O mercado de Jardim São Francisco em dados reais
No Jardim São Francisco, as casas representam 52% dos imóveis, apresentando o ano de 1992 como referência para a construção típica da região. Com base em dados públicos de cartório, o valor mediano das transações registradas é de R$ 88.000, montante que sofreu uma queda de 33,8% no último ano. A atividade imobiliária local se distribui majoritariamente por vias como a Avenida dos Sertanistas, a Rua Roberto Alves Ribeiro e a Rua Monsenhor Joao Pedro Fusenig. O registro mais recente disponível indica uma transação em 27 de maio de 2026, na Rua Verdun, 190, pelo valor de R$ 0, referente a um imóvel com 130 m² de área construída.
Analisado pela equipe de dados da Casa Onze·metodologia·atualizado em
Preço do m² em Jardim São Francisco
O preço mediano por m² em Jardim São Francisco é R$ 2.215/m², calculado sobre 14 transações de apartamentos registradas em cartório (ITBI). Por serem valores de cartório — e não preços de anúncio — tendem a ficar abaixo do que se pede nos portais.
Apartamentos à venda em Jardim São Francisco
Um apartamento em Jardim São Francisco tem mediana de venda de R$ 63.000 (base ITBI) e mediana de R$ 2.215/m². Veja os imóveis disponíveis no mapa acima.
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Como está o mercado imobiliário de Jardim São Francisco?
Dados 100% públicos: cadastro de IPTU e transações registradas (ITBI). Os valores são da base do cartório (ITBI), não preço de anúncio.
Nos últimos 12 meses, o valor mediano de transação em Jardim São Francisco caiu 33,8% frente aos 12 meses anteriores; a mediana do período foi R$ 211.995 (base ITBI).
O preço dos imóveis em Jardim São Francisco subiu ou caiu? (mediana de transação ITBI)
2024-07 → 2026-04Cada ponto é a mediana de um único mês — passe o mouse pra ver mês a mês. Excluímos o mês mais recente, ainda em consolidação no cartório (poucas vendas distorcem a mediana). A variação de 12 meses (no resumo) compara o último ano com o anterior, leitura mais estável.
Valor mediano mês a mês (tabela)
| Mês | Mediana (ITBI) | Transações |
|---|---|---|
| dez/2024 | R$ 142.500 | 4 |
| fev/2025 | R$ 320.000 | 3 |
| mai/2025 | R$ 330.000 | 3 |
| ago/2025 | R$ 50.000 | 5 |
| fev/2026 | R$ 432.667 | 3 |
Duas métricas distintas: a mediana histórica (R$ 88.500, todas as transações) e a mediana dos últimos 12 meses (R$ 211.995), que reflete o patamar recente — por isso fica acima da histórica quando os preços sobem.
Quanto custa um imóvel em Jardim São Francisco? (transações registradas, base ITBI)
Metade das vendas registradas em Jardim São Francisco fica abaixo de R$ 88.500; os 5% mais caros passam de R$ 644.000, sobre 287 transações de ITBI.
- Valor mediano
- R$ 88.500
- Top 5% (P95)
- R$ 644.000
- Total de transações
- 287
- No último ano
- 17 ▼ 33.8%
Que tipos de imóvel predominam em Jardim São Francisco? (perfil IPTU)
Predominam casas (52% dos imóveis cadastrados no IPTU), em prédios com mediana de 2 andares, ano típico 1992.
Quais foram as últimas vendas em Jardim São Francisco?
| Data | Endereço | Área | Valor |
|---|---|---|---|
| 27/05/2026 | Rua Verdun, 190 | 130 m² | R$ 0 |
| 12/05/2026 | Rua Rogério Bacon, 169 | 180 m² | R$ 320.000 |
| 16/04/2026 | Rua Doutor Vidal Reis, 278 | 216 m² | R$ 80.000 |
| 03/04/2026 | Rua Lima Bonfante, 53 | 200 m² | R$ 370.000 |
| 27/03/2026 | Avenida dos Sertanistas, 1360 | 130 m² | R$ 400.000 |
| 24/02/2026 | Avenida Guarapiranga, 2542 | 34 m² | R$ 760.000 |
| 20/02/2026 | Rua Martins Lopes Lobo | — | R$ 310.000 |
| 13/02/2026 | Rua Arapira, 51 | 250 m² | R$ 432.667 |
| 06/01/2026 | Rua Francisco Fanganielo, 456 | 200 m² | R$ 705.000 |
| 27/11/2025 | Rua Fernando Bicudo, 8 | 206 m² | R$ 160.000 |
Quais ruas têm mais imóveis em Jardim São Francisco?
111 ruas
As vias com mais endereços em Jardim São Francisco são Avenida dos Sertanistas (231), Rua Roberto Alves Ribeiro (76), Rua Monsenhor Joao Pedro Fusenig (45).
Mostrando as 40 ruas com mais imóveis de 111.
