O mercado de Jardim Guaianazes em dados reais
Jardim Guaianazes possui 51% de seu estoque habitacional composto por casas, sendo 1989 o ano típico de construção. De acordo com os dados públicos de cartório, o valor mediano das transações registradas no bairro é R$ 70.000, montante que apresentou uma alta de 32,8% no último ano. A atividade do mercado imobiliário local concentra-se em vias como Rua Porto do Bezerra, Rua Arraial da Porteira e Rua Carinhanha. O registro mais recente disponível é de 31 de outubro de 2025, referente a um imóvel na Rua Arraial da Porteira, 76, transacionado por R$ 1.500, com 100 m² de área construída.
Analisado pela equipe de dados da Casa Onze·metodologia·atualizado em
Preço do m² em Jardim Guaianazes
O preço mediano por m² em Jardim Guaianazes é R$ 3.239/m², calculado sobre 4 transações de apartamentos registradas em cartório (ITBI). Por serem valores de cartório — e não preços de anúncio — tendem a ficar abaixo do que se pede nos portais.
Apartamentos à venda em Jardim Guaianazes
Um apartamento em Jardim Guaianazes tem mediana de venda de R$ 102.215 (base ITBI) e mediana de R$ 3.239/m². Veja os imóveis disponíveis no mapa acima.
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Como está o mercado imobiliário de Jardim Guaianazes?
Dados 100% públicos: cadastro de IPTU e transações registradas (ITBI). Os valores são da base do cartório (ITBI), não preço de anúncio.
Nos últimos 12 meses, o valor mediano de transação em Jardim Guaianazes subiu 32,8% frente aos 12 meses anteriores; a mediana do período foi R$ 225.750 (base ITBI).
O preço dos imóveis em Jardim Guaianazes subiu ou caiu? (mediana de transação ITBI)
2025-01 → 2025-08Cada ponto é a mediana de um único mês — passe o mouse pra ver mês a mês. Excluímos o mês mais recente, ainda em consolidação no cartório (poucas vendas distorcem a mediana). A variação de 12 meses (no resumo) compara o último ano com o anterior, leitura mais estável.
Duas métricas distintas: a mediana histórica (R$ 70.000, todas as transações) e a mediana dos últimos 12 meses (R$ 225.750), que reflete o patamar recente — por isso fica acima da histórica quando os preços sobem.
Quanto custa um imóvel em Jardim Guaianazes? (transações registradas, base ITBI)
Metade das vendas registradas em Jardim Guaianazes fica abaixo de R$ 70.000; os 5% mais caros passam de R$ 357.608, sobre 39 transações de ITBI.
- Valor mediano
- R$ 70.000
- Top 5% (P95)
- R$ 357.608
- Total de transações
- 39
- No último ano
- 2 ▲ 32.8%
Que tipos de imóvel predominam em Jardim Guaianazes? (perfil IPTU)
Predominam casas (51% dos imóveis cadastrados no IPTU), em prédios com mediana de 2 andares, ano típico 1989.
Quais foram as últimas vendas em Jardim Guaianazes?
| Data | Endereço | Área | Valor |
|---|---|---|---|
| 31/10/2025 | Rua Arraial da Porteira, 76 | 100 m² | R$ 1.500 |
| 15/08/2025 | Rua Carinhanha, 47 | 223 m² | R$ 450.000 |
| 22/05/2025 | Rua Carinhanha, 174 | 59 m² | R$ 240.000 |
| 24/01/2025 | Rua Porto do Bezerra, 166 | 150 m² | R$ 100.000 |
| 22/08/2023 | RUA TOME AÇU, 11 | 60 m² | R$ 350.000 |
| 23/12/2022 | Rua Carinhanha, 174 | 59 m² | R$ 240.000 |
| 21/10/2022 | Rua Porto do Bezerra, 250 | 100 m² | R$ 80.000 |
| 07/02/2022 | Rua Arraial da Porteira, 273 | — | R$ 426.081 |
| 20/12/2021 | Rua São José de Mossamedes, 711 | 40 m² | R$ 262.200 |
| 27/08/2021 | Rua Penha Longa, 84 | 109 m² | R$ 85.183 |
Quais ruas têm mais imóveis em Jardim Guaianazes?
17 ruas
As vias com mais endereços em Jardim Guaianazes são Rua Porto do Bezerra (49), Rua Arraial da Porteira (46), Rua Carinhanha (34).
