O mercado de Jardim Azaf em dados reais
Jardim Azaf possui 37% dos imóveis situados em residências coletivas, observando-se o ano típico de 1996 nessas construções. Segundo dados públicos de cartório, o valor mediano das transações registradas atinge R$ 178.000, montante que apresentou queda de 9,2% no último ano. A atividade do mercado imobiliário local concentra-se em vias como Avenida Br Luis de Arariba, Rua João Neder e Rua Paulo de Miranda, sendo que o registro mais recente ocorreu em 23 de janeiro de 2026, na Avenida Br Luis de Arariba, 2, pelo valor de R$ 450.000 para uma unidade com 300 m² de área construída.
Analisado pela equipe de dados da Casa Onze·metodologia·atualizado em
Preço do m² em Jardim Azaf
O preço mediano por m² em Jardim Azaf é R$ 1.500/m², calculado sobre 3 transações de apartamentos registradas em cartório (ITBI). Por serem valores de cartório — e não preços de anúncio — tendem a ficar abaixo do que se pede nos portais.
Apartamentos à venda em Jardim Azaf
Um apartamento em Jardim Azaf tem mediana de venda de R$ 415.000 (base ITBI) e mediana de R$ 1.500/m². Veja os imóveis disponíveis no mapa acima.
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Como está o mercado imobiliário de Jardim Azaf?
Dados 100% públicos: cadastro de IPTU e transações registradas (ITBI). Os valores são da base do cartório (ITBI), não preço de anúncio.
Nos últimos 12 meses, o valor mediano de transação em Jardim Azaf caiu 9,2% frente aos 12 meses anteriores; a mediana do período foi R$ 345.000 (base ITBI).
Duas métricas distintas: a mediana histórica (R$ 177.951, todas as transações) e a mediana dos últimos 12 meses (R$ 345.000), que reflete o patamar recente — por isso fica acima da histórica quando os preços sobem.
Quanto custa um imóvel em Jardim Azaf? (transações registradas, base ITBI)
Metade das vendas registradas em Jardim Azaf fica abaixo de R$ 177.951; os 5% mais caros passam de R$ 654.300, sobre 15 transações de ITBI.
- Valor mediano
- R$ 177.951
- Top 5% (P95)
- R$ 654.300
- Total de transações
- 15
- No último ano
- 2 ▼ 9.2%
Que tipos de imóvel predominam em Jardim Azaf? (perfil IPTU)
Predominam residência coletivas (37% dos imóveis cadastrados no IPTU), em prédios com mediana de 2 andares, ano típico 1996.
Quais foram as últimas vendas em Jardim Azaf?
| Data | Endereço | Área | Valor |
|---|---|---|---|
| 23/01/2026 | Avenida Br Luis de Arariba, 2 | 300 m² | R$ 450.000 |
| 01/09/2025 | Avenida Br Luis de Arariba, 2 | 300 m² | R$ 240.000 |
| 30/05/2025 | Avenida Br Luis de Arariba, 210 | 140 m² | R$ 380.000 |
| 27/12/2022 | Rua Gerônimo Barbosa da Silva, 1138 | 133 m² | R$ 357.200 |
| 16/12/2021 | Rua José Inocencio da Costa | — | R$ 300.000 |
| 09/09/2020 | Rua João Correa de Magalhães, 506 | 235 m² | R$ 177.951 |
| 16/04/2020 | Es Dom Joao Nery, 3257 | 507 m² | R$ 320.813 |
| 20/02/2020 | Es Dom Joao Nery, 3257 | 507 m² | R$ 56.011 |
| 25/07/2017 | Rua João Correa de Magalhães, 80 | 90 m² | R$ 86.850 |
| 15/07/2017 | Rua João Correa de Magalhães, 851 | 40 m² | R$ 160.000 |
Quais ruas têm mais imóveis em Jardim Azaf?
20 ruas
As vias com mais endereços em Jardim Azaf são Avenida Br Luis de Arariba (17), Rua João Neder (9), Rua Paulo de Miranda (9).
Jardim Azaf é caro comparado a São Paulo?
Jardim Azaf é o 680º bairro mais caro de São Paulo entre 1.315 com dados públicos. A mediana de transação (R$ 177.951) está 1% abaixo da mediana dos bairros de São Paulo (R$ 180.000).
Bairros de mercado semelhante em São Paulo
| Bairro | Mediana (ITBI) | vs Jardim Azaf |
|---|---|---|
| Jardim Azaf (este bairro) | R$ 177.951 | — |
| Campo Limpo | R$ 185.000 | +4% |
| Campos Elíseos | R$ 185.000 | +4% |
| Jardim Marajoara | R$ 183.000 | +3% |
| República | R$ 180.000 | +1% |
| Guaianases | R$ 180.000 | +1% |
| Jardim São Luís | R$ 175.000 | -2% |
Como é morar em Jardim Azaf?
Jardim Azaf caracteriza-se majoritariamente por residências coletivas, que representam 37% do cadastro de IPTU, sendo o ano de 1996 o período típico de construção das edificações. O acesso ao bairro é facilitado principalmente pela Avenida Br Luis de Arariba. Com base nos dados públicos de IPTU, o bairro totaliza 147 imóveis, dos quais 55 são residências coletivas e 34 são casas, apresentando uma mediana de 150 m² construídos por edificação.
Perfil derivado do cadastro público de IPTU e de informações de transporte do bairro.
Perguntas frequentes sobre Jardim Azaf
Quanto custa um imóvel em Jardim Azaf, São Paulo?
Em Jardim Azaf, a mediana de uma transação registrada via ITBI é de R$ 177.951 considerando todos os tipos de imóvel, enquanto o valor mediano específico para apartamentos atinge R$ 415.000. Ao observar o comportamento do mercado nos últimos 12 meses, a mediana registrada foi de R$ 345.000, com a parcela dos 5% mais caros superando a marca de R$ 654.300. Estes valores refletem vendas reais extraídas de cartório, sem influência de preços de anúncio, conforme os dados públicos atualizados em julho de 2026.
Qual bairro perto de Jardim Azaf é mais barato?
Jardim São Luís apresenta a menor mediana de transação baseada no ITBI entre os bairros de São Paulo com mercado semelhante a Jardim Azaf, registrando R$ 175.000, enquanto em Jardim Azaf esse valor é de R$ 177.951 conforme os dados públicos de cartório.
Vale a pena morar ou investir em Jardim Azaf?
Jardim Azaf ocupa a posição de 679º bairro mais caro de São Paulo entre aqueles com dados públicos disponíveis, apresentando uma mediana de preços inferior à média geral da cidade. O cenário atual, baseado em registros de cartório, mostra um valor mediano de R$ 177.951, com um teto P95 atingindo R$ 654.300. Ao observar o mercado no último ano, foram realizados 2 negócios, o que reflete o nível de liquidez local, enquanto os dados apontam uma queda de 9,2% de preço em 12 meses. Esse volume de transações corresponde a 1,4% dos 147 imóveis cadastrados no bairro trocando de mãos no ano, informações que podem ser analisadas detalhadamente por rua nesta página.
Metodologia e fontes
Os números desta página vêm de dados públicos, não de anúncios. As transações são extraídas do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis), pago e registrado em cartório quando um imóvel muda de dono — por isso refletem vendas reais. O perfil dos imóveis (tipo, ano, andares) vem do cadastro do IPTU.
Usamos o valor mediano (e não a média) por ser mais robusto a valores extremos: metade das transações fica abaixo dele. O P95 indica o teto — os 5% mais caros. A base de ITBI inclui todos os tipos de imóvel do bairro (inclusive garagens e unidades pequenas), então o valor mediano pode ficar abaixo do preço de um apartamento típico.
Período dos dados: transações de ITBI até jan/2026. Indicadores recalculados em julho de 2026. Compilação e organização: equipe de dados da Casa Onze. Veja a metodologia completa.