O mercado de Conjunto Habitacional São Nicolau em dados reais
No Conjunto Habitacional São Nicolau, 97% dos imóveis são casas, apresentando o ano 2010 como o período de construção mais comum. Os dados públicos de cartório indicam que o valor mediano das transações registradas atinge R$ 180.000, com o mercado concentrado em vias como Rua Cachoeira Nova Vida, Rua Arroio Real e Rua Igarapé das Rosas.
Analisado pela equipe de dados da Casa Onze·metodologia·atualizado em
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Como está o mercado imobiliário de Conjunto Habitacional São Nicolau?
Dados 100% públicos: cadastro de IPTU e transações registradas (ITBI). Os valores são da base do cartório (ITBI), não preço de anúncio.
Nos últimos 12 meses, o valor mediano de transação em Conjunto Habitacional São Nicolau ficou estável, em R$ 180.000 (mediana do período, base ITBI).
Duas métricas distintas: a mediana histórica (R$ 180.000, todas as transações) e a mediana dos últimos 12 meses, que reflete o patamar recente — por isso fica acima da histórica quando os preços sobem.
Quanto custa um imóvel em Conjunto Habitacional São Nicolau? (transações registradas, base ITBI)
Metade das vendas registradas em Conjunto Habitacional São Nicolau fica abaixo de R$ 180.000; os 5% mais caros passam de R$ 273.000, sobre 13 transações de ITBI.
- Valor mediano
- R$ 180.000
- Top 5% (P95)
- R$ 273.000
- Total de transações
- 13
- No último ano
- 0
Que tipos de imóvel predominam em Conjunto Habitacional São Nicolau? (perfil IPTU)
Predominam casas (97% dos imóveis cadastrados no IPTU), em prédios com mediana de 2 andares, ano típico 2010.
Quais foram as últimas vendas em Conjunto Habitacional São Nicolau?
| Data | Endereço | Área | Valor |
|---|---|---|---|
| 15/12/2023 | Rua Igarapé das Rosas, 198 | 25 m² | R$ 138.609 |
| 23/10/2023 | Rua Cachoeira Nova Vida, 224 | 25 m² | R$ 138.609 |
| 26/01/2023 | Rua Cachoeira Santa Helena, 105 | 25 m² | R$ 189.000 |
| 27/10/2021 | Rua Cachoeira Formosa, 114 | 25 m² | R$ 185.000 |
| 12/04/2019 | Rua Arroio Real, 117 | 25 m² | R$ 300.000 |
| 29/03/2019 | Rua Arroio Real, 207 | 25 m² | R$ 238.000 |
| 23/08/2018 | Rua Igarapé das Rosas, 129 | 25 m² | R$ 250.000 |
| 09/03/2015 | Rua Igarapé das Rosas, 129 | 25 m² | R$ 255.000 |
| 21/08/2014 | Rua Cachoeira Santa Helena, 141 | 25 m² | R$ 30.000 |
| 09/11/2012 | Rua Igarapé das Rosas, 1720 | 25 m² | R$ 41.355 |
Quais ruas têm mais imóveis em Conjunto Habitacional São Nicolau?
14 ruas
As vias com mais endereços em Conjunto Habitacional São Nicolau são Rua Cachoeira Nova Vida (65), Rua Arroio Real (60), Rua Igarapé das Rosas (58).
Conjunto Habitacional São Nicolau é caro comparado a São Paulo?
Conjunto Habitacional São Nicolau é o 674º bairro mais caro de São Paulo entre 1.315 com dados públicos. A mediana de transação (R$ 180.000) está 0% acima da mediana dos bairros de São Paulo (R$ 180.000).
Bairros de mercado semelhante em São Paulo
| Bairro | Mediana (ITBI) | vs Conjunto Habitacional São Nicolau |
|---|---|---|
| Conjunto Habitacional São Nicolau (este bairro) | R$ 180.000 | — |
| Campo Limpo | R$ 185.000 | +3% |
| Campos Elíseos | R$ 185.000 | +3% |
| Jardim Marajoara | R$ 183.000 | +2% |
| República | R$ 180.000 | +0% |
| Guaianases | R$ 180.000 | +0% |
| Jardim São Luís | R$ 175.000 | -3% |
Como é morar em Conjunto Habitacional São Nicolau?
No Conjunto Habitacional São Nicolau, a estrutura do bairro é composta majoritariamente por casas, que representam 97% do cadastro de IPTU, sendo 2010 o ano típico de construção das edificações locais. A mobilidade urbana da região é estruturada principalmente pelas vias Rua Três Lagoas e Rua Arroio São Nicolau. De acordo com os dados públicos do IPTU, o bairro totaliza 419 imóveis, dos quais 408 são casas e 6 são terrenos, apresentando uma mediana de 248 m² construídos por edificação.
Perfil derivado do cadastro público de IPTU e de informações de transporte do bairro.
Perguntas frequentes sobre Conjunto Habitacional São Nicolau
Quanto custa um imóvel em Conjunto Habitacional São Nicolau, São Paulo?
Em Conjunto Habitacional São Nicolau, a mediana de uma transação registrada via ITBI para todos os tipos de imóvel é R$ 180.000. Ao observar o topo do mercado, os 5% mais caros superam o patamar de R$ 273.000, considerando vendas reais registradas em cartório e não apenas valores de anúncio, conforme dados atualizados em julho de 2026.
Qual bairro perto de Conjunto Habitacional São Nicolau é mais barato?
Ao observar o mercado imobiliário em Conjunto Habitacional São Nicolau e arredores, o Jardim São Luís apresenta a menor mediana de transação baseada em dados de ITBI, com R$ 175.000, enquanto em Conjunto Habitacional São Nicolau esse valor registrado nos cartórios atinge R$ 180.000.
Vale a pena morar ou investir em Conjunto Habitacional São Nicolau?
O Conjunto Habitacional São Nicolau ocupa a posição de 673º bairro mais caro de São Paulo entre aqueles com registro de dados públicos, apresentando uma mediana que supera a mediana geral dos bairros da cidade. Em termos de valores, o mercado local registra uma mediana de R$ 180.000, enquanto o teto P95 atinge R$ 273.000, números que podem ser confrontados com o orçamento disponível e analisados detalhadamente por rua nesta mesma página, conforme as informações oficiais de cartório.
Metodologia e fontes
Os números desta página vêm de dados públicos, não de anúncios. As transações são extraídas do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis), pago e registrado em cartório quando um imóvel muda de dono — por isso refletem vendas reais. O perfil dos imóveis (tipo, ano, andares) vem do cadastro do IPTU.
Usamos o valor mediano (e não a média) por ser mais robusto a valores extremos: metade das transações fica abaixo dele. O P95 indica o teto — os 5% mais caros. A base de ITBI inclui todos os tipos de imóvel do bairro (inclusive garagens e unidades pequenas), então o valor mediano pode ficar abaixo do preço de um apartamento típico.
Indicadores recalculados em julho de 2026. Compilação e organização: equipe de dados da Casa Onze. Veja a metodologia completa.