O mercado de Alto Do Mandaqui em dados reais
Alto do Mandaqui concentra 78% dos imóveis em apartamentos, em edificações verticalizadas (ano típico 1988). O valor mediano das transações registradas é R$ 165.000, com alta de 3,8% no último ano. O movimento se concentra em vias como Rua Ponta Grossa, Rua Djalma Forjaz, Rua Judith Zumkeller.
Analisado pela equipe de dados da Casa Onze·metodologia·atualizado em
Preço do m² em Alto Do Mandaqui
O preço mediano por m² em Alto Do Mandaqui é R$ 3.600/m², calculado sobre 628 transações de apartamentos registradas em cartório (ITBI). Por serem valores de cartório — e não preços de anúncio — tendem a ficar abaixo do que se pede nos portais.
Apartamentos à venda em Alto Do Mandaqui
Um apartamento em Alto Do Mandaqui tem mediana de venda de R$ 155.000 (base ITBI) e mediana de R$ 3.600/m². Veja os imóveis disponíveis no mapa acima.
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Como está o mercado imobiliário de Alto do Mandaqui?
Dados 100% públicos: cadastro de IPTU e transações registradas (ITBI). Os valores são da base do cartório (ITBI), não preço de anúncio.
Nos últimos 12 meses, o valor mediano de transação em Alto do Mandaqui subiu 3,8% frente aos 12 meses anteriores; a mediana do período foi R$ 270.000 (base ITBI).
O preço dos imóveis em Alto do Mandaqui subiu ou caiu? (mediana de transação ITBI)
2024-08 → 2026-07Cada ponto é a mediana de um único mês — passe o mouse pra ver mês a mês. Excluímos o mês mais recente, ainda em consolidação no cartório (poucas vendas distorcem a mediana). A variação de 12 meses (no resumo) compara o último ano com o anterior, leitura mais estável.
Valor mediano mês a mês (tabela)
| Mês | Mediana (ITBI) | Transações |
|---|---|---|
| jul/2025 | R$ 270.000 | 7 |
| ago/2025 | R$ 224.500 | 6 |
| set/2025 | R$ 261.379 | 6 |
| out/2025 | R$ 270.000 | 10 |
| nov/2025 | R$ 282.500 | 4 |
| dez/2025 | R$ 282.500 | 8 |
| jan/2026 | R$ 270.000 | 3 |
| fev/2026 | R$ 265.000 | 9 |
| mar/2026 | R$ 250.000 | 9 |
| abr/2026 | R$ 287.500 | 4 |
| mai/2026 | R$ 287.191 | 10 |
| jun/2026 | R$ 270.000 | 10 |
| jul/2026 | R$ 270.000 | 11 |
Duas métricas distintas: a mediana histórica (R$ 165.000, todas as transações) e a mediana dos últimos 12 meses (R$ 270.000), que reflete o patamar recente — por isso fica acima da histórica quando os preços sobem.
Quanto custa um imóvel em Alto do Mandaqui? (transações registradas, base ITBI)
Metade das vendas registradas em Alto do Mandaqui fica abaixo de R$ 165.000; os 5% mais caros passam de R$ 400.000, sobre 1.519 transações de ITBI.
- Valor mediano
- R$ 165.000
- Top 5% (P95)
- R$ 400.000
- Total de transações
- 1.519
- No último ano
- 84 ▲ 3.8%
Que tipos de imóvel predominam em Alto do Mandaqui? (perfil IPTU)
Predominam apartamentos (78% dos imóveis cadastrados no IPTU), em prédios com mediana de 14 andares, ano típico 1988.
Quais foram as últimas vendas em Alto do Mandaqui?
| Data | Endereço | Área | Valor |
|---|---|---|---|
| 30/07/2026 | Avenida Parada Pinto, 3420 | 63 m² | R$ 260.000 |
| 28/07/2026 | Avenida Santa Inês, 1129 | 164 m² | R$ 1 |
| 22/07/2026 | Avenida Santa Inês, 1129 | 167 m² | R$ 600.000 |
| 20/07/2026 | Avenida Parada Pinto, 3420 | 63 m² | R$ 290.000 |
| 15/07/2026 | Avenida Parada Pinto, 3420 | 63 m² | R$ 250.000 |
| 13/07/2026 | Avenida Parada Pinto, 3420 | 63 m² | R$ 298.000 |
| 07/07/2026 | Avenida Parada Pinto, 3420 | 63 m² | R$ 253.800 |
| 02/07/2026 | Avenida Parada Pinto, 3420 | 63 m² | R$ 270.000 |
| 01/07/2026 | Avenida Parada Pinto, 3420 | 63 m² | R$ 280.000 |
| 30/06/2026 | Avenida Parada Pinto, 3420 | 63 m² | R$ 250.000 |
Quais ruas têm mais imóveis em Alto do Mandaqui?
