O mercado de Pacaembu em dados reais
Pacaembu concentra 31% dos imóveis em casas, com ano típico 1974. O valor mediano das transações registradas é R$ 620.000. O movimento se concentra em vias como Rua Tupi, Avenida Pacaembu, Rua Cássio Martins Vilaça.
Preço do m² em Pacaembu
O preço mediano por m² em Pacaembu é R$ 4.746/m², calculado sobre 178 transações de apartamentos registradas em cartório (ITBI). Por serem valores de cartório — e não preços de anúncio — tendem a ficar abaixo do que se pede nos portais.
Apartamentos à venda em Pacaembu
Um apartamento em Pacaembu tem mediana de venda de R$ 487.000 (base ITBI) e mediana de R$ 4.746/m². Veja os imóveis disponíveis no mapa acima.
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Como está o mercado imobiliário de Pacaembu?
Dados 100% públicos: cadastro de IPTU e transações registradas (ITBI). Os valores são da base do cartório (ITBI), não preço de anúncio.
O preço dos imóveis em Pacaembu subiu ou caiu?
Em Pacaembu, o valor típico de venda nos últimos 12 meses foi R$ 1.600.000, segundo 83 escrituras do ITBI registradas até . São poucas vendas para medir se o preço subiu ou caiu.
Poucas vendas: 83 no último ano, cerca de 8 por mês. Os números de cada mês oscilam muito; a linha usa 6 meses.
Como calculamos
Cada ponto é o valor típico (a mediana) das vendas registradas naquele mês: metade saiu por menos, metade por mais.
A linha é a tendência: a média dos últimos 6 meses. Ela tira o sobe e desce de um mês isolado.
Mês com menos de 3 vendas aparece vazado e não entra na linha. Costuma ser o mês mais recente, que o cartório ainda está registrando.
A variação de 12 meses compara a mediana do último ano com a dos 12 meses anteriores. O número só aparece com 120 vendas ou mais no ano.
Ver mês a mês
| Mês | Valor típico | Vendas |
|---|---|---|
| setembro de 2026 · poucas vendas | R$ 348.414 | 2 |
| agosto de 2026 | R$ 2.025.000 | 6 |
| julho de 2026 | R$ 750.000 | 8 |
| junho de 2026 | R$ 3.000.000 | 6 |
| maio de 2026 | R$ 1.465.000 | 16 |
| abril de 2026 | R$ 1.880.000 | 3 |
| março de 2026 | R$ 2.400.000 | 9 |
| fevereiro de 2026 | R$ 1.220.000 | 5 |
| janeiro de 2026 | R$ 3.750.000 | 6 |
| dezembro de 2025 | R$ 1.205.000 | 10 |
| novembro de 2025 | R$ 770.000 | 9 |
| outubro de 2025 | R$ 385.630 | 4 |
| setembro de 2025 | R$ 873.270 | 6 |
| agosto de 2025 | R$ 1.865.000 | 19 |
| julho de 2025 | R$ 350.000 | 15 |
| junho de 2025 | R$ 365.047 | 6 |
| maio de 2025 | R$ 368.080 | 25 |
| abril de 2025 | R$ 355.240 | 25 |
| março de 2025 | R$ 344.924 | 14 |
| fevereiro de 2025 | R$ 341.479 | 5 |
| janeiro de 2025 | R$ 910.000 | 16 |
| dezembro de 2024 | R$ 475.000 | 9 |
| novembro de 2024 | R$ 655.000 | 16 |
| outubro de 2024 · poucas vendas | R$ 421.664 | 1 |
| setembro de 2024 · poucas vendas | R$ 3.375.000 | 2 |
Duas métricas distintas: a mediana histórica (R$ 620.000, todas as transações) e a mediana dos últimos 12 meses (R$ 1.600.000), que reflete o patamar recente — por isso fica acima da histórica quando os preços sobem.
Quanto custa um imóvel em Pacaembu? (transações registradas, base ITBI)
Metade das vendas registradas em Pacaembu fica abaixo de R$ 620.000; os 5% mais caros passam de R$ 3.750.000, sobre 1.790 transações de ITBI.
- Valor mediano
- R$ 620.000
- Top 5% (P95)
- R$ 3.750.000
- Total de transações
- 1.790
- No último ano
- 83
Que tipos de imóvel predominam em Pacaembu? (perfil IPTU)
Predominam casas (31% dos imóveis cadastrados no IPTU), em prédios com mediana de 2 andares, ano típico 1974.
