O mercado de Água Vista em dados reais
Em Água Vista, os apartamentos representam 41% das unidades, com a maior parte das construções datando de 1990. Conforme os dados públicos de cartório, o valor mediano das transações registradas é R$ 125.000, montante que apresentou queda de 8,0% no último ano. A atividade imobiliária local se distribui principalmente pela Rua Gabriel de Carvalho, Rua Ângelo Clerici e Rua Cândido Fontoura. O registro mais recente disponível ocorreu em 16 de maio de 2026, referente a um imóvel na Rua Cândido Fontoura, 575, transacionado por R$ 260.000 com 107 m² de área construída.
Analisado pela equipe de dados da Casa Onze·metodologia·atualizado em
Preço do m² em Água Vista
O preço mediano por m² em Água Vista é R$ 2.072/m², calculado sobre 137 transações de apartamentos registradas em cartório (ITBI). Por serem valores de cartório — e não preços de anúncio — tendem a ficar abaixo do que se pede nos portais.
Apartamentos à venda em Água Vista
Um apartamento em Água Vista tem mediana de venda de R$ 120.000 (base ITBI) e mediana de R$ 2.072/m². Veja os imóveis disponíveis no mapa acima.
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Como está o mercado imobiliário de Água Vista?
Dados 100% públicos: cadastro de IPTU e transações registradas (ITBI). Os valores são da base do cartório (ITBI), não preço de anúncio.
Nos últimos 12 meses, o valor mediano de transação em Água Vista caiu 8,0% frente aos 12 meses anteriores; a mediana do período foi R$ 260.000 (base ITBI).
O preço dos imóveis em Água Vista subiu ou caiu? (mediana de transação ITBI)
2024-09 → 2026-04Cada ponto é a mediana de um único mês — passe o mouse pra ver mês a mês. Excluímos o mês mais recente, ainda em consolidação no cartório (poucas vendas distorcem a mediana). A variação de 12 meses (no resumo) compara o último ano com o anterior, leitura mais estável.
Duas métricas distintas: a mediana histórica (R$ 125.000, todas as transações) e a mediana dos últimos 12 meses (R$ 260.000), que reflete o patamar recente — por isso fica acima da histórica quando os preços sobem.
Quanto custa um imóvel em Água Vista? (transações registradas, base ITBI)
Metade das vendas registradas em Água Vista fica abaixo de R$ 125.000; os 5% mais caros passam de R$ 276.500, sobre 575 transações de ITBI.
- Valor mediano
- R$ 125.000
- Top 5% (P95)
- R$ 276.500
- Total de transações
- 575
- No último ano
- 9 ▼ 8.0%
Que tipos de imóvel predominam em Água Vista? (perfil IPTU)
Predominam apartamentos (41% dos imóveis cadastrados no IPTU), em prédios com mediana de 2 andares, ano típico 1990.
Quais foram as últimas vendas em Água Vista?
| Data | Endereço | Área | Valor |
|---|---|---|---|
| 16/05/2026 | Rua Cândido Fontoura, 575 | 107 m² | R$ 260.000 |
| 15/04/2026 | Rua Baltazar Alves, 69 | 160 m² | R$ 210.000 |
| 27/03/2026 | Rua Cândido Fontoura, 575 | 107 m² | R$ 260.000 |
| 26/09/2025 | Rua Cândido Fontoura, 575 | 111 m² | R$ 300.000 |
| 26/08/2025 | Rua Ângelo Clerici, 81 | 182 m² | R$ 490.000 |
| 20/08/2025 | Rua Cândido Fontoura, 575 | 107 m² | R$ 300.000 |
| 14/04/2025 | Rua Cândido Fontoura, 575 | 107 m² | R$ 255.000 |
| 11/04/2025 | Rua Cândido Fontoura, 575 | 107 m² | R$ 85.000 |
| 17/03/2025 | Rua Cândido Fontoura, 575 | 107 m² | R$ 285.000 |
| 18/02/2025 | Rua Cândido Fontoura, 575 | 111 m² | R$ 347.000 |
Quais ruas têm mais imóveis em Água Vista?
