O mercado de Jardim Nakamura em dados reais
Jardim Nakamura apresenta uma configuração onde 58% dos imóveis são casas, com o ano de construção típico em 1990. Conforme os dados públicos de cartório, o valor mediano das transações registradas no bairro é de R$ 35.000. A movimentação imobiliária tem maior incidência em vias como Rua Agamenon Pereira da Silva, Rua Miguel Dionisio Valle e Rua Pde Nelson Antonino, sendo que o registro mais recente ocorreu em 18 de dezembro de 2025, referente ao imóvel na Rua Manuel Vitor de Jesus, 365, negociado por R$ 110.200.
Analisado pela equipe de dados da Casa Onze·metodologia·atualizado em
Apartamentos à venda em Jardim Nakamura
Um apartamento em Jardim Nakamura tem mediana de venda de R$ 26.000 (base ITBI). Veja os imóveis disponíveis no mapa acima.
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Como está o mercado imobiliário de Jardim Nakamura?
Dados 100% públicos: cadastro de IPTU e transações registradas (ITBI). Os valores são da base do cartório (ITBI), não preço de anúncio.
Nos últimos 12 meses, o valor mediano de transação em Jardim Nakamura ficou estável, em R$ 110.200 (mediana do período, base ITBI).
Duas métricas distintas: a mediana histórica (R$ 35.000, todas as transações) e a mediana dos últimos 12 meses (R$ 110.200), que reflete o patamar recente — por isso fica acima da histórica quando os preços sobem.
Quanto custa um imóvel em Jardim Nakamura? (transações registradas, base ITBI)
Metade das vendas registradas em Jardim Nakamura fica abaixo de R$ 35.000; os 5% mais caros passam de R$ 200.000, sobre 32 transações de ITBI.
- Valor mediano
- R$ 35.000
- Top 5% (P95)
- R$ 200.000
- Total de transações
- 32
- No último ano
- 1
Que tipos de imóvel predominam em Jardim Nakamura? (perfil IPTU)
Predominam casas (58% dos imóveis cadastrados no IPTU), em prédios com mediana de 2 andares, ano típico 1990.
Quais foram as últimas vendas em Jardim Nakamura?
| Data | Endereço | Área | Valor |
|---|---|---|---|
| 18/12/2025 | Rua Manuel Vitor de Jesus, 365 | — | R$ 110.200 |
| 12/07/2024 | Rua Manoel Vítor de Jesus, 213 | 83 m² | R$ 200.000 |
| 19/10/2023 | Rua Manoel Vítor de Jesus, 272 | 70 m² | R$ 160.000 |
| 29/07/2022 | Rua Francisco Mexia, 151 | 70 m² | R$ 240.000 |
| 10/06/2022 | Rua Pde Nelson Antonino, 48 | 88 m² | R$ 200.000 |
| 01/06/2022 | Rua Pde Nelson Antonino, 520 | 69 m² | R$ 94.759 |
| 20/04/2022 | Rua Agamenon Pereira da Silva, 907 | 72 m² | R$ 162.000 |
| 23/12/2020 | Rua Gregório dos Reis Mello, 391 | 50 m² | R$ 75.000 |
| 19/03/2019 | Rua Pde Nelson Antonino, 32 | 90 m² | R$ 45.000 |
| 29/03/2018 | Rua Antônio Neves Nogueira, 400 | 78 m² | R$ 90.000 |
Quais ruas têm mais imóveis em Jardim Nakamura?
23 ruas
As vias com mais endereços em Jardim Nakamura são Rua Agamenon Pereira da Silva (34), Rua Miguel Dionisio Valle (34), Rua Pde Nelson Antonino (31).
Ruas mais caras de Jardim Nakamura
Por valor mediano de transação registrada (ITBI) — diferente de “ruas com mais imóveis”, que é a contagem de cadastro.
| Rua | Mediana (ITBI) | Vendas |
|---|---|---|
| Rua Pde Nelson Antonino | R$ 85.000 | 5 |
| Rua Manoel Vítor de Jesus | R$ 59.000 | 5 |
| Rua Agamenon Pereira da Silva | R$ 25.000 | 7 |
Medianas muito altas podem refletir imóveis comerciais, terrenos ou poucas vendas na via — não o preço de um apartamento residencial típico (mediana de apartamento em Jardim Nakamura: R$ 26.000).
