O mercado de Pacaembu em dados reais
Pacaembu concentra 31% dos imóveis em casas, com ano típico 1974. O valor mediano das transações registradas é R$ 600.000, com alta de 275,3% no último ano. O movimento se concentra em vias como Rua Tupi, Avenida Pacaembu, Rua Cássio Martins Vilaça.
Analisado pela equipe de dados da Casa Onze·metodologia·atualizado em
Preço do m² em Pacaembu
O preço mediano por m² em Pacaembu é R$ 4.755/m², calculado sobre 174 transações de apartamentos registradas em cartório (ITBI). Por serem valores de cartório — e não preços de anúncio — tendem a ficar abaixo do que se pede nos portais.
Apartamentos à venda em Pacaembu
Um apartamento em Pacaembu tem mediana de venda de R$ 470.000 (base ITBI) e mediana de R$ 4.755/m². Veja os imóveis disponíveis no mapa acima.
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Como está o mercado imobiliário de Pacaembu?
Dados 100% públicos: cadastro de IPTU e transações registradas (ITBI). Os valores são da base do cartório (ITBI), não preço de anúncio.
Nos últimos 12 meses, o valor mediano de transação em Pacaembu subiu 275,3% frente aos 12 meses anteriores; a mediana do período foi R$ 1.405.000 (base ITBI).
O preço dos imóveis em Pacaembu subiu ou caiu? (mediana de transação ITBI)
2024-08 → 2026-06Cada ponto é a mediana de um único mês — passe o mouse pra ver mês a mês. Excluímos o mês mais recente, ainda em consolidação no cartório (poucas vendas distorcem a mediana). A variação de 12 meses (no resumo) compara o último ano com o anterior, leitura mais estável.
Valor mediano mês a mês (tabela)
| Mês | Mediana (ITBI) | Transações |
|---|---|---|
| jul/2025 | R$ 350.000 | 15 |
| ago/2025 | R$ 1.865.000 | 19 |
| set/2025 | R$ 873.270 | 6 |
| out/2025 | R$ 385.630 | 4 |
| nov/2025 | R$ 770.000 | 9 |
| dez/2025 | R$ 1.450.000 | 9 |
| jan/2026 | R$ 3.750.000 | 6 |
| fev/2026 | R$ 1.220.000 | 5 |
| mar/2026 | R$ 2.400.000 | 9 |
| abr/2026 | R$ 1.880.000 | 3 |
| mai/2026 | R$ 1.465.000 | 16 |
| jun/2026 | R$ 3.000.000 | 6 |
| jul/2026 | R$ 750.000 | 8 |
Duas métricas distintas: a mediana histórica (R$ 600.000, todas as transações) e a mediana dos últimos 12 meses (R$ 1.405.000), que reflete o patamar recente — por isso fica acima da histórica quando os preços sobem.
Quanto custa um imóvel em Pacaembu? (transações registradas, base ITBI)
Metade das vendas registradas em Pacaembu fica abaixo de R$ 600.000; os 5% mais caros passam de R$ 3.600.000, sobre 1.784 transações de ITBI.
- Valor mediano
- R$ 600.000
- Top 5% (P95)
- R$ 3.600.000
- Total de transações
- 1.784
- No último ano
- 80 ▲ 275.3%
Que tipos de imóvel predominam em Pacaembu? (perfil IPTU)
Predominam casas (31% dos imóveis cadastrados no IPTU), em prédios com mediana de 2 andares, ano típico 1974.
Quais foram as últimas vendas em Pacaembu?
| Data | Endereço | Área | Valor |
|---|---|---|---|
| 28/07/2026 | Rua Tupi, 425 | 76 m² | R$ 90.500 |
| 27/07/2026 | Rua Itatinga, 100 | 193 m² | R$ 6.400.000 |
| 23/07/2026 | Rua Tupi, 947 | 304 m² | R$ 1.000.000 |
| 23/07/2026 | Rua Tupi, 947 | 94 m² | R$ 500.000 |
| 16/07/2026 | Rua Atibaia, 421 | 250 m² | R$ 3.400.000 |
| 14/07/2026 | Rua Gustavo Teixeira, 55 | 295 m² | R$ 2.100.000 |
| 10/07/2026 | Rua Itaquera, 232 | 460 m² | R$ 375.000 |
| 30/06/2026 | Rua João Florêncio, 111 | 400 m² | R$ 4.300.000 |
| 25/06/2026 | Rua Itajaçu, 42 | 264 m² | R$ 2.600.000 |
| 19/06/2026 | Rua Tupi, 579 | 638 m² | R$ 6.740.000 |
Quais ruas têm mais imóveis em Pacaembu?
110 ruas
As vias com mais endereços em Pacaembu são Rua Tupi (202), Avenida Pacaembu (94), Rua Cássio Martins Vilaça (61).
Mostrando as 40 ruas com mais imóveis de 110.
Ruas mais caras de Pacaembu
Por valor mediano de transação registrada (ITBI) — diferente de “ruas com mais imóveis”, que é a contagem de cadastro.
| Rua | Mediana (ITBI) | Vendas |
|---|---|---|
| Rua Itaperuna | R$ 2.950.000 | 7 |
| Rua Cândido Seni Soares | R$ 2.387.338 | 7 |
| Rua Itaguaba | R$ 2.382.500 | 18 |
| Rua Senador João Lira | R$ 2.000.000 | 5 |
| Rua José de Freitas Guimarães | R$ 2.000.000 | 7 |
| Rua Itápolis | R$ 1.900.000 | 14 |
| Rua Almirante Pereira Guimarães | R$ 1.900.000 | 5 |
| Rua Doutor Manoel Maria Tourinho | R$ 1.850.000 | 23 |
Medianas muito altas podem refletir imóveis comerciais, terrenos ou poucas vendas na via — não o preço de um apartamento residencial típico (mediana de apartamento em Pacaembu: R$ 470.000).
Pacaembu é caro comparado a São Paulo?
Pacaembu é o 29º bairro mais caro de São Paulo entre 1.315 com dados públicos. A mediana de transação (R$ 600.000) está 229% acima da mediana dos bairros de São Paulo (R$ 182.500).
Bairros de mercado semelhante em São Paulo
| Bairro | Mediana (ITBI) | vs Pacaembu |
|---|---|---|
| Pacaembu (este bairro) | R$ 600.000 | — |
| Vila Romana | R$ 470.000 | -22% |
| Campo Belo | R$ 458.411 | -24% |
| Brooklin Novo | R$ 455.200 | -24% |
| Sumaré | R$ 440.000 | -27% |
| Granja Julieta | R$ 440.000 | -27% |
| Vila Madalena | R$ 415.000 | -31% |
Como é morar em Pacaembu?
Pacaembu é um bairro predominante de casas (31% do cadastro de IPTU), com ano típico de construção em 1974.
Perfil derivado do cadastro público de IPTU e de informações de transporte do bairro.
Perguntas frequentes sobre Pacaembu
Quanto custa um imóvel em Pacaembu, São Paulo?
A mediana de uma transação registrada (ITBI) em Pacaembu é R$ 600.000 (todos os tipos de imóvel). Para apartamentos, a mediana é R$ 470.000. Nos últimos 12 meses, a mediana foi R$ 1.405.000. Os 5% mais caros passam de R$ 3.600.000. São vendas reais de cartório (ITBI), não preços de anúncio; dados atualizados em setembro de 2026.
Qual bairro perto de Pacaembu é mais barato?
Entre os bairros de São Paulo com mercado semelhante a Pacaembu, Vila Madalena tem a menor mediana de transação (ITBI): R$ 415.000, contra R$ 600.000 em Pacaembu.
Vale a pena morar ou investir em Pacaembu?
Pacaembu é o 29º bairro mais caro de São Paulo entre os que têm dado público, com mediana acima da mediana dos bairros da cidade. Em números: valor mediano de R$ 600.000 (teto P95 em R$ 3.600.000), 80 negócios no último ano (liquidez) e alta de 275,3% de preço em 12 meses. Compare com o seu orçamento e veja os dados por rua nesta página para decidir.
Metodologia e fontes
Os números desta página vêm de dados públicos, não de anúncios. As transações são extraídas do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis), pago e registrado em cartório quando um imóvel muda de dono — por isso refletem vendas reais. O perfil dos imóveis (tipo, ano, andares) vem do cadastro do IPTU.
Usamos o valor mediano (e não a média) por ser mais robusto a valores extremos: metade das transações fica abaixo dele. O P95 indica o teto — os 5% mais caros. A base de ITBI inclui todos os tipos de imóvel do bairro (inclusive garagens e unidades pequenas), então o valor mediano pode ficar abaixo do preço de um apartamento típico.
Período dos dados: transações de ITBI até jul/2026. Indicadores recalculados em setembro de 2026. Compilação e organização: equipe de dados da Casa Onze. Veja a metodologia completa.