O mercado de Embu Mirim em dados reais
Embu Mirim apresenta 48% dos imóveis na categoria de casas, sendo 1992 o ano de construção típico para a região. Conforme os dados públicos de cartório, o valor mediano das transações registradas atinge R$ 32.000, com uma movimentação concentrada principalmente em vias como Rua Ana Lúcia de Amicis, Rua Andrea Dragoni e Rua Carlo Caproli.
Analisado pela equipe de dados da Casa Onze·metodologia·atualizado em
Preço do m² em Embu Mirim
O preço mediano por m² em Embu Mirim é R$ 750/m², calculado sobre 1 transações de apartamentos registradas em cartório (ITBI). Por serem valores de cartório — e não preços de anúncio — tendem a ficar abaixo do que se pede nos portais.
Apartamentos à venda em Embu Mirim
Um apartamento em Embu Mirim tem mediana de venda de R$ 57.500 (base ITBI) e mediana de R$ 750/m². Veja os imóveis disponíveis no mapa acima.
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Como está o mercado imobiliário de Embu Mirim?
Dados 100% públicos: cadastro de IPTU e transações registradas (ITBI). Os valores são da base do cartório (ITBI), não preço de anúncio.
Nos últimos 12 meses, o valor mediano de transação em Embu Mirim ficou estável, em R$ 32.500 (mediana do período, base ITBI).
Duas métricas distintas: a mediana histórica (R$ 32.500, todas as transações) e a mediana dos últimos 12 meses, que reflete o patamar recente — por isso fica acima da histórica quando os preços sobem.
Quanto custa um imóvel em Embu Mirim? (transações registradas, base ITBI)
Metade das vendas registradas em Embu Mirim fica abaixo de R$ 32.500; os 5% mais caros passam de R$ 155.250, sobre 40 transações de ITBI.
- Valor mediano
- R$ 32.500
- Top 5% (P95)
- R$ 155.250
- Total de transações
- 40
- No último ano
- 0
Que tipos de imóvel predominam em Embu Mirim? (perfil IPTU)
Predominam casas (48% dos imóveis cadastrados no IPTU), em prédios com mediana de 2 andares, ano típico 1992.
Quais foram as últimas vendas em Embu Mirim?
| Data | Endereço | Área | Valor |
|---|---|---|---|
| 14/09/2021 | Rua Charles Ragué, 19 | 160 m² | R$ 122.000 |
| 10/02/2020 | Rua Andrea Dragoni, 238 | 60 m² | R$ 20.000 |
| 08/01/2020 | Rua Bernardo Clavijo | — | R$ 93.000 |
| 30/08/2019 | Rua Batista Bassano, 3 | 60 m² | R$ 155.000 |
| 09/05/2018 | Rua Bernardo Clavijo | — | R$ 20.000 |
| 20/12/2017 | Rua Batista Bassano, 36 | 50 m² | R$ 45.000 |
| 28/03/2017 | Rua Charles Ragué | — | R$ 13.200 |
| 20/03/2015 | Rua Andrea Dragoni, 88 | 260 m² | R$ 195.000 |
| 26/01/2015 | Rua Charles Ragué, 8 | 49 m² | R$ 130.000 |
| 29/10/2014 | Rua Andrea Dragoni | — | R$ 15.000 |
Quais ruas têm mais imóveis em Embu Mirim?
20 ruas
As vias com mais endereços em Embu Mirim são Rua Ana Lúcia de Amicis (72), Rua Andrea Dragoni (44), Rua Carlo Caproli (40).
Embu Mirim é caro comparado a São Paulo?
Embu Mirim é o 1258º bairro mais caro de São Paulo entre 1.315 com dados públicos. A mediana de transação (R$ 32.500) está 82% abaixo da mediana dos bairros de São Paulo (R$ 180.000).
Bairros de mercado semelhante em São Paulo
| Bairro | Mediana (ITBI) | vs Embu Mirim |
|---|---|---|
| Embu Mirim (este bairro) | R$ 32.500 | — |
| Jardim Celeste | R$ 128.000 | +294% |
| Santa Ifigênia | R$ 120.000 | +269% |
| CENTRO | R$ 100.000 | +208% |
| Conjunto Habitacional José Bonifácio | R$ 90.000 | +177% |
| Jardim Ângela | R$ 85.000 | +162% |
| Cidade Tiradentes | R$ 61.000 | +88% |
Como é morar em Embu Mirim?
Embu Mirim possui uma configuração urbana composta majoritariamente por casas, que representam 48% do cadastro de IPTU, sendo 1992 o ano típico de construção das edificações. A mobilidade local é estruturada pelas vias Estrada Ary Domingues Mandu, Estrada dos Maciéis e Alameda Esmeralda. O levantamento oficial registra 463 imóveis no cadastro de IPTU do bairro, divididos entre 221 casas e 135 residências coletivas, observando-se uma mediana de 99 m² construídos por edificação.
Perfil derivado do cadastro público de IPTU e de informações de transporte do bairro.
Perguntas frequentes sobre Embu Mirim
Quanto custa um imóvel em Embu Mirim, São Paulo?
Em Embu Mirim, a mediana de uma transação registrada via ITBI é R$ 32.500 considerando todos os tipos de imóvel. Quando observamos especificamente os apartamentos, a mediana atinge R$ 57.500, enquanto os 5% mais caros superam R$ 155.250. Esses números refletem vendas reais de cartório, baseadas no ITBI e não em preços de anúncio, conforme os dados atualizados em julho de 2026.
Vale a pena morar ou investir em Embu Mirim?
Embu Mirim ocupa a 1257ª posição entre os bairros mais caros de São Paulo com dados públicos disponíveis, apresentando uma mediana que fica abaixo da média geral da cidade. Em termos concretos, o valor mediano registrado é de R$ 32.500, enquanto o teto P95 atinge R$ 155.250. Estes indicadores, extraídos de registros públicos, servem de base para a análise das transações locais detalhadas por rua nesta página.
Metodologia e fontes
Os números desta página vêm de dados públicos, não de anúncios. As transações são extraídas do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis), pago e registrado em cartório quando um imóvel muda de dono — por isso refletem vendas reais. O perfil dos imóveis (tipo, ano, andares) vem do cadastro do IPTU.
Usamos o valor mediano (e não a média) por ser mais robusto a valores extremos: metade das transações fica abaixo dele. O P95 indica o teto — os 5% mais caros. A base de ITBI inclui todos os tipos de imóvel do bairro (inclusive garagens e unidades pequenas), então o valor mediano pode ficar abaixo do preço de um apartamento típico.
Indicadores recalculados em julho de 2026. Compilação e organização: equipe de dados da Casa Onze. Veja a metodologia completa.