38 ruas
As vias com mais endereços em Água Vista são Rua Gabriel de Carvalho (51), Rua Ângelo Clerici (35), Rua Cândido Fontoura (31).
Água Vista é caro comparado a São Paulo?
Água Vista é o 873º bairro mais caro de São Paulo entre 1.315 com dados públicos. A mediana de transação (R$ 125.000) está 31% abaixo da mediana dos bairros de São Paulo (R$ 180.000).
Bairros de mercado semelhante em São Paulo
| Bairro | Mediana (ITBI) | vs Água Vista |
|---|---|---|
| Água Vista (este bairro) | R$ 125.000 | — |
| Capão Redondo | R$ 135.000 | +8% |
| Itaim Paulista | R$ 132.032 | +6% |
| Brasilândia | R$ 130.000 | +4% |
| Jardim Celeste | R$ 128.000 | +2% |
| Santa Ifigênia | R$ 120.000 | -4% |
| CENTRO | R$ 100.000 | -20% |
Como é morar em Água Vista?
Água Vista apresenta uma configuração urbana composta majoritariamente por apartamentos, que representam 41% do cadastro de IPTU, sendo 1990 o ano típico de construção das edificações. O levantamento baseado nos dados públicos de IPTU contabiliza 976 imóveis no bairro, divididos entre 399 apartamentos em condomínio e 211 casas, com uma mediana de 139 m² construídos por edificação.
Perfil derivado do cadastro público de IPTU e de informações de transporte do bairro.
Perguntas frequentes sobre Água Vista
Quanto custa um imóvel em Água Vista, São Paulo?
Em Água Vista, a mediana de uma transação registrada via ITBI para todos os tipos de imóvel é R$ 125.000, enquanto especificamente para apartamentos esse valor é de R$ 120.000. Considerando o período dos últimos 12 meses, a mediana registrada foi de R$ 260.000, com os 5% mais caros superando R$ 276.500. Tratam-se de vendas reais de cartório, sem relação com valores de anúncio, conforme dados atualizados em julho de 2026. Como o volume de registros apresenta oscilação mensal, sendo setembro de 2024 o mês de maior movimento na série com 2 registros, a mediana de 12 meses oferece a leitura mais estável do mercado.
Qual bairro perto de Água Vista é mais barato?
Ao observar o comportamento do mercado imobiliário em Água Vista e comparar com outras regiões de São Paulo, o bairro CENTRO apresenta a menor mediana de transação conforme os dados de ITBI, registrando R$ 100.000, enquanto em Água Vista esse valor de referência é de R$ 125.000.
Vale a pena morar ou investir em Água Vista?
Água Vista ocupa a posição de 873º bairro mais caro de São Paulo entre aqueles com dados públicos disponíveis, apresentando um valor mediano abaixo da média geral da cidade. O mercado local registrou um valor mediano de R$ 125.000, com o teto P95 atingindo R$ 276.500, além de 9 negócios no último ano e uma queda de 8,0% de preço em 12 meses. Conforme os dados de cartório, esse volume de transações corresponde a 0,9% dos 976 imóveis cadastrados no bairro que trocaram de mãos no ano.
Metodologia e fontes
Os números desta página vêm de dados públicos, não de anúncios. As transações são extraídas do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis), pago e registrado em cartório quando um imóvel muda de dono — por isso refletem vendas reais. O perfil dos imóveis (tipo, ano, andares) vem do cadastro do IPTU.
Usamos o valor mediano (e não a média) por ser mais robusto a valores extremos: metade das transações fica abaixo dele. O P95 indica o teto — os 5% mais caros. A base de ITBI inclui todos os tipos de imóvel do bairro (inclusive garagens e unidades pequenas), então o valor mediano pode ficar abaixo do preço de um apartamento típico.
Período dos dados: transações de ITBI até mai/2026. Indicadores recalculados em julho de 2026. Compilação e organização: equipe de dados da Casa Onze. Veja a metodologia completa.