Ruas mais caras de Jardim São Francisco
Por valor mediano de transação registrada (ITBI) — diferente de “ruas com mais imóveis”, que é a contagem de cadastro.
| Rua | Mediana (ITBI) | Vendas |
|---|---|---|
| Rua Raphael Oberdan de Nicola | R$ 415.000 | 9 |
| Rua das Hortências | R$ 412.000 | 25 |
| Rua Francisco Fanganielo | R$ 160.000 | 7 |
| Rua Roberto Alves Ribeiro | R$ 150.000 | 19 |
| Rua Martins Lopes Lobo | R$ 140.000 | 8 |
| Rua Doutor Vidal Reis | R$ 105.000 | 6 |
| Rua das Palmas | R$ 91.500 | 5 |
| Rua Capm Lazaro da Costa | R$ 60.096 | 6 |
Medianas muito altas podem refletir imóveis comerciais, terrenos ou poucas vendas na via — não o preço de um apartamento residencial típico (mediana de apartamento em Jardim São Francisco: R$ 63.000).
Jardim São Francisco é caro comparado a São Paulo?
Jardim São Francisco é o 1035º bairro mais caro de São Paulo entre 1.315 com dados públicos. A mediana de transação (R$ 88.500) está 51% abaixo da mediana dos bairros de São Paulo (R$ 180.000).
Bairros de mercado semelhante em São Paulo
| Bairro | Mediana (ITBI) | vs Jardim São Francisco |
|---|---|---|
| Jardim São Francisco (este bairro) | R$ 88.500 | — |
| Jardim Celeste | R$ 128.000 | +45% |
| Santa Ifigênia | R$ 120.000 | +36% |
| CENTRO | R$ 100.000 | +13% |
| Conjunto Habitacional José Bonifácio | R$ 90.000 | +2% |
| Jardim Ângela | R$ 85.000 | -4% |
| Cidade Tiradentes | R$ 61.000 | -31% |
Como é morar em Jardim São Francisco?
Jardim São Francisco se caracteriza majoritariamente por casas, que representam 52% do cadastro de IPTU, sendo o ano típico de construção 1992. O bairro é cortado por vias principais como Avenida Sapopemba, Avenida Rodolfo Pirani e Avenida Nova Conquista. De acordo com os dados públicos do cadastro de IPTU, a região soma 1.249 imóveis, sendo 649 casas e 221 residências coletivas, apresentando uma mediana de 180 m² construídos por edificação.
Perfil derivado do cadastro público de IPTU e de informações de transporte do bairro.
Perguntas frequentes sobre Jardim São Francisco
Quanto custa um imóvel em Jardim São Francisco, São Paulo?
A mediana de uma transação registrada (ITBI) em Jardim São Francisco é R$ 88.500 para todos os tipos de imóvel, enquanto o valor específico para apartamentos apresenta mediana de R$ 63.000. Ao observar o recorte dos últimos 12 meses, a mediana foi R$ 211.995, sendo que os 5% mais caros superam R$ 644.000. Estes números refletem vendas reais de cartório (ITBI) e não preços de anúncio, com base em dados atualizados em julho de 2026. O mês de maior movimento na série é agosto de 2025, com 5 registros, e como o volume oscila bastante mês a mês, a mediana de 12 meses é a leitura mais estável para compreender o mercado local.
Qual bairro perto de Jardim São Francisco é mais barato?
Jardim São Francisco possui como alternativa de mercado mais acessível na cidade de São Paulo o bairro Cidade Tiradentes, onde a mediana de transação registrada pelo ITBI é de R$ 61.000, valor que se posiciona abaixo dos R$ 88.500 observados em Jardim São Francisco.
Vale a pena morar ou investir em Jardim São Francisco?
Jardim São Francisco ocupa a posição de 1035º bairro mais caro de São Paulo entre aqueles com dados públicos disponíveis, apresentando uma mediana de preços abaixo da média geral da cidade. O levantamento baseado em registros de cartório aponta um valor mediano de R$ 88.500, com o teto P95 atingindo R$ 644.000, enquanto a liquidez foi de 17 negócios no último ano, período que registrou uma queda de 33,8% de preço em 12 meses. O volume total de transações corresponde a 1,4% dos 1.249 imóveis cadastrados no bairro que trocaram de mãos no ano, informações que podem ser cruzadas com o orçamento disponível e analisadas por rua nesta página.
Metodologia e fontes
Os números desta página vêm de dados públicos, não de anúncios. As transações são extraídas do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis), pago e registrado em cartório quando um imóvel muda de dono — por isso refletem vendas reais. O perfil dos imóveis (tipo, ano, andares) vem do cadastro do IPTU.
Usamos o valor mediano (e não a média) por ser mais robusto a valores extremos: metade das transações fica abaixo dele. O P95 indica o teto — os 5% mais caros. A base de ITBI inclui todos os tipos de imóvel do bairro (inclusive garagens e unidades pequenas), então o valor mediano pode ficar abaixo do preço de um apartamento típico.
Período dos dados: transações de ITBI até mai/2026. Indicadores recalculados em julho de 2026. Compilação e organização: equipe de dados da Casa Onze. Veja a metodologia completa.