O mercado de Vila Esmeralda em dados reais
A Vila Esmeralda apresenta um perfil habitacional composto por 47% de casas, sendo 1983 o ano típico das construções. Com base nos registros públicos de cartório, o valor mediano das transações é de R$ 180.000, o que representa uma alta de 13,6% no último ano. A dinâmica do mercado local se concentra em vias como Rua Cecília Maria, Rua Veloso da Fonseca e Rua Cabitutu, sendo que o dado mais recente disponível, datado de 12 de dezembro de 2025, refere-se a uma transação na Rua Comen Armando Pereira, 74, pelo valor de R$ 250.000 para um imóvel com 132 m² de área construída.
Analisado pela equipe de dados da Casa Onze·metodologia·atualizado em
Preço do m² em Vila Esmeralda
O preço mediano por m² em Vila Esmeralda é R$ 1.752/m², calculado sobre 6 transações de apartamentos registradas em cartório (ITBI). Por serem valores de cartório — e não preços de anúncio — tendem a ficar abaixo do que se pede nos portais.
Apartamentos à venda em Vila Esmeralda
Um apartamento em Vila Esmeralda tem mediana de venda de R$ 180.000 (base ITBI) e mediana de R$ 1.752/m². Veja os imóveis disponíveis no mapa acima.
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Como está o mercado imobiliário de Vila Esmeralda?
Dados 100% públicos: cadastro de IPTU e transações registradas (ITBI). Os valores são da base do cartório (ITBI), não preço de anúncio.
Nos últimos 12 meses, o valor mediano de transação em Vila Esmeralda subiu 13,6% frente aos 12 meses anteriores; a mediana do período foi R$ 250.000 (base ITBI).
Duas métricas distintas: a mediana histórica (R$ 180.000, todas as transações) e a mediana dos últimos 12 meses (R$ 250.000), que reflete o patamar recente — por isso fica acima da histórica quando os preços sobem.
Quanto custa um imóvel em Vila Esmeralda? (transações registradas, base ITBI)
Metade das vendas registradas em Vila Esmeralda fica abaixo de R$ 180.000; os 5% mais caros passam de R$ 395.000, sobre 29 transações de ITBI.
- Valor mediano
- R$ 180.000
- Top 5% (P95)
- R$ 395.000
- Total de transações
- 29
- No último ano
- 1 ▲ 13.6%
Que tipos de imóvel predominam em Vila Esmeralda? (perfil IPTU)
Predominam casas (47% dos imóveis cadastrados no IPTU), em prédios com mediana de 2 andares, ano típico 1983.
Quais foram as últimas vendas em Vila Esmeralda?
| Data | Endereço | Área | Valor |
|---|---|---|---|
| 12/12/2025 | Rua Comen Armando Pereira, 74 | 132 m² | R$ 250.000 |
| 21/03/2025 | Rua Comen Armando Pereira, 56 | 238 m² | R$ 220.000 |
| 12/12/2023 | Rua Comen Armando Pereira, 80 | 135 m² | R$ 230.000 |
| 30/11/2023 | Rua Veloso da Fonseca, 317 | 95 m² | R$ 430.000 |
| 27/04/2023 | Rua Cabitutu, 180 | 264 m² | R$ 425.000 |
| 07/02/2023 | Rua Boiçucanga, 286 | 75 m² | R$ 145.000 |
| 12/05/2022 | Rua Cabitutu, 180 | 264 m² | R$ 145.000 |
| 28/05/2021 | Rua Comen Armando Pereira, 35 | 60 m² | R$ 260.000 |
| 18/01/2021 | Rua Ataque, 134 | 170 m² | R$ 350.000 |
| 24/06/2020 | Rua Comendador Armando Pereira, 90 | 32 m² | R$ 225.000 |
Quais ruas têm mais imóveis em Vila Esmeralda?
14 ruas
As vias com mais endereços em Vila Esmeralda são Rua Cecília Maria (22), Rua Veloso da Fonseca (20), Rua Cabitutu (17).
Vila Esmeralda é caro comparado a São Paulo?
Vila Esmeralda é o 670º bairro mais caro de São Paulo entre 1.315 com dados públicos. A mediana de transação (R$ 180.000) está 0% acima da mediana dos bairros de São Paulo (R$ 180.000).
Bairros de mercado semelhante em São Paulo
| Bairro | Mediana (ITBI) | vs Vila Esmeralda |
|---|---|---|
| Vila Esmeralda (este bairro) | R$ 180.000 | — |
| Campo Limpo | R$ 185.000 | +3% |
| Campos Elíseos | R$ 185.000 | +3% |
| Jardim Marajoara | R$ 183.000 | +2% |
| República | R$ 180.000 | +0% |
| Guaianases | R$ 180.000 | +0% |
| Jardim São Luís | R$ 175.000 | -3% |
Como é morar em Vila Esmeralda?
Vila Esmeralda caracteriza-se pela predominância de casas, que representam 47% do cadastro de IPTU, sendo 1983 o ano típico de construção. O levantamento dos dados públicos aponta um total de 150 imóveis no cadastro de IPTU do bairro, dos quais 70 são casas e 43 são residências coletivas, apresentando uma mediana de 120 m² construídos por edificação.
Perfil derivado do cadastro público de IPTU e de informações de transporte do bairro.
Perguntas frequentes sobre Vila Esmeralda
Quanto custa um imóvel em Vila Esmeralda, São Paulo?
A mediana de uma transação registrada (ITBI) em Vila Esmeralda é R$ 180.000 (todos os tipos de imóvel). Para apartamentos, a mediana é R$ 180.000. Nos últimos 12 meses, a mediana foi R$ 250.000. Os 5% mais caros passam de R$ 395.000. São vendas reais de cartório (ITBI), não preços de anúncio; dados atualizados em julho de 2026.
Qual bairro perto de Vila Esmeralda é mais barato?
Ao observar os bairros de São Paulo com mercado semelhante a Vila Esmeralda, nota-se que o Jardim São Luís apresenta a menor mediana de transação conforme os dados de ITBI, registrando R$ 175.000, enquanto em Vila Esmeralda esse valor é de R$ 180.000.
Vale a pena morar ou investir em Vila Esmeralda?
Vila Esmeralda ocupa a posição de 670º bairro mais caro de São Paulo entre aqueles com registros públicos, apresentando uma mediana de preços superior à média dos bairros da cidade. Em termos práticos, o valor mediano praticado é de R$ 180.000, com o teto P95 atingindo R$ 395.000. O mercado local registrou 1 negócios no último ano, indicando o nível de liquidez, enquanto o preço apresentou alta de 13,6% em 12 meses. Esse volume de transações corresponde a 0,7% dos 150 imóveis cadastrados no bairro que mudaram de proprietário no ano, conforme os dados de cartório disponíveis para consulta nesta página.
Metodologia e fontes
Os números desta página vêm de dados públicos, não de anúncios. As transações são extraídas do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis), pago e registrado em cartório quando um imóvel muda de dono — por isso refletem vendas reais. O perfil dos imóveis (tipo, ano, andares) vem do cadastro do IPTU.
Usamos o valor mediano (e não a média) por ser mais robusto a valores extremos: metade das transações fica abaixo dele. O P95 indica o teto — os 5% mais caros. A base de ITBI inclui todos os tipos de imóvel do bairro (inclusive garagens e unidades pequenas), então o valor mediano pode ficar abaixo do preço de um apartamento típico.
Período dos dados: transações de ITBI até dez/2025. Indicadores recalculados em julho de 2026. Compilação e organização: equipe de dados da Casa Onze. Veja a metodologia completa.