O mercado de São José em dados reais
Em São José, o ano típico de construção identificado nos registros de cartório é 1988, enquanto o valor mediano das transações de imóveis alcançou R$ 390.000. Com base nos dados públicos, o mercado local apresentou uma variação de 6,2% no último ano, com as movimentações imobiliárias concentradas principalmente na Rua Roquete Mendonça, na Rua Artur Itabirano e na Avenida Coronel José Dias Bicalho.
Analisado pela equipe de dados da Casa Onze·metodologia·atualizado em
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Como está o mercado imobiliário de São José?
Dados 100% públicos: cadastro de IPTU e transações registradas (ITBI). Os valores são da base do cartório (ITBI), não preço de anúncio.
Nos últimos 12 meses, o valor mediano de transação em São José subiu 6,2% frente aos 12 meses anteriores; a mediana do período foi R$ 807.500 (base ITBI).
O preço dos imóveis em São José subiu ou caiu? (mediana de transação ITBI)
2024-07 → 2026-05Cada ponto é a mediana de um único mês — passe o mouse pra ver mês a mês. Excluímos o mês mais recente, ainda em consolidação no cartório (poucas vendas distorcem a mediana). A variação de 12 meses (no resumo) compara o último ano com o anterior, leitura mais estável.
Valor mediano mês a mês (tabela)
| Mês | Mediana (ITBI) | Transações |
|---|---|---|
| ago/2024 | R$ 910.000 | 3 |
| set/2024 | R$ 360.000 | 3 |
| out/2024 | R$ 1.350.000 | 3 |
| dez/2024 | R$ 486.250 | 3 |
| fev/2025 | R$ 580.000 | 3 |
| mar/2025 | R$ 710.000 | 4 |
| jul/2025 | R$ 267.500 | 6 |
| dez/2025 | R$ 500.000 | 3 |
| fev/2026 | R$ 1.285.000 | 6 |
Duas métricas distintas: a mediana histórica (R$ 390.000, todas as transações) e a mediana dos últimos 12 meses (R$ 807.500), que reflete o patamar recente — por isso fica acima da histórica quando os preços sobem.
Quanto custa um imóvel em São José? (transações registradas, base ITBI)
Metade das vendas registradas em São José fica abaixo de R$ 390.000; os 5% mais caros passam de R$ 1.500.000, sobre 660 transações de ITBI.
- Valor mediano
- R$ 390.000
- Top 5% (P95)
- R$ 1.500.000
- Total de transações
- 660
- No último ano
- 20 ▲ 6.2%
Que tipos de imóvel predominam em São José? (perfil IPTU)
Predominam residentials (65% dos imóveis cadastrados no IPTU), ano típico 1988.
Quais ruas têm mais imóveis em São José?
16 ruas
As vias com mais endereços em São José são Rua Roquete Mendonça (33), Rua Artur Itabirano (25), Avenida Coronel José Dias Bicalho (24).
São José é caro comparado a Belo Horizonte?
São José é o 11º bairro mais caro de Belo Horizonte entre 262 com dados públicos. A mediana de transação (R$ 390.000) está 122% acima da mediana dos bairros de Belo Horizonte (R$ 175.497).
Bairros de mercado semelhante em Belo Horizonte
| Bairro | Mediana (ITBI) | vs São José |
|---|---|---|
| São José (este bairro) | R$ 390.000 | — |
| Santo Agostinho | R$ 390.000 | +0% |
| Prado | R$ 375.245 | -4% |
| Serra | R$ 368.022 | -6% |
| Belvedere | R$ 362.500 | -7% |
| Funcionários | R$ 358.850 | -8% |
| Luxemburgo | R$ 358.578 | -8% |
Como é morar em São José?
São José é um bairro marcado por uma ocupação majoritariamente residencial, representando 65% do cadastro de IPTU, com um perfil de construções que remete ao ano de 1988. A mobilidade local é estruturada principalmente pela Avenida Presidente Antônio Carlos, Avenida Presidente Tancredo Neves e Avenida Coronel José Dias Bicalho. O levantamento oficial aponta um total de 484 imóveis registrados no IPTU, sendo 316 unidades residenciais e 150 unidades não residenciais, apresentando uma mediana de 242 m² construídos por edificação.
Perfil derivado do cadastro público de IPTU e de informações de transporte do bairro.
Perguntas frequentes sobre São José
Quanto custa um imóvel em São José, Belo Horizonte?
A mediana de uma transação registrada (ITBI) em São José é R$ 390.000, considerando todos os tipos de imóvel. Ao observar os últimos 12 meses, a mediana registrada foi de R$ 807.500, enquanto a parcela dos 5% mais caros supera R$ 1.500.000. Estes valores referem-se a vendas reais extraídas de cartório (ITBI) e não a preços de anúncio, com dados atualizados em julho de 2026. Como o volume de registros oscila conforme o mês, sendo julho de 2025 o período de maior movimento com 6 registros, a mediana de 12 meses oferece uma leitura mais estável sobre o mercado.
Qual bairro perto de São José é mais barato?
Ao comparar o mercado de São José com outros bairros de Belo Horizonte, Luxemburgo apresenta a menor mediana de transação baseada em dados de ITBI, com o valor de R$ 358.578, enquanto em São José o registro é de R$ 390.000.
Vale a pena morar ou investir em São José?
São José figura como o 11º bairro mais caro de Belo Horizonte entre as regiões com dados públicos, apresentando uma mediana que supera a média dos demais bairros da cidade. Em termos práticos, o mercado local registrou um valor mediano de R$ 390.000, com um teto P95 de R$ 1.500.000, totalizando 20 negócios no último ano e uma alta de 6,2% de preço em 12 meses. Conforme os registros de cartório, esse volume de transações equivale a 4,1% dos 484 imóveis cadastrados no bairro trocando de mãos no ano, informações que servem de base para a análise junto ao orçamento e aos dados por rua disponíveis nesta página.
Metodologia e fontes
Os números desta página vêm de dados públicos, não de anúncios. As transações são extraídas do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis), pago e registrado em cartório quando um imóvel muda de dono — por isso refletem vendas reais. O perfil dos imóveis (tipo, ano, andares) vem do cadastro do IPTU.
Usamos o valor mediano (e não a média) por ser mais robusto a valores extremos: metade das transações fica abaixo dele. O P95 indica o teto — os 5% mais caros. A base de ITBI inclui todos os tipos de imóvel do bairro (inclusive garagens e unidades pequenas), então o valor mediano pode ficar abaixo do preço de um apartamento típico.
Período dos dados: transações de ITBI até jun/2026. Indicadores recalculados em julho de 2026. Compilação e organização: equipe de dados da Casa Onze. Veja a metodologia completa.