O mercado de Carandiru em dados reais
Carandiru concentra 33% dos imóveis em casas, com ano típico 1975. O valor mediano das transações registradas é R$ 250.000, com alta de 17,9% no último ano. O movimento se concentra em vias como Avenida Cruzeiro do Sul, Rua Maria Candida, Rua Dom José Maurício.
Analisado pela equipe de dados da Casa Onze·metodologia·atualizado em
Preço do m² em Carandiru
O preço mediano por m² em Carandiru é R$ 3.333/m², calculado sobre 128 transações de apartamentos registradas em cartório (ITBI). Por serem valores de cartório — e não preços de anúncio — tendem a ficar abaixo do que se pede nos portais.
Apartamentos à venda em Carandiru
Um apartamento em Carandiru tem mediana de venda de R$ 300.000 (base ITBI) e mediana de R$ 3.333/m². Veja os imóveis disponíveis no mapa acima.
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Como está o mercado imobiliário de Carandiru?
Dados 100% públicos: cadastro de IPTU e transações registradas (ITBI). Os valores são da base do cartório (ITBI), não preço de anúncio.
Nos últimos 12 meses, o valor mediano de transação em Carandiru subiu 17,9% frente aos 12 meses anteriores; a mediana do período foi R$ 330.000 (base ITBI).
O preço dos imóveis em Carandiru subiu ou caiu? (mediana de transação ITBI)
2024-09 → 2026-06Cada ponto é a mediana de um único mês — passe o mouse pra ver mês a mês. Excluímos o mês mais recente, ainda em consolidação no cartório (poucas vendas distorcem a mediana). A variação de 12 meses (no resumo) compara o último ano com o anterior, leitura mais estável.
Valor mediano mês a mês (tabela)
| Mês | Mediana (ITBI) | Transações |
|---|---|---|
| jun/2025 | R$ 298.938 | 7 |
| jul/2025 | R$ 280.000 | 3 |
| ago/2025 | R$ 125.500 | 19 |
| set/2025 | R$ 295.000 | 5 |
| out/2025 | R$ 250.000 | 8 |
| nov/2025 | R$ 300.000 | 11 |
| dez/2025 | R$ 380.000 | 10 |
| jan/2026 | R$ 465.000 | 8 |
| fev/2026 | R$ 300.000 | 11 |
| mar/2026 | R$ 350.000 | 3 |
| abr/2026 | R$ 700.000 | 3 |
| mai/2026 | R$ 430.000 | 3 |
| jul/2026 | R$ 372.103 | 5 |
Duas métricas distintas: a mediana histórica (R$ 250.000, todas as transações) e a mediana dos últimos 12 meses (R$ 330.000), que reflete o patamar recente — por isso fica acima da histórica quando os preços sobem.
Quanto custa um imóvel em Carandiru? (transações registradas, base ITBI)
Metade das vendas registradas em Carandiru fica abaixo de R$ 250.000; os 5% mais caros passam de R$ 900.000, sobre 901 transações de ITBI.
- Valor mediano
- R$ 250.000
- Top 5% (P95)
- R$ 900.000
- Total de transações
- 901
- No último ano
- 69 ▲ 17.9%
Que tipos de imóvel predominam em Carandiru? (perfil IPTU)
Predominam casas (33% dos imóveis cadastrados no IPTU), em prédios com mediana de 2 andares, ano típico 1975.
Quais foram as últimas vendas em Carandiru?
| Data | Endereço | Área | Valor |
|---|---|---|---|
| 30/07/2026 | Rua Antônio dos Santos Neto, 256 | 167 m² | R$ 599.494 |
| 22/07/2026 | Rua Doutor Genésio Pereira, 89 | 143 m² | R$ 750.000 |
| 21/07/2026 | Rua Cruz de Malta, 401 | 36 m² | R$ 205.000 |
| 13/07/2026 | Rua Duarte de Azevedo, 640 | 83 m² | R$ 372.103 |
| 07/07/2026 | Avenida Cruzeiro do Sul, 329 | 82 m² | R$ 150.000 |
| 03/06/2026 | Rua Voluntarios da Patria, 560 | — | R$ 300.000 |
| 25/05/2026 | Rua Lagoa Panema, 447 | 68 m² | R$ 450.000 |
| 15/04/2026 | Rua Duarte de Azevedo, 640 | 167 m² | R$ 1.800.000 |
| 14/04/2026 | Rua Urupiara, 113 | — | R$ 700.000 |
| 08/04/2026 | Rua Voluntarios da Patria, 654 | — | R$ 381.000 |
Quais ruas têm mais imóveis em Carandiru?
