O mercado de Esmeralda em dados reais
No bairro Esmeralda, 62% dos imóveis são casas, apresentando como ano típico de construção 1976. Com base nos dados públicos de cartório, o valor mediano das transações registradas chega a R$ 280.000, sendo que o movimento de negociações se concentra majoritariamente em vias como a Rua Frei Ricardo do Pilar e a Rua Mestre Valentim.
Analisado pela equipe de dados da Casa Onze·metodologia·atualizado em
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Como está o mercado imobiliário de Esmeralda?
Dados 100% públicos: cadastro de IPTU e transações registradas (ITBI). Os valores são da base do cartório (ITBI), não preço de anúncio.
Nos últimos 12 meses, o valor mediano de transação em Esmeralda ficou estável, em R$ 280.000 (mediana do período, base ITBI).
Duas métricas distintas: a mediana histórica (R$ 280.000, todas as transações) e a mediana dos últimos 12 meses, que reflete o patamar recente — por isso fica acima da histórica quando os preços sobem.
Quanto custa um imóvel em Esmeralda? (transações registradas, base ITBI)
Metade das vendas registradas em Esmeralda fica abaixo de R$ 280.000; os 5% mais caros passam de R$ 298.000, sobre 3 transações de ITBI.
- Valor mediano
- R$ 280.000
- Top 5% (P95)
- R$ 298.000
- Total de transações
- 3
- No último ano
- 0
Que tipos de imóvel predominam em Esmeralda? (perfil IPTU)
Predominam casas (62% dos imóveis cadastrados no IPTU), em prédios com mediana de 1 andares, ano típico 1976.
Quais foram as últimas vendas em Esmeralda?
| Data | Endereço | Área | Valor |
|---|---|---|---|
| 18/08/2021 | Rua Frei Ricardo do Pilar, 23 | 124 m² | R$ 300.000 |
| 17/09/2018 | Rua Mestre Valentim, 1 | 70 m² | R$ 280.000 |
| 04/01/2013 | Rua Frei Ricardo do Pilar, 450 | 105 m² | R$ 170.000 |
Quais ruas têm mais imóveis em Esmeralda?
2 ruas
As vias com mais endereços em Esmeralda são Rua Frei Ricardo do Pilar (12), Rua Mestre Valentim (1).
| Rua | Imóveis |
|---|---|
| Rua Frei Ricardo do Pilar | 12 |
| Rua Mestre Valentim | 1 |
Esmeralda é caro comparado a São Paulo?
Esmeralda é o 229º bairro mais caro de São Paulo entre 1.315 com dados públicos. A mediana de transação (R$ 280.000) está 56% acima da mediana dos bairros de São Paulo (R$ 180.000).
Bairros de mercado semelhante em São Paulo
| Bairro | Mediana (ITBI) | vs Esmeralda |
|---|---|---|
| Esmeralda (este bairro) | R$ 280.000 | — |
| Belém | R$ 285.000 | +2% |
| Vila Mascote | R$ 285.000 | +2% |
| Santo Amaro | R$ 276.151 | -1% |
| Vila Carrão | R$ 275.000 | -2% |
| Aclimação | R$ 271.699 | -3% |
| Tatuapé | R$ 270.000 | -4% |
Como é morar em Esmeralda?
O Esmeralda caracteriza-se pela predominância de casas, que representam 62% do cadastro de IPTU, sendo 1976 o ano típico de construção das edificações. A circulação no bairro concentra-se em vias como a Avenida Rio Pequeno, a Estrada do Campo Limpo e a Rua Padre José Antônio Romanó. Com base nos dados públicos de IPTU, o bairro totaliza 13 imóveis, apresentando uma mediana de 110 m² construídos por edificação.
Perfil derivado do cadastro público de IPTU e de informações de transporte do bairro.
Perguntas frequentes sobre Esmeralda
Quanto custa um imóvel em Esmeralda, São Paulo?
Em Esmeralda, a mediana de uma transação registrada via ITBI para todos os tipos de imóvel é de R$ 280.000, enquanto os 5% mais caros superam o patamar de R$ 298.000. Estes registros refletem vendas reais de cartório, baseadas no ITBI e não em preços de anúncio, conforme os dados atualizados em julho de 2026.
Qual bairro perto de Esmeralda é mais barato?
Ao analisar o mercado de Esmeralda em comparação com outros bairros de São Paulo, observa-se que o Tatuapé apresenta a menor mediana de transação baseada em dados de ITBI, registrando R$ 270.000 frente aos R$ 280.000 observados em Esmeralda.
Vale a pena morar ou investir em Esmeralda?
Esmeralda ocupa a posição de 229º bairro mais caro de São Paulo entre aqueles com registro de dados públicos, apresentando uma mediana que supera a mediana geral dos bairros da cidade. Em termos concretos, o valor mediano praticado é de R$ 280.000, enquanto o teto P95 atinge R$ 298.000. A análise desses números de cartório e a consulta aos valores detalhados por rua disponíveis nesta página permitem avaliar o cenário para fins de moradia ou investimento.
Metodologia e fontes
Os números desta página vêm de dados públicos, não de anúncios. As transações são extraídas do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis), pago e registrado em cartório quando um imóvel muda de dono — por isso refletem vendas reais. O perfil dos imóveis (tipo, ano, andares) vem do cadastro do IPTU.
Usamos o valor mediano (e não a média) por ser mais robusto a valores extremos: metade das transações fica abaixo dele. O P95 indica o teto — os 5% mais caros. A base de ITBI inclui todos os tipos de imóvel do bairro (inclusive garagens e unidades pequenas), então o valor mediano pode ficar abaixo do preço de um apartamento típico.
Indicadores recalculados em julho de 2026. Compilação e organização: equipe de dados da Casa Onze. Veja a metodologia completa.