O mercado de Jardim Esperança em dados reais
Jardim Esperança concentra 22% dos imóveis em apartamentos, com ano típico 1986. O valor mediano das transações registradas é R$ 100.000. O movimento se concentra em vias como Rua Cláudio Ghirelli, Rua Pde Domingos Gava, Rua Expressionismo.
Preço do m² em Jardim Esperança
O preço mediano por m² em Jardim Esperança é R$ 3.616/m², calculado sobre 48 transações de apartamentos registradas em cartório (ITBI). Por serem valores de cartório — e não preços de anúncio — tendem a ficar abaixo do que se pede nos portais.
Apartamentos à venda em Jardim Esperança
Um apartamento em Jardim Esperança tem mediana de venda de R$ 200.000 (base ITBI) e mediana de R$ 3.616/m². Veja os imóveis disponíveis no mapa acima.
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Como está o mercado imobiliário de Jardim Esperança?
Dados 100% públicos: cadastro de IPTU e transações registradas (ITBI). Os valores são da base do cartório (ITBI), não preço de anúncio.
O preço dos imóveis em Jardim Esperança subiu ou caiu?
Em Jardim Esperança, o valor típico de venda nos últimos 12 meses foi R$ 266.500, segundo 16 escrituras do ITBI registradas até . São poucas vendas para medir se o preço subiu ou caiu.
Só 16 vendas no último ano: pouco para traçar uma tendência. A lista mês a mês abaixo mostra cada mês.
Como calculamos
Cada ponto é o valor típico (a mediana) das vendas registradas naquele mês: metade saiu por menos, metade por mais.
A linha é a tendência: a média dos últimos 6 meses. Ela tira o sobe e desce de um mês isolado.
Mês com menos de 3 vendas aparece vazado e não entra na linha. Costuma ser o mês mais recente, que o cartório ainda está registrando.
A variação de 12 meses compara a mediana do último ano com a dos 12 meses anteriores. O número só aparece com 120 vendas ou mais no ano.
Ver mês a mês
| Mês | Valor típico | Vendas |
|---|---|---|
| julho de 2026 · poucas vendas | R$ 212.500 | 2 |
| junho de 2026 | R$ 49.350 | 3 |
| maio de 2026 | R$ 240.000 | 3 |
| abril de 2026 · poucas vendas | R$ 195.000 | 2 |
| março de 2026 · poucas vendas | R$ 205.000 | 2 |
| janeiro de 2026 · poucas vendas | R$ 350.000 | 1 |
| novembro de 2025 | R$ 293.000 | 3 |
| julho de 2025 · poucas vendas | R$ 2.650.000 | 1 |
| maio de 2025 · poucas vendas | R$ 215.000 | 2 |
| abril de 2025 · poucas vendas | R$ 265.000 | 2 |
| fevereiro de 2025 · poucas vendas | R$ 350.000 | 1 |
| janeiro de 2025 · poucas vendas | R$ 0 | 1 |
Duas métricas distintas: a mediana histórica (R$ 100.000, todas as transações) e a mediana dos últimos 12 meses (R$ 266.500), que reflete o patamar recente — por isso fica acima da histórica quando os preços sobem.
Quanto custa um imóvel em Jardim Esperança? (transações registradas, base ITBI)
Metade das vendas registradas em Jardim Esperança fica abaixo de R$ 100.000; os 5% mais caros passam de R$ 1.300.000, sobre 221 transações de ITBI.
- Valor mediano
- R$ 100.000
- Top 5% (P95)
- R$ 1.300.000
- Total de transações
- 221
- No último ano
- 16
Que tipos de imóvel predominam em Jardim Esperança? (perfil IPTU)
Predominam apartamentos (22% dos imóveis cadastrados no IPTU), em prédios com mediana de 3 andares, ano típico 1986.