Quais foram as últimas vendas em Pacaembu?
| Data | Endereço | Área | Valor |
|---|---|---|---|
| 01/09/2026 | Rua Novo Horizonte, 94 | 277 m² | R$ 348.414 |
| 29/08/2026 | Rua Engenheiro Edgar Egídio de Sousa, 150 | 541 m² | R$ 1.950.000 |
| 07/08/2026 | Rua Itajaçu, 154 | 304 m² | R$ 2.100.000 |
| 06/08/2026 | Rua Tupi, 425 | 42 m² | R$ 275.000 |
| 06/08/2026 | Rua Engenheiro Edgar Egídio de Sousa, 36 | 702 m² | R$ 5.000.000 |
| 04/08/2026 | Rua Frei Paulo de Sorocaba, 190 | 126 m² | R$ 440.000 |
| 04/08/2026 | Rua Engenheiro Edgar Egídio de Sousa, 200 | 955 m² | R$ 2.450.000 |
| 28/07/2026 | Rua Tupi, 425 | 76 m² | R$ 90.500 |
| 27/07/2026 | Rua Itatinga, 100 | 193 m² | R$ 6.400.000 |
| 23/07/2026 | Rua Tupi, 947 | 304 m² | R$ 1.000.000 |
Ruas mais caras de Pacaembu
Por valor mediano de transação registrada (ITBI) — diferente de “ruas com mais imóveis”, que é a contagem de cadastro.
| Rua | Mediana (ITBI) | Vendas |
|---|---|---|
| Rua Itaperuna | R$ 2.950.000 | 7 |
| Rua Cândido Seni Soares | R$ 2.387.338 | 7 |
| Rua Itaguaba | R$ 2.382.500 | 18 |
| Rua Avaré | R$ 2.345.000 | 6 |
| Rua Senador João Lira | R$ 2.000.000 | 5 |
| Rua José de Freitas Guimarães | R$ 2.000.000 | 7 |
| Rua Itajaçu | R$ 1.900.000 | 13 |
| Rua Itápolis | R$ 1.900.000 | 14 |
Medianas muito altas podem refletir imóveis comerciais, terrenos ou poucas vendas na via — não o preço de um apartamento residencial típico (mediana de apartamento em Pacaembu: R$ 487.000).
Pacaembu é caro comparado a São Paulo?
Pacaembu é o 24º bairro mais caro de São Paulo entre 1.315 com dados públicos. A mediana de transação (R$ 620.000) está 240% acima da mediana dos bairros de São Paulo (R$ 182.489).
Bairros de mercado semelhante em São Paulo
| Bairro | Mediana (ITBI) | vs Pacaembu |
|---|---|---|
| Pacaembu (este bairro) | R$ 620.000 | — |
| Vila Romana | R$ 470.000 | -24% |
| Brooklin Novo | R$ 460.000 | -26% |
| Campo Belo | R$ 457.312 | -26% |
| Sumaré | R$ 445.000 | -28% |
| Granja Julieta | R$ 417.197 | -33% |
| Vila Madalena | R$ 410.000 | -34% |
Como é morar em Pacaembu?
Pacaembu é um bairro predominante de casas (31% do cadastro de IPTU), com ano típico de construção em 1974.
Perfil derivado do cadastro público de IPTU e de informações de transporte do bairro.
As 60 ruas de Pacaembu com mais endereços
Ver as outras 36 ruas
Perguntas frequentes sobre Pacaembu
Quanto custa um imóvel em Pacaembu, São Paulo?
A mediana de uma transação registrada (ITBI) em Pacaembu é R$ 620.000 (todos os tipos de imóvel). Para apartamentos, a mediana é R$ 487.000. Nos últimos 12 meses, a mediana foi R$ 1.600.000. Os 5% mais caros passam de R$ 3.750.000. São vendas reais de cartório (ITBI), não preços de anúncio; dados atualizados em outubro de 2026.
Qual bairro perto de Pacaembu é mais barato?
Entre os bairros de São Paulo com mercado semelhante a Pacaembu, Vila Madalena tem a menor mediana de transação (ITBI): R$ 410.000, contra R$ 620.000 em Pacaembu.
Vale a pena morar ou investir em Pacaembu?
Pacaembu é o 24º bairro mais caro de São Paulo entre os que têm dado público, com mediana acima da mediana dos bairros da cidade. Em números: valor mediano de R$ 620.000 (teto P95 em R$ 3.750.000), 83 negócios no último ano (liquidez). Compare com o seu orçamento e veja os dados por rua nesta página para decidir.
Metodologia e fontes
Os dados deste bairro vêm de registros públicos, não de anúncios. As transações vêm do ITBI, o imposto pago em cartório quando um imóvel muda de dono, por isso refletem negócios reais. Área, uso e ano de construção vêm do cadastro do IPTU da prefeitura.
Base de transações (ITBI) até set/2026. Indicadores atualizados em . Compilação e organização: equipe de dados da Casa Onze. Veja a metodologia completa.