Jardim Nakamura é caro comparado a São Paulo?
Jardim Nakamura é o 1251º bairro mais caro de São Paulo entre 1.315 com dados públicos. A mediana de transação (R$ 35.000) está 81% abaixo da mediana dos bairros de São Paulo (R$ 180.000).
Bairros de mercado semelhante em São Paulo
| Bairro | Mediana (ITBI) | vs Jardim Nakamura |
|---|---|---|
| Jardim Nakamura (este bairro) | R$ 35.000 | — |
| Jardim Celeste | R$ 128.000 | +266% |
| Santa Ifigênia | R$ 120.000 | +243% |
| CENTRO | R$ 100.000 | +186% |
| Conjunto Habitacional José Bonifácio | R$ 90.000 | +157% |
| Jardim Ângela | R$ 85.000 | +143% |
| Cidade Tiradentes | R$ 61.000 | +74% |
Como é morar em Jardim Nakamura?
Jardim Nakamura apresenta um perfil majoritariamente residencial, sendo que 58% do cadastro de IPTU é composto por casas, com o ano típico de construção fixado em 1990. A mobilidade local é viabilizada pelo acesso via Estação Capão Redondo da Linha 5-Lilás, enquanto o sistema viário é estruturado pelas vias Estrada do M'Boi Mirim, Rua Agamenon Pereira da Silva e Avenida Professor Mário Mazagão. Conforme os dados públicos de IPTU, o bairro totaliza 216 imóveis, divididos entre 126 casas e 42 residências coletivas, registrando uma mediana de 96 m² construídos por edificação.
Perfil derivado do cadastro público de IPTU e de informações de transporte do bairro.
Perguntas frequentes sobre Jardim Nakamura
Quanto custa um imóvel em Jardim Nakamura, São Paulo?
Em Jardim Nakamura, a mediana de uma transação registrada via ITBI para todos os tipos de imóvel é de R$ 35.000, enquanto o recorte específico para apartamentos apresenta uma mediana de R$ 26.000. Ao observar o comportamento do mercado nos últimos 12 meses, a mediana registrada foi de R$ 110.200, sendo que os 5% mais caros superam a marca de R$ 200.000. Estes valores refletem vendas reais extraídas de registros de cartório, sem considerar preços de anúncio, conforme os dados atualizados em julho de 2026.
Jardim Nakamura tem metrô / é bem servido de transporte?
O Jardim Nakamura conta com infraestrutura de transporte que inclui o acesso via Estação Capão Redondo da Linha 5-Lilás, além da circulação viária estruturada pelas vias Estrada do M'Boi Mirim, Rua Agamenon Pereira da Silva e Avenida Professor Mário Mazagão.
Vale a pena morar ou investir em Jardim Nakamura?
Jardim Nakamura ocupa a posição de 1251º bairro mais caro de São Paulo entre aqueles com dados públicos disponíveis, apresentando uma mediana de preços inferior à média observada nos demais bairros da cidade. Os registros de cartório indicam um valor mediano de R$ 35.000, com um teto P95 atingindo R$ 200.000, e a concretização de 1 negócios no último ano, o que reflete o nível de liquidez local. Ao analisar essas métricas em relação ao orçamento disponível e consultar as informações por rua listadas nesta página, nota-se que esse volume de transações equivale a 0,5% dos 216 imóveis cadastrados no bairro que trocaram de mãos no ano.
Metodologia e fontes
Os números desta página vêm de dados públicos, não de anúncios. As transações são extraídas do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis), pago e registrado em cartório quando um imóvel muda de dono — por isso refletem vendas reais. O perfil dos imóveis (tipo, ano, andares) vem do cadastro do IPTU.
Usamos o valor mediano (e não a média) por ser mais robusto a valores extremos: metade das transações fica abaixo dele. O P95 indica o teto — os 5% mais caros. A base de ITBI inclui todos os tipos de imóvel do bairro (inclusive garagens e unidades pequenas), então o valor mediano pode ficar abaixo do preço de um apartamento típico.
Período dos dados: transações de ITBI até dez/2025. Indicadores recalculados em julho de 2026. Compilação e organização: equipe de dados da Casa Onze. Veja a metodologia completa.