O mercado de Bela Aliança em dados reais
Bela Aliança concentra 48% dos imóveis em apartamentos, em edificações verticalizadas (ano típico 2003). O valor mediano das transações registradas é R$ 460.000, com alta de 2,7% no último ano. O movimento se concentra em vias como Rua Guaipá, Rua Aliança Liberal, Rua Belmonte.
Preço do m² em Bela Aliança
O preço mediano por m² em Bela Aliança é R$ 4.152/m², calculado sobre 1.222 transações de apartamentos registradas em cartório (ITBI). Por serem valores de cartório — e não preços de anúncio — tendem a ficar abaixo do que se pede nos portais.
Apartamentos à venda em Bela Aliança
Um apartamento em Bela Aliança tem mediana de venda de R$ 545.000 (base ITBI) e mediana de R$ 4.152/m². Veja os imóveis disponíveis no mapa acima.
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Como está o mercado imobiliário de Bela Aliança?
Dados 100% públicos: cadastro de IPTU e transações registradas (ITBI). Os valores são da base do cartório (ITBI), não preço de anúncio.
O preço dos imóveis em Bela Aliança subiu ou caiu?
Em Bela Aliança, o valor típico de venda nos últimos 12 meses foi R$ 1.191.518, 2,7% acima dos 12 meses anteriores (R$ 1.160.000), segundo 142 escrituras do ITBI registradas até .
Como calculamos
Cada ponto é o valor típico (a mediana) das vendas registradas naquele mês: metade saiu por menos, metade por mais.
A linha é a tendência: a média dos últimos 6 meses. Ela tira o sobe e desce de um mês isolado.
Mês com menos de 5 vendas aparece vazado e não entra na linha. Costuma ser o mês mais recente, que o cartório ainda está registrando.
A variação de 12 meses compara a mediana do último ano com a dos 12 meses anteriores. O número só aparece com 120 vendas ou mais no ano.
Ver mês a mês
| Mês | Valor típico | Vendas |
|---|---|---|
| agosto de 2026 | R$ 765.000 | 9 |
| julho de 2026 | R$ 920.000 | 11 |
| junho de 2026 | R$ 1.490.000 | 11 |
| maio de 2026 | R$ 600.830 | 19 |
| abril de 2026 | R$ 1.260.000 | 18 |
| março de 2026 | R$ 1.065.000 | 14 |
| fevereiro de 2026 | R$ 1.550.000 | 13 |
| janeiro de 2026 | R$ 1.183.036 | 15 |
| dezembro de 2025 | R$ 891.464 | 12 |
| novembro de 2025 | R$ 1.435.000 | 8 |
| outubro de 2025 | R$ 1.200.000 | 13 |
| setembro de 2025 | R$ 1.160.000 | 15 |
| agosto de 2025 | R$ 600.000 | 21 |
| julho de 2025 | R$ 1.311.286 | 8 |
| junho de 2025 | R$ 1.237.707 | 15 |
| maio de 2025 | R$ 1.047.500 | 10 |
| abril de 2025 | R$ 1.160.000 | 25 |
| março de 2025 | R$ 1.497.000 | 7 |
| fevereiro de 2025 | R$ 1.170.000 | 19 |
| janeiro de 2025 | R$ 540.000 | 10 |
| dezembro de 2024 | R$ 1.225.000 | 16 |
| novembro de 2024 | R$ 1.276.250 | 12 |
| outubro de 2024 · poucas vendas | R$ 1.255.000 | 2 |
| setembro de 2024 · poucas vendas | R$ 703.345 | 4 |
Duas métricas distintas: a mediana histórica (R$ 460.000, todas as transações) e a mediana dos últimos 12 meses (R$ 1.191.518), que reflete o patamar recente — por isso fica acima da histórica quando os preços sobem.
Quanto custa um imóvel em Bela Aliança? (transações registradas, base ITBI)
Metade das vendas registradas em Bela Aliança fica abaixo de R$ 460.000; os 5% mais caros passam de R$ 1.717.500, sobre 3.391 transações de ITBI.
- Valor mediano
- R$ 460.000
- Top 5% (P95)
- R$ 1.717.500
- Total de transações
- 3.391
- No último ano
- 142 ▲ 2,7%
Que tipos de imóvel predominam em Bela Aliança? (perfil IPTU)
Predominam apartamentos (48% dos imóveis cadastrados no IPTU), em prédios com mediana de 10 andares, ano típico 2003.
Quais foram as últimas vendas em Bela Aliança?
| Data | Endereço | Área | Valor |
|---|---|---|---|
| 28/08/2026 | Rua Guaipá, 354 | — | R$ 1.100.000 |
| 25/08/2026 | Rua Ziembinski, 329 | 396 m² | R$ 750.000 |
| 20/08/2026 | Rua Belchior de Azevedo, 156 | 202 m² | R$ 2.200.000 |
| 14/08/2026 | Rua Passo da Pátria, 1407 | 279 m² | R$ 1.666.000 |
| 12/08/2026 | Rua Matias Roxo, 300 | 317 m² | R$ 765.000 |
| 30/07/2026 | Rua Passo da Pátria, 1294 | 219 m² | R$ 920.000 |
| 22/07/2026 | Rua Curuzu, 127 | 126 m² | R$ 1.100.000 |
| 21/07/2026 | Rua Passo da Pátria, 1294 | 219 m² | R$ 920.000 |
| 20/07/2026 | Rua Passo da Pátria, 971 | 335 m² | R$ 2.232.500 |
| 15/07/2026 | Rua Belchior de Azevedo, 220 | 212 m² | R$ 1.580.000 |
Ruas mais caras de Bela Aliança
Por valor mediano de transação registrada (ITBI) — diferente de “ruas com mais imóveis”, que é a contagem de cadastro.
| Rua | Mediana (ITBI) | Vendas |
|---|---|---|
| Rua Ziembinski | R$ 1.752.500 | 20 |
| Rua Iagari | R$ 1.400.000 | 7 |
| Rua Benedito Paulino | R$ 1.350.000 | 21 |
| Rua Racine | R$ 1.300.000 | 27 |
| Rua Almirante de Inhaúma | R$ 1.180.000 | 33 |
| Rua da Passagem Funda | R$ 1.135.000 | 8 |
| Rua Curupaiti | R$ 1.126.059 | 6 |
| Rua Andrade Neves | R$ 1.105.802 | 18 |
Medianas muito altas podem refletir imóveis comerciais, terrenos ou poucas vendas na via — não o preço de um apartamento residencial típico (mediana de apartamento em Bela Aliança: R$ 545.000).
Bela Aliança é caro comparado a São Paulo?
Bela Aliança é o 57º bairro mais caro de São Paulo entre 1.315 com dados públicos. A mediana de transação (R$ 460.000) está 152% acima da mediana dos bairros de São Paulo (R$ 182.489).
Bairros de mercado semelhante em São Paulo
| Bairro | Mediana (ITBI) | vs Bela Aliança |
|---|---|---|
| Bela Aliança (este bairro) | R$ 460.000 | — |
| Vila Romana | R$ 470.000 | +2% |
| Brooklin Novo | R$ 460.000 | +0% |
| Campo Belo | R$ 457.312 | -1% |
| Sumaré | R$ 445.000 | -3% |
| Granja Julieta | R$ 417.197 | -9% |
| Vila Madalena | R$ 410.000 | -11% |
Como é morar em Bela Aliança?
Bela Aliança é um bairro predominante de apartamentos (48% do cadastro de IPTU), verticalizado (mediana de 10 andares), com ano típico de construção em 2003.
Perfil derivado do cadastro público de IPTU e de informações de transporte do bairro.
As 34 ruas de Bela Aliança com mais endereços
Perguntas frequentes sobre Bela Aliança
Quanto custa um imóvel em Bela Aliança, São Paulo?
A mediana de uma transação registrada (ITBI) em Bela Aliança é R$ 460.000 (todos os tipos de imóvel). Para apartamentos, a mediana é R$ 545.000. Nos últimos 12 meses, a mediana foi R$ 1.191.518. Os 5% mais caros passam de R$ 1.717.500. São vendas reais de cartório (ITBI), não preços de anúncio; dados atualizados em outubro de 2026.
Qual bairro perto de Bela Aliança é mais barato?
Entre os bairros de São Paulo com mercado semelhante a Bela Aliança, Vila Madalena tem a menor mediana de transação (ITBI): R$ 410.000, contra R$ 460.000 em Bela Aliança.
Vale a pena morar ou investir em Bela Aliança?
Bela Aliança é o 57º bairro mais caro de São Paulo entre os que têm dado público, com mediana acima da mediana dos bairros da cidade. Em números: valor mediano de R$ 460.000 (teto P95 em R$ 1.717.500), 142 negócios no último ano (liquidez) e alta de 2,7% de preço em 12 meses. Compare com o seu orçamento e veja os dados por rua nesta página para decidir.
Metodologia e fontes
Os dados deste bairro vêm de registros públicos, não de anúncios. As transações vêm do ITBI, o imposto pago em cartório quando um imóvel muda de dono, por isso refletem negócios reais. Área, uso e ano de construção vêm do cadastro do IPTU da prefeitura.
Base de transações (ITBI) até ago/2026. Indicadores atualizados em . Compilação e organização: equipe de dados da Casa Onze. Veja a metodologia completa.
