O mercado de Jardim São Sebastião em dados reais
Jardim São Sebastião concentra 65% dos imóveis em casas, com ano típico 1985. O valor mediano das transações registradas é R$ 148.000. O movimento se concentra em vias como Rua Almecegueiras, Rua Josephina Martinelli da Silva, Rua Erva Galega.
Preço do m² em Jardim São Sebastião
O preço mediano por m² em Jardim São Sebastião é R$ 3.100/m², calculado sobre 3 transações de apartamentos registradas em cartório (ITBI). Por serem valores de cartório — e não preços de anúncio — tendem a ficar abaixo do que se pede nos portais.
Apartamentos à venda em Jardim São Sebastião
Um apartamento em Jardim São Sebastião tem mediana de venda de R$ 180.000 (base ITBI) e mediana de R$ 3.100/m². Veja os imóveis disponíveis no mapa acima.
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Como está o mercado imobiliário de Jardim São Sebastião?
Dados 100% públicos: cadastro de IPTU e transações registradas (ITBI). Os valores são da base do cartório (ITBI), não preço de anúncio.
O preço dos imóveis em Jardim São Sebastião subiu ou caiu?
Em Jardim São Sebastião, o valor típico de venda nos últimos 12 meses foi R$ 350.000, segundo 2 escrituras do ITBI registradas até . São poucas vendas para medir se o preço subiu ou caiu.
Só 2 vendas no último ano: pouco para traçar uma tendência. A lista mês a mês abaixo mostra cada mês.
Como calculamos
Cada ponto é o valor típico (a mediana) das vendas registradas naquele mês: metade saiu por menos, metade por mais.
A linha é a tendência: a média dos últimos 6 meses. Ela tira o sobe e desce de um mês isolado.
Mês com menos de 3 vendas aparece vazado e não entra na linha. Costuma ser o mês mais recente, que o cartório ainda está registrando.
A variação de 12 meses compara a mediana do último ano com a dos 12 meses anteriores. O número só aparece com 120 vendas ou mais no ano.
Ver mês a mês
| Mês | Valor típico | Vendas |
|---|---|---|
| março de 2026 · poucas vendas | R$ 310.000 | 1 |
| outubro de 2025 · poucas vendas | R$ 390.000 | 1 |
| agosto de 2025 · poucas vendas | R$ 420.000 | 1 |
| junho de 2025 · poucas vendas | R$ 159.805 | 1 |
| dezembro de 2024 · poucas vendas | R$ 500.000 | 1 |
| outubro de 2024 · poucas vendas | R$ 455.000 | 1 |
| setembro de 2024 · poucas vendas | R$ 0 | 1 |
Duas métricas distintas: a mediana histórica (R$ 147.500, todas as transações) e a mediana dos últimos 12 meses (R$ 350.000), que reflete o patamar recente — por isso fica acima da histórica quando os preços sobem.
Quanto custa um imóvel em Jardim São Sebastião? (transações registradas, base ITBI)
Metade das vendas registradas em Jardim São Sebastião fica abaixo de R$ 147.500; os 5% mais caros passam de R$ 578.500, sobre 64 transações de ITBI.
- Valor mediano
- R$ 147.500
- Top 5% (P95)
- R$ 578.500
- Total de transações
- 64
- No último ano
- 2
Que tipos de imóvel predominam em Jardim São Sebastião? (perfil IPTU)
Predominam casas (65% dos imóveis cadastrados no IPTU), em prédios com mediana de 2 andares, ano típico 1985.
Quais foram as últimas vendas em Jardim São Sebastião?
| Data | Endereço | Área | Valor |
|---|---|---|---|
| 17/03/2026 | Rua Erva Galega, 228 | 100 m² | R$ 310.000 |
| 17/10/2025 | Rua Almecegueiras, 199 | 80 m² | R$ 390.000 |
| 04/08/2025 | Rua Josephina Martinelli da Silva, 167 | 135 m² | R$ 420.000 |
| 06/06/2025 | Rua Almecegueiras, 27 | 100 m² | R$ 159.805 |
| 18/12/2024 | Rua Josephina Martinelli da Silva, 77 | 140 m² | R$ 500.000 |
| 24/10/2024 | Rua Josephina Martinelli da Silva, 97 | 122 m² | R$ 455.000 |
| 30/09/2024 | Avenida Vereda Joao de Luca, 1000 | 250 m² | R$ 0 |
| 27/05/2024 | Rua Maria José Rangel, 306 | 70 m² | R$ 320.000 |
| 20/07/2023 | Rua Josephina Martinelli da Silva, 55 | 148 m² | R$ 63.000 |
| 15/05/2023 | Rua Sebastião Andrade Bonani, 430 | 265 m² | R$ 580.000 |
Ruas mais caras de Jardim São Sebastião
Por valor mediano de transação registrada (ITBI) — diferente de “ruas com mais imóveis”, que é a contagem de cadastro.
| Rua | Mediana (ITBI) | Vendas |
|---|---|---|
| Rua Maria José Rangel | R$ 240.000 | 10 |
| Rua Josephina Martinelli da Silva | R$ 180.000 | 13 |
| Rua Antônio da Costa Pimentel | R$ 145.000 | 5 |
| Rua Almecegueiras | R$ 99.910 | 13 |
Medianas muito altas podem refletir imóveis comerciais, terrenos ou poucas vendas na via — não o preço de um apartamento residencial típico (mediana de apartamento em Jardim São Sebastião: R$ 180.000).
Jardim São Sebastião é caro comparado a São Paulo?
Jardim São Sebastião é o 810º bairro mais caro de São Paulo entre 1.315 com dados públicos. A mediana de transação (R$ 147.500) está 19% abaixo da mediana dos bairros de São Paulo (R$ 182.489).
Bairros de mercado semelhante em São Paulo
| Bairro | Mediana (ITBI) | vs Jardim São Sebastião |
|---|---|---|
| Jardim São Sebastião (este bairro) | R$ 147.500 | — |
| Bela Vista | R$ 170.000 | +15% |
| Parque Savoy City | R$ 155.000 | +5% |
| Jardim Marajoara | R$ 150.000 | +2% |
| Capão Redondo | R$ 140.000 | -5% |
| Brasilândia | R$ 130.000 | -12% |
| Jardim Celeste | R$ 130.000 | -12% |
Como é morar em Jardim São Sebastião?
Jardim São Sebastião é um bairro predominante de casas (65% do cadastro de IPTU), com ano típico de construção em 1985.
Perfil derivado do cadastro público de IPTU e de informações de transporte do bairro.
As 8 ruas de Jardim São Sebastião com mais endereços
Perguntas frequentes sobre Jardim São Sebastião
Quanto custa um imóvel em Jardim São Sebastião, São Paulo?
A mediana de uma transação registrada (ITBI) em Jardim São Sebastião é R$ 147.500 (todos os tipos de imóvel). Para apartamentos, a mediana é R$ 180.000. Nos últimos 12 meses, a mediana foi R$ 350.000. Os 5% mais caros passam de R$ 578.500. São vendas reais de cartório (ITBI), não preços de anúncio; dados atualizados em setembro de 2026.
Qual bairro perto de Jardim São Sebastião é mais barato?
Entre os bairros de São Paulo com mercado semelhante a Jardim São Sebastião, Brasilândia tem a menor mediana de transação (ITBI): R$ 130.000, contra R$ 147.500 em Jardim São Sebastião.
Vale a pena morar ou investir em Jardim São Sebastião?
Jardim São Sebastião é o 810º bairro mais caro de São Paulo entre os que têm dado público, com mediana abaixo da mediana dos bairros da cidade. Em números: valor mediano de R$ 147.500 (teto P95 em R$ 578.500), 2 negócios no último ano (liquidez). Compare com o seu orçamento e veja os dados por rua nesta página para decidir.
Metodologia e fontes
Os dados deste bairro vêm de registros públicos, não de anúncios. As transações vêm do ITBI, o imposto pago em cartório quando um imóvel muda de dono, por isso refletem negócios reais. Área, uso e ano de construção vêm do cadastro do IPTU da prefeitura.
Base de transações (ITBI) até mar/2026. Indicadores atualizados em . Compilação e organização: equipe de dados da Casa Onze. Veja a metodologia completa.