103 ruas
As vias com mais endereços em Carandiru são Avenida Cruzeiro do Sul (107), Rua Maria Candida (93), Rua Dom José Maurício (89).
Mostrando as 40 ruas com mais imóveis de 103.
Ruas mais caras de Carandiru
Por valor mediano de transação registrada (ITBI) — diferente de “ruas com mais imóveis”, que é a contagem de cadastro.
| Rua | Mediana (ITBI) | Vendas |
|---|---|---|
| Travessa Edgard Mariano N da Silva | R$ 1.050.000 | 7 |
| Rua Maria Candida | R$ 437.000 | 153 |
| Rua Galatea | R$ 400.000 | 10 |
| Rua Duarte de Azevedo | R$ 363.703 | 43 |
| Rua Guilherme Paraense | R$ 357.500 | 6 |
| Rua Dom José Maurício | R$ 350.000 | 29 |
| Avenida Conceição | R$ 330.000 | 43 |
| Avenida Zaki Narchi | R$ 329.590 | 6 |
Medianas muito altas podem refletir imóveis comerciais, terrenos ou poucas vendas na via — não o preço de um apartamento residencial típico (mediana de apartamento em Carandiru: R$ 300.000).
Carandiru é caro comparado a São Paulo?
Carandiru é o 356º bairro mais caro de São Paulo entre 1.315 com dados públicos. A mediana de transação (R$ 250.000) está 37% acima da mediana dos bairros de São Paulo (R$ 182.500).
Bairros de mercado semelhante em São Paulo
| Bairro | Mediana (ITBI) | vs Carandiru |
|---|---|---|
| Carandiru (este bairro) | R$ 250.000 | — |
| Tucuruvi | R$ 252.000 | +1% |
| Vila Ema | R$ 250.000 | +0% |
| Parque da Mooca | R$ 250.000 | +0% |
| Vila Arriete | R$ 250.000 | +0% |
| Jardim Japão | R$ 250.000 | +0% |
| Cambuci | R$ 249.726 | -0% |
Como é morar em Carandiru?
Carandiru é um bairro predominante de casas (33% do cadastro de IPTU), com ano típico de construção em 1975.
Perfil derivado do cadastro público de IPTU e de informações de transporte do bairro.
Perguntas frequentes sobre Carandiru
Quanto custa um imóvel em Carandiru, São Paulo?
A mediana de uma transação registrada (ITBI) em Carandiru é R$ 250.000 (todos os tipos de imóvel). Para apartamentos, a mediana é R$ 300.000. Nos últimos 12 meses, a mediana foi R$ 330.000. Os 5% mais caros passam de R$ 900.000. São vendas reais de cartório (ITBI), não preços de anúncio; dados atualizados em setembro de 2026.
Qual bairro perto de Carandiru é mais barato?
Entre os bairros de São Paulo com mercado semelhante a Carandiru, Cambuci tem a menor mediana de transação (ITBI): R$ 249.726, contra R$ 250.000 em Carandiru.
Vale a pena morar ou investir em Carandiru?
Carandiru é o 356º bairro mais caro de São Paulo entre os que têm dado público, com mediana acima da mediana dos bairros da cidade. Em números: valor mediano de R$ 250.000 (teto P95 em R$ 900.000), 69 negócios no último ano (liquidez) e alta de 17,9% de preço em 12 meses. Compare com o seu orçamento e veja os dados por rua nesta página para decidir.
Metodologia e fontes
Os números desta página vêm de dados públicos, não de anúncios. As transações são extraídas do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis), pago e registrado em cartório quando um imóvel muda de dono — por isso refletem vendas reais. O perfil dos imóveis (tipo, ano, andares) vem do cadastro do IPTU.
Usamos o valor mediano (e não a média) por ser mais robusto a valores extremos: metade das transações fica abaixo dele. O P95 indica o teto — os 5% mais caros. A base de ITBI inclui todos os tipos de imóvel do bairro (inclusive garagens e unidades pequenas), então o valor mediano pode ficar abaixo do preço de um apartamento típico.
Período dos dados: transações de ITBI até jul/2026. Indicadores recalculados em setembro de 2026. Compilação e organização: equipe de dados da Casa Onze. Veja a metodologia completa.