O mercado de Parque Cocaia em dados reais
No Parque Cocaia, 52% dos imóveis são casas, apresentando 1993 como o ano típico de construção. Com base em dados públicos de cartório, o valor mediano das transações registradas é R$ 68.000, montante que registrou uma alta de 671,4% no último ano. A atividade do mercado local concentra-se em vias como Rua São Salvador da Torre, Rua Santo Antônio de Ossela e Rua Doutor Nuno Guerner de Almeida. O registro mais recente disponível ocorreu em 26 de setembro de 2025, referente ao imóvel na Rua São Salvador da Torre, 166, transacionado por R$ 330.000, com 150 m² de área construída.
Analisado pela equipe de dados da Casa Onze·metodologia·atualizado em
Preço do m² em Parque Cocaia
O preço mediano por m² em Parque Cocaia é R$ 1.941/m², calculado sobre 4 transações de apartamentos registradas em cartório (ITBI). Por serem valores de cartório — e não preços de anúncio — tendem a ficar abaixo do que se pede nos portais.
Apartamentos à venda em Parque Cocaia
Um apartamento em Parque Cocaia tem mediana de venda de R$ 50.392 (base ITBI) e mediana de R$ 1.941/m². Veja os imóveis disponíveis no mapa acima.
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Como está o mercado imobiliário de Parque Cocaia?
Dados 100% públicos: cadastro de IPTU e transações registradas (ITBI). Os valores são da base do cartório (ITBI), não preço de anúncio.
Nos últimos 12 meses, o valor mediano de transação em Parque Cocaia subiu 671,4% frente aos 12 meses anteriores; a mediana do período foi R$ 270.000 (base ITBI).
O preço dos imóveis em Parque Cocaia subiu ou caiu? (mediana de transação ITBI)
2024-09 → 2025-08Cada ponto é a mediana de um único mês — passe o mouse pra ver mês a mês. Excluímos o mês mais recente, ainda em consolidação no cartório (poucas vendas distorcem a mediana). A variação de 12 meses (no resumo) compara o último ano com o anterior, leitura mais estável.
Duas métricas distintas: a mediana histórica (R$ 68.000, todas as transações) e a mediana dos últimos 12 meses (R$ 270.000), que reflete o patamar recente — por isso fica acima da histórica quando os preços sobem.
Quanto custa um imóvel em Parque Cocaia? (transações registradas, base ITBI)
Metade das vendas registradas em Parque Cocaia fica abaixo de R$ 68.000; os 5% mais caros passam de R$ 422.956, sobre 75 transações de ITBI.
- Valor mediano
- R$ 68.000
- Top 5% (P95)
- R$ 422.956
- Total de transações
- 75
- No último ano
- 3 ▲ 671.4%
Que tipos de imóvel predominam em Parque Cocaia? (perfil IPTU)
Predominam casas (52% dos imóveis cadastrados no IPTU), em prédios com mediana de 2 andares, ano típico 1993.
Quais foram as últimas vendas em Parque Cocaia?
| Data | Endereço | Área | Valor |
|---|---|---|---|
| 26/09/2025 | Rua São Salvador da Torre, 166 | 150 m² | R$ 330.000 |
| 19/08/2025 | Rua Vila Cova de Alva, 51 | 95 m² | R$ 1 |
| 07/01/2025 | Rua José Júlio Mendes, 3 | 152 m² | R$ 400.000 |
| 16/09/2024 | Rua Ministro José Hugo Castelo Branco | — | R$ 35.000 |
| 27/07/2023 | Rua Demas Zitto, 453 | 70 m² | R$ 250.000 |
| 18/05/2023 | Rua São Salvador da Torre, 352 | 100 m² | R$ 100.000 |
| 06/02/2023 | Rua Antônio Comenale, 368 | 94 m² | R$ 100.000 |
| 27/06/2022 | Rua Ministro José Hugo Castelo Branco | — | R$ 60.000 |
| 25/05/2022 | Rua São Salvador da Torre, 166 | 150 m² | R$ 210.000 |
| 08/04/2022 | Rua Ministro José Hugo Castelo Branco | — | R$ 123.000 |
Quais ruas têm mais imóveis em Parque Cocaia?
47 ruas
As vias com mais endereços em Parque Cocaia são Rua São Salvador da Torre (104), Rua Santo Antônio de Ossela (45), Rua Doutor Nuno Guerner de Almeida (26).
Mostrando as 40 ruas com mais imóveis de 47.
Ruas mais caras de Parque Cocaia
Por valor mediano de transação registrada (ITBI) — diferente de “ruas com mais imóveis”, que é a contagem de cadastro.
| Rua | Mediana (ITBI) | Vendas |
|---|---|---|
| Rua São Salvador da Torre | R$ 130.000 | 8 |
| Rua Olavo Conceição de Senne | R$ 95.000 | 5 |
| Rua Antônio Comenale | R$ 63.250 | 6 |
| Rua Ministro José Hugo Castelo Branco | R$ 32.300 | 12 |
| Rua José Júlio Mendes | R$ 25.000 | 5 |
Medianas muito altas podem refletir imóveis comerciais, terrenos ou poucas vendas na via — não o preço de um apartamento residencial típico (mediