O mercado de Água Vista em dados reais
Água Vista concentra 41% dos imóveis em apartamentos, em edificações verticalizadas (ano típico 1998). O valor mediano das transações registradas é R$ 125.000. O movimento se concentra em vias como Rua Gabriel de Carvalho, Rua Ângelo Clerici, Rua Cândido Fontoura.
Preço do m² em Água Vista
O preço mediano por m² em Água Vista é R$ 2.075/m², calculado sobre 139 transações de apartamentos registradas em cartório (ITBI). Por serem valores de cartório — e não preços de anúncio — tendem a ficar abaixo do que se pede nos portais.
Apartamentos à venda em Água Vista
Um apartamento em Água Vista tem mediana de venda de R$ 120.000 (base ITBI) e mediana de R$ 2.075/m². Veja os imóveis disponíveis no mapa acima.
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Como está o mercado imobiliário de Água Vista?
Dados 100% públicos: cadastro de IPTU e transações registradas (ITBI). Os valores são da base do cartório (ITBI), não preço de anúncio.
O preço dos imóveis em Água Vista subiu ou caiu?
Em Água Vista, o valor típico de venda nos últimos 12 meses foi R$ 260.000, segundo 7 escrituras do ITBI registradas até . São poucas vendas para medir se o preço subiu ou caiu.
Só 7 vendas no último ano: pouco para traçar uma tendência. A lista mês a mês abaixo mostra cada mês.
Como calculamos
Cada ponto é o valor típico (a mediana) das vendas registradas naquele mês: metade saiu por menos, metade por mais.
A linha é a tendência: a média dos últimos 6 meses. Ela tira o sobe e desce de um mês isolado.
Mês com menos de 3 vendas aparece vazado e não entra na linha. Costuma ser o mês mais recente, que o cartório ainda está registrando.
A variação de 12 meses compara a mediana do último ano com a dos 12 meses anteriores. O número só aparece com 120 vendas ou mais no ano.
Ver mês a mês
| Mês | Valor típico | Vendas |
|---|---|---|
| agosto de 2026 · poucas vendas | R$ 290.000 | 1 |
| junho de 2026 · poucas vendas | R$ 307.380 | 1 |
| maio de 2026 · poucas vendas | R$ 260.000 | 1 |
| abril de 2026 · poucas vendas | R$ 210.000 | 1 |
| março de 2026 · poucas vendas | R$ 260.000 | 1 |
| fevereiro de 2026 · poucas vendas | R$ 113.057 | 1 |
| dezembro de 2025 · poucas vendas | R$ 200.000 | 1 |
| setembro de 2025 · poucas vendas | R$ 300.000 | 1 |
| agosto de 2025 · poucas vendas | R$ 395.000 | 2 |
| julho de 2025 · poucas vendas | R$ 24.101.578 | 1 |
| abril de 2025 · poucas vendas | R$ 170.000 | 2 |
| março de 2025 · poucas vendas | R$ 285.000 | 1 |
| fevereiro de 2025 · poucas vendas | R$ 347.000 | 1 |
| dezembro de 2024 · poucas vendas | R$ 276.950 | 2 |
| novembro de 2024 · poucas vendas | R$ 290.000 | 2 |
Duas métricas distintas: a mediana histórica (R$ 125.000, todas as transações) e a mediana dos últimos 12 meses (R$ 260.000), que reflete o patamar recente — por isso fica acima da histórica quando os preços sobem.
Quanto custa um imóvel em Água Vista? (transações registradas, base ITBI)
Metade das vendas registradas em Água Vista fica abaixo de R$ 125.000; os 5% mais caros passam de R$ 280.000, sobre 577 transações de ITBI.
- Valor mediano
- R$ 125.000
- Top 5% (P95)
- R$ 280.000
- Total de transações
- 577
- No último ano
- 7
Que tipos de imóvel predominam em Água Vista? (perfil IPTU)
Predominam apartamentos (41% dos imóveis cadastrados no IPTU), em prédios com mediana de 10 andares, ano típico 1998.