Ruas mais caras de Jardim Guaianazes
Por valor mediano de transação registrada (ITBI) — diferente de “ruas com mais imóveis”, que é a contagem de cadastro.
| Rua | Mediana (ITBI) | Vendas |
|---|---|---|
| Rua Carinhanha | R$ 151.000 | 6 |
| Rua Arraial da Porteira | R$ 150.000 | 5 |
| Rua Porto do Bezerra | R$ 75.000 | 5 |
| Avenida Nordestina | R$ 50.000 | 5 |
| Rua Angico de Minas | R$ 25.000 | 7 |
Medianas muito altas podem refletir imóveis comerciais, terrenos ou poucas vendas na via — não o preço de um apartamento residencial típico (mediana de apartamento em Jardim Guaianazes: R$ 102.215).
Jardim Guaianazes é caro comparado a São Paulo?
Jardim Guaianazes é o 1119º bairro mais caro de São Paulo entre 1.315 com dados públicos. A mediana de transação (R$ 70.000) está 61% abaixo da mediana dos bairros de São Paulo (R$ 180.000).
Bairros de mercado semelhante em São Paulo
| Bairro | Mediana (ITBI) | vs Jardim Guaianazes |
|---|---|---|
| Jardim Guaianazes (este bairro) | R$ 70.000 | — |
| Jardim Celeste | R$ 128.000 | +83% |
| Santa Ifigênia | R$ 120.000 | +71% |
| CENTRO | R$ 100.000 | +43% |
| Conjunto Habitacional José Bonifácio | R$ 90.000 | +29% |
| Jardim Ângela | R$ 85.000 | +21% |
| Cidade Tiradentes | R$ 61.000 | -13% |
Como é morar em Jardim Guaianazes?
Jardim Guaianazes possui um perfil marcado pela predominância de casas, que representam 51% do cadastro de IPTU, sendo 1989 o ano típico de construção. O bairro tem como principais vias a Avenida Nordestina, a Avenida Sansão Castelo Branco e a Rua Domingos Diorio. A base de dados públicos de IPTU contabiliza 316 imóveis na região, sendo 160 casas e 75 residências coletivas, com uma mediana de 99 m² construídos por edificação.
Perfil derivado do cadastro público de IPTU e de informações de transporte do bairro.
Perguntas frequentes sobre Jardim Guaianazes
Quanto custa um imóvel em Jardim Guaianazes, São Paulo?
Em Jardim Guaianazes, a mediana de uma transação registrada via ITBI é R$ 70.000 para todos os tipos de imóvel, enquanto o valor para apartamentos chega a R$ 102.215. Ao observar o comportamento do mercado nos últimos 12 meses, a mediana registrada foi de R$ 225.750, sendo que os 5% mais caros superam R$ 357.608. Estes números refletem vendas reais extraídas de cartório, sem considerar preços de anúncio, com dados atualizados em julho de 2026.
Qual bairro perto de Jardim Guaianazes é mais barato?
Ao observar o mercado imobiliário paulistano, Cidade Tiradentes apresenta a menor mediana de transação baseada em dados de ITBI entre as regiões com perfil semelhante ao Jardim Guaianazes, registrando R$ 61.000, enquanto Jardim Guaianazes mantém a mediana de R$ 70.000.
Vale a pena morar ou investir em Jardim Guaianazes?
Jardim Guaianazes ocupa a posição de 1119º bairro mais caro de São Paulo entre aqueles com dados públicos disponíveis, apresentando uma mediana que se situa abaixo do patamar observado nos demais bairros da cidade. Analisando os registros de cartório, o valor mediano é de R$ 70.000, com um teto P95 de R$ 357.608, enquanto a liquidez foi de 2 negócios no último ano e os preços registraram uma alta de 32,8% em 12 meses. Esse volume de transações corresponde a 0,6% dos 316 imóveis cadastrados no bairro trocando de mãos no ano, informações que podem ser confrontadas com o orçamento disponível e detalhadas por rua nesta página.
Metodologia e fontes
Os números desta página vêm de dados públicos, não de anúncios. As transações são extraídas do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis), pago e registrado em cartório quando um imóvel muda de dono — por isso refletem vendas reais. O perfil dos imóveis (tipo, ano, andares) vem do cadastro do IPTU.
Usamos o valor mediano (e não a média) por ser mais robusto a valores extremos: metade das transações fica abaixo dele. O P95 indica o teto — os 5% mais caros. A base de ITBI inclui todos os tipos de imóvel do bairro (inclusive garagens e unidades pequenas), então o valor mediano pode ficar abaixo do preço de um apartamento típico.
Período dos dados: transações de ITBI até out/2025. Indicadores recalculados em julho de 2026. Compilação e organização: equipe de dados da Casa Onze. Veja a metodologia completa.