imóvel em Bela Aliança, São Paulo?
A mediana de uma transação registrada (ITBI) em Bela Aliança é R$ 450.000 (todos os tipos de imóvel). Para apartamentos, a mediana é R$ 540.000. Nos últimos 12 meses, a mediana foi R$ 1.200.000. Os 5% mais caros passam de R$ 1.694.384. São vendas reais de cartório (ITBI), não preços de anúncio; dados atualizados em julho de 2026.
Qual bairro perto de Bela Aliança é mais barato?
Entre os bairros de São Paulo com mercado semelhante a Bela Aliança, Vila Madalena tem a menor mediana de transação (ITBI): R$ 410.950, contra R$ 450.000 em Bela Aliança.
Vale a pena morar ou investir em Bela Aliança?
Bela Aliança é o 58º bairro mais caro de São Paulo e está acima da mediana dos bairros da cidade — sinal de mercado consolidado e valorizado. Em números: valor mediano de R$ 450.000 (teto P95 em R$ 1.694.384), 132 negócios no último ano (liquidez) e alta de 0,4% de preço em 12 meses. Compare com o seu orçamento e veja os dados por rua nesta página para decidir.
Metodologia e fontes
Os números desta página vêm de dados públicos, não de anúncios. As transações são extraídas do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis), pago e registrado em cartório quando um imóvel muda de dono — por isso refletem vendas reais. O perfil dos imóveis (tipo, ano, andares) vem do cadastro do IPTU.
Usamos o valor mediano (e não a média) por ser mais robusto a valores extremos: metade das transações fica abaixo dele. O P95 indica o teto — os 5% mais caros. A base de ITBI inclui todos os tipos de imóvel do bairro (inclusive garagens e unidades pequenas), então o valor mediano pode ficar abaixo do preço de um apartamento típico.
Período dos dados: transações de ITBI até abr/2026. Indicadores recalculados em julho de 2026. Compilação e organização: equipe de dados da Casa Onze. Veja a metodologia completa.