O mercado de Vila Formosa em dados reais
Vila Formosa concentra 35% dos imóveis em casas, com ano típico 1982. O valor mediano das transações registradas é R$ 210.000, com queda de 24,1% no último ano. O movimento se concentra em vias como Avenida Montemagno, Avenida Rio das Pedras, Rua Alves de Almeida.
Analisado pela equipe de dados da Casa Onze·metodologia·atualizado em
Preço do m² em Vila Formosa
O preço mediano por m² em Vila Formosa é R$ 3.009/m², calculado sobre 3.871 transações de apartamentos registradas em cartório (ITBI). Por serem valores de cartório — e não preços de anúncio — tendem a ficar abaixo do que se pede nos portais.
Apartamentos à venda em Vila Formosa
Um apartamento em Vila Formosa tem mediana de venda de R$ 225.000 (base ITBI) e mediana de R$ 3.009/m². Veja os imóveis disponíveis no mapa acima.
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Como está o mercado imobiliário de Vila Formosa?
Dados 100% públicos: cadastro de IPTU e transações registradas (ITBI). Os valores são da base do cartório (ITBI), não preço de anúncio.
Nos últimos 12 meses, o valor mediano de transação em Vila Formosa caiu 24,1% frente aos 12 meses anteriores; a mediana do período foi R$ 210.000 (base ITBI).
O preço dos imóveis em Vila Formosa subiu ou caiu? (mediana de transação ITBI)
2024-08 → 2026-07Cada ponto é a mediana de um único mês — passe o mouse pra ver mês a mês. Excluímos o mês mais recente, ainda em consolidação no cartório (poucas vendas distorcem a mediana). A variação de 12 meses (no resumo) compara o último ano com o anterior, leitura mais estável.
Valor mediano mês a mês (tabela)
| Mês | Mediana (ITBI) | Transações |
|---|---|---|
| jul/2025 | R$ 390.000 | 82 |
| ago/2025 | R$ 31.770 | 218 |
| set/2025 | R$ 220.000 | 112 |
| out/2025 | R$ 352.237 | 110 |
| nov/2025 | R$ 206.500 | 120 |
| dez/2025 | R$ 295.000 | 132 |
| jan/2026 | R$ 290.000 | 73 |
| fev/2026 | R$ 31.826 | 231 |
| mar/2026 | R$ 250.000 | 158 |
| abr/2026 | R$ 34.840 | 172 |
| mai/2026 | R$ 31.454 | 154 |
| jun/2026 | R$ 200.000 | 151 |
| jul/2026 | R$ 270.000 | 116 |
Duas métricas distintas: a mediana histórica (R$ 210.000, todas as transações) e a mediana dos últimos 12 meses (R$ 210.000), que reflete o patamar recente — por isso fica acima da histórica quando os preços sobem.
Quanto custa um imóvel em Vila Formosa? (transações registradas, base ITBI)
Metade das vendas registradas em Vila Formosa fica abaixo de R$ 210.000; os 5% mais caros passam de R$ 700.000, sobre 17.097 transações de ITBI.
- Valor mediano
- R$ 210.000
- Top 5% (P95)
- R$ 700.000
- Total de transações
- 17.097
- No último ano
- 1.513 ▼ 24.1%
Que tipos de imóvel predominam em Vila Formosa? (perfil IPTU)
Predominam casas (35% dos imóveis cadastrados no IPTU), em prédios com mediana de 13 andares, ano típico 1982.
Quais foram as últimas vendas em Vila Formosa?
| Data | Endereço | Área | Valor |
|---|---|---|---|
| 05/08/2026 | Rua Iru, 136 | 93 m² | R$ 400.000 |
| 31/07/2026 | Avenida Montemagno, 501 | 185 m² | R$ 750.000 |
| 31/07/2026 | Avenida Cipriano Rodrigues, 218 | 84 m² | R$ 350.000 |
| 31/07/2026 | Rua Argonautas, 549 | 115 m² | R$ 550.000 |
| 31/07/2026 | Rua Ingaibos, 73 | — | R$ 75.000 |
| 30/07/2026 | Rua Iru, 556 | — | R$ 216.500 |
| 30/07/2026 | Avenida Cipriano Rodrigues, 340 | 20 m² | R$ 50.000 |
| 30/07/2026 | Avenida Cipriano Rodrigues, 340 | 97 m² | R$ 320.000 |
| 30/07/2026 | Rua Iru, 556 | — | R$ 60.000 |
| 29/07/2026 | Rua Hélio Coelho, 67 | 65 m² | R$ 160.000 |
Quais ruas têm mais imóveis em Vila Formosa?