Quais foram as últimas vendas em Água Vista?
| Data | Endereço | Área | Valor |
|---|---|---|---|
| 03/08/2026 | Rua Cândido Fontoura, 575 | 111 m² | R$ 290.000 |
| 02/06/2026 | Rua Cândido Fontoura, 575 | 120 m² | R$ 307.380 |
| 16/05/2026 | Rua Cândido Fontoura, 575 | 107 m² | R$ 260.000 |
| 15/04/2026 | Rua Baltazar Alves, 69 | 160 m² | R$ 210.000 |
| 27/03/2026 | Rua Cândido Fontoura, 575 | 107 m² | R$ 260.000 |
| 26/09/2025 | Rua Cândido Fontoura, 575 | 111 m² | R$ 300.000 |
| 26/08/2025 | Rua Ângelo Clerici, 81 | 182 m² | R$ 490.000 |
| 20/08/2025 | Rua Cândido Fontoura, 575 | 107 m² | R$ 300.000 |
| 14/04/2025 | Rua Cândido Fontoura, 575 | 107 m² | R$ 255.000 |
| 11/04/2025 | Rua Cândido Fontoura, 575 | 107 m² | R$ 85.000 |
Água Vista é caro comparado a São Paulo?
Água Vista é o 876º bairro mais caro de São Paulo entre 1.315 com dados públicos. A mediana de transação (R$ 125.000) está 32% abaixo da mediana dos bairros de São Paulo (R$ 182.489).
Bairros de mercado semelhante em São Paulo
| Bairro | Mediana (ITBI) | vs Água Vista |
|---|---|---|
| Água Vista (este bairro) | R$ 125.000 | — |
| Jardim Marajoara | R$ 150.000 | +20% |
| Capão Redondo | R$ 140.000 | +12% |
| Brasilândia | R$ 130.000 | +4% |
| Jardim Celeste | R$ 130.000 | +4% |
| Santa Ifigênia | R$ 120.000 | -4% |
| Itaim Paulista | R$ 120.000 | -4% |
Como é morar em Água Vista?
Água Vista é um bairro predominante de apartamentos (41% do cadastro de IPTU), verticalizado (mediana de 10 andares), com ano típico de construção em 1998.
Perfil derivado do cadastro público de IPTU e de informações de transporte do bairro.
As 20 ruas de Água Vista com mais endereços
Perguntas frequentes sobre Água Vista
Quanto custa um imóvel em Água Vista, São Paulo?
A mediana de uma transação registrada (ITBI) em Água Vista é R$ 125.000 (todos os tipos de imóvel). Para apartamentos, a mediana é R$ 120.000. Nos últimos 12 meses, a mediana foi R$ 260.000. Os 5% mais caros passam de R$ 280.000. São vendas reais de cartório (ITBI), não preços de anúncio; dados atualizados em outubro de 2026.
Qual bairro perto de Água Vista é mais barato?
Entre os bairros de São Paulo com mercado semelhante a Água Vista, Santa Ifigênia tem a menor mediana de transação (ITBI): R$ 120.000, contra R$ 125.000 em Água Vista.
Vale a pena morar ou investir em Água Vista?
Água Vista é o 876º bairro mais caro de São Paulo entre os que têm dado público, com mediana abaixo da mediana dos bairros da cidade. Em números: valor mediano de R$ 125.000 (teto P95 em R$ 280.000), 7 negócios no último ano (liquidez). Compare com o seu orçamento e veja os dados por rua nesta página para decidir.
Metodologia e fontes
Os dados deste bairro vêm de registros públicos, não de anúncios. As transações vêm do ITBI, o imposto pago em cartório quando um imóvel muda de dono, por isso refletem negócios reais. Área, uso e ano de construção vêm do cadastro do IPTU da prefeitura.
Base de transações (ITBI) até ago/2026. Indicadores atualizados em . Compilação e organização: equipe de dados da Casa Onze. Veja a metodologia completa.