87 ruas
As vias com mais endereços em Alto do Mandaqui são Rua Ponta Grossa (42), Rua Djalma Forjaz (36), Rua Judith Zumkeller (17).
Mostrando as 40 ruas com mais imóveis de 87.
Ruas mais caras de Alto Do Mandaqui
Por valor mediano de transação registrada (ITBI) — diferente de “ruas com mais imóveis”, que é a contagem de cadastro.
| Rua | Mediana (ITBI) | Vendas |
|---|---|---|
| Rua Judith Zumkeller | R$ 495.000 | 6 |
| Rua Ponta Grossa | R$ 365.000 | 23 |
| Rua Raul Dias | R$ 341.120 | 13 |
| Rua Almirante José Saldanha da Gama | R$ 271.293 | 41 |
| Rua Jacarapinima | R$ 260.000 | 5 |
| Avenida Almirante Álvaro Alberto Silva | R$ 242.000 | 5 |
| Rua Alfredo Zunkeller | R$ 215.000 | 64 |
| Avenida Santa Inês | R$ 176.000 | 118 |
Medianas muito altas podem refletir imóveis comerciais, terrenos ou poucas vendas na via — não o preço de um apartamento residencial típico (mediana de apartamento em Alto Do Mandaqui: R$ 155.000).
Alto Do Mandaqui é caro comparado a São Paulo?
Alto Do Mandaqui é o 731º bairro mais caro de São Paulo entre 1.315 com dados públicos. A mediana de transação (R$ 165.000) está 10% abaixo da mediana dos bairros de São Paulo (R$ 182.500).
Bairros de mercado semelhante em São Paulo
| Bairro | Mediana (ITBI) | vs Alto Do Mandaqui |
|---|---|---|
| Alto Do Mandaqui (este bairro) | R$ 165.000 | — |
| República | R$ 180.000 | +9% |
| Guaianases | R$ 180.000 | +9% |
| Jardim São Luís | R$ 179.622 | +9% |
| Jaraguá | R$ 170.000 | +3% |
| Bela Vista | R$ 166.000 | +1% |
| Parque Savoy City | R$ 152.856 | -7% |
Como é morar em Alto Do Mandaqui?
Alto Do Mandaqui é um bairro predominante de apartamentos (78% do cadastro de IPTU), verticalizado (mediana de 14 andares), com ano típico de construção em 1988.
Perfil derivado do cadastro público de IPTU e de informações de transporte do bairro.
Perguntas frequentes sobre Alto Do Mandaqui
Quanto custa um imóvel em Alto Do Mandaqui, São Paulo?
A mediana de uma transação registrada (ITBI) em Alto Do Mandaqui é R$ 165.000 (todos os tipos de imóvel). Para apartamentos, a mediana é R$ 155.000. Nos últimos 12 meses, a mediana foi R$ 270.000. Os 5% mais caros passam de R$ 400.000. São vendas reais de cartório (ITBI), não preços de anúncio; dados atualizados em setembro de 2026.
Qual bairro perto de Alto Do Mandaqui é mais barato?
Entre os bairros de São Paulo com mercado semelhante a Alto Do Mandaqui, Parque Savoy City tem a menor mediana de transação (ITBI): R$ 152.856, contra R$ 165.000 em Alto Do Mandaqui.
Vale a pena morar ou investir em Alto Do Mandaqui?
Alto Do Mandaqui é o 731º bairro mais caro de São Paulo entre os que têm dado público, com mediana abaixo da mediana dos bairros da cidade. Em números: valor mediano de R$ 165.000 (teto P95 em R$ 400.000), 84 negócios no último ano (liquidez) e alta de 3,8% de preço em 12 meses. Compare com o seu orçamento e veja os dados por rua nesta página para decidir.
Metodologia e fontes
Os números desta página vêm de dados públicos, não de anúncios. As transações são extraídas do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis), pago e registrado em cartório quando um imóvel muda de dono — por isso refletem vendas reais. O perfil dos imóveis (tipo, ano, andares) vem do cadastro do IPTU.
Usamos o valor mediano (e não a média) por ser mais robusto a valores extremos: metade das transações fica abaixo dele. O P95 indica o teto — os 5% mais caros. A base de ITBI inclui todos os tipos de imóvel do bairro (inclusive garagens e unidades pequenas), então o valor mediano pode ficar abaixo do preço de um apartamento típico.
Período dos dados: transações de ITBI até ago/2026. Indicadores recalculados em setembro de 2026. Compilação e organização: equipe de dados da Casa Onze. Veja a metodologia completa.