614 ruas
As vias com mais endereços em Vila Formosa são Avenida Montemagno (385), Avenida Rio das Pedras (262), Rua Alves de Almeida (252).
Mostrando as 40 ruas com mais imóveis de 614.
Ruas mais caras de Vila Formosa
Por valor mediano de transação registrada (ITBI) — diferente de “ruas com mais imóveis”, que é a contagem de cadastro.
| Rua | Mediana (ITBI) | Vendas |
|---|---|---|
| Praça Br de Macaubas | R$ 1.632.500 | 6 |
| Praça Santo Atanasio | R$ 870.001 | 6 |
| Praça Nossa Senhora das Vitorias | R$ 868.912 | 8 |
| Rua Mal Barbacena | R$ 850.000 | 15 |
| Rua Potá | R$ 700.000 | 33 |
| Rua Joaquim Figueira | R$ 670.000 | 5 |
| Rua Arapaçu | R$ 600.000 | 17 |
| Praça Canarias | R$ 599.000 | 41 |
Medianas muito altas podem refletir imóveis comerciais, terrenos ou poucas vendas na via — não o preço de um apartamento residencial típico (mediana de apartamento em Vila Formosa: R$ 225.000).
Vila Formosa é caro comparado a São Paulo?
Vila Formosa é o 523º bairro mais caro de São Paulo entre 1.315 com dados públicos. A mediana de transação (R$ 210.000) está 15% acima da mediana dos bairros de São Paulo (R$ 182.500).
Bairros de mercado semelhante em São Paulo
| Bairro | Mediana (ITBI) | vs Vila Formosa |
|---|---|---|
| Vila Formosa (este bairro) | R$ 210.000 | — |
| Alto da Mooca | R$ 214.500 | +2% |
| São Miguel Paulista | R$ 213.200 | +2% |
| Jardim Santa Cruz | R$ 206.036 | -2% |
| Bom Retiro | R$ 200.000 | -5% |
| Vila Esperança | R$ 200.000 | -5% |
| Vila Santa Catarina | R$ 200.000 | -5% |
Como é morar em Vila Formosa?
Vila Formosa é um bairro predominante de casas (35% do cadastro de IPTU), verticalizado (mediana de 13 andares), com ano típico de construção em 1982.
Perfil derivado do cadastro público de IPTU e de informações de transporte do bairro.
Perguntas frequentes sobre Vila Formosa
Quanto custa um imóvel em Vila Formosa, São Paulo?
A mediana de uma transação registrada (ITBI) em Vila Formosa é R$ 210.000 (todos os tipos de imóvel). Para apartamentos, a mediana é R$ 225.000. Nos últimos 12 meses, a mediana foi R$ 210.000. Os 5% mais caros passam de R$ 700.000. São vendas reais de cartório (ITBI), não preços de anúncio; dados atualizados em setembro de 2026.
Qual bairro perto de Vila Formosa é mais barato?
Entre os bairros de São Paulo com mercado semelhante a Vila Formosa, Bom Retiro tem a menor mediana de transação (ITBI): R$ 200.000, contra R$ 210.000 em Vila Formosa.
Vale a pena morar ou investir em Vila Formosa?
Vila Formosa é o 523º bairro mais caro de São Paulo entre os que têm dado público, com mediana acima da mediana dos bairros da cidade. Em números: valor mediano de R$ 210.000 (teto P95 em R$ 700.000), 1.513 negócios no último ano (liquidez) e queda de 24,1% de preço em 12 meses. Compare com o seu orçamento e veja os dados por rua nesta página para decidir.
Metodologia e fontes
Os números desta página vêm de dados públicos, não de anúncios. As transações são extraídas do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis), pago e registrado em cartório quando um imóvel muda de dono — por isso refletem vendas reais. O perfil dos imóveis (tipo, ano, andares) vem do cadastro do IPTU.
Usamos o valor mediano (e não a média) por ser mais robusto a valores extremos: metade das transações fica abaixo dele. O P95 indica o teto — os 5% mais caros. A base de ITBI inclui todos os tipos de imóvel do bairro (inclusive garagens e unidades pequenas), então o valor mediano pode ficar abaixo do preço de um apartamento típico.
Período dos dados: transações de ITBI até ago/2026. Indicadores recalculados em setembro de 2026. Compilação e organização: equipe de dados da Casa Onze. Veja a metodologia completa.