Quais foram as últimas vendas em Jardim Esperança?
| Data | Endereço | Área | Valor |
|---|---|---|---|
| 06/07/2026 | Rua Guatapara, 149 | 82 m² | R$ 375.100 |
| 06/07/2026 | Rua Guatapara, 149 | 13 m² | R$ 49.900 |
| 10/06/2026 | Rua Guatapara, 149 | 13 m² | R$ 49.350 |
| 10/06/2026 | Rua Guatapara, 149 | 82 m² | R$ 370.650 |
| 26/05/2026 | Rua Cláudio Ghirelli, 182 | 170 m² | R$ 240.000 |
| 07/05/2026 | Rua Guatapara, 259 | 72 m² | R$ 445.000 |
| 07/05/2026 | Rua Guatapara, 259 | 30 m² | R$ 45.000 |
| 27/04/2026 | Rua Guatapara, 149 | 15 m² | R$ 39.000 |
| 27/04/2026 | Rua Guatapara, 149 | 82 m² | R$ 351.000 |
| 19/03/2026 | Rua Guatapara, 259 | 72 m² | R$ 303.400 |
Ruas mais caras de Jardim Esperança
Por valor mediano de transação registrada (ITBI) — diferente de “ruas com mais imóveis”, que é a contagem de cadastro.
| Rua | Mediana (ITBI) | Vendas |
|---|---|---|
| Rua Cláudio Ghirelli | R$ 240.000 | 5 |
| Rua Pde Domingos Gava | R$ 121.321 | 8 |
| Rua Guatapara | R$ 94.875 | 172 |
Medianas muito altas podem refletir imóveis comerciais, terrenos ou poucas vendas na via — não o preço de um apartamento residencial típico (mediana de apartamento em Jardim Esperança: R$ 200.000).
Jardim Esperança é caro comparado a São Paulo?
Jardim Esperança é o 996º bairro mais caro de São Paulo entre 1.315 com dados públicos. A mediana de transação (R$ 100.000) está 45% abaixo da mediana dos bairros de São Paulo (R$ 182.489).
Bairros de mercado semelhante em São Paulo
| Bairro | Mediana (ITBI) | vs Jardim Esperança |
|---|---|---|
| Jardim Esperança (este bairro) | R$ 100.000 | — |
| Brasilândia | R$ 130.000 | +30% |
| Santa Ifigênia | R$ 120.000 | +20% |
| Itaim Paulista | R$ 120.000 | +20% |
| CENTRO | R$ 97.606 | -2% |
| Conjunto Habitacional José Bonifácio | R$ 90.000 | -10% |
| Jardim Ângela | R$ 86.013 | -14% |
Como é morar em Jardim Esperança?
Jardim Esperança é um bairro predominante de apartamentos (22% do cadastro de IPTU), com ano típico de construção em 1986.
Perfil derivado do cadastro público de IPTU e de informações de transporte do bairro.
As 15 ruas de Jardim Esperança com mais endereços
Perguntas frequentes sobre Jardim Esperança
Quanto custa um imóvel em Jardim Esperança, São Paulo?
A mediana de uma transação registrada (ITBI) em Jardim Esperança é R$ 100.000 (todos os tipos de imóvel). Para apartamentos, a mediana é R$ 200.000. Nos últimos 12 meses, a mediana foi R$ 266.500. Os 5% mais caros passam de R$ 1.300.000. São vendas reais de cartório (ITBI), não preços de anúncio; dados atualizados em setembro de 2026.
Qual bairro perto de Jardim Esperança é mais barato?
Entre os bairros de São Paulo com mercado semelhante a Jardim Esperança, Jardim Ângela tem a menor mediana de transação (ITBI): R$ 86.013, contra R$ 100.000 em Jardim Esperança.
Vale a pena morar ou investir em Jardim Esperança?
Jardim Esperança é o 996º bairro mais caro de São Paulo entre os que têm dado público, com mediana abaixo da mediana dos bairros da cidade. Em números: valor mediano de R$ 100.000 (teto P95 em R$ 1.300.000), 16 negócios no último ano (liquidez). Compare com o seu orçamento e veja os dados por rua nesta página para decidir.
Metodologia e fontes
Os dados deste bairro vêm de registros públicos, não de anúncios. As transações vêm do ITBI, o imposto pago em cartório quando um imóvel muda de dono, por isso refletem negócios reais. Área, uso e ano de construção vêm do cadastro do IPTU da prefeitura.
Base de transações (ITBI) até jul/2026. Indicadores atualizados em . Compilação e organização: equipe de dados da Casa Onze. Veja a metodologia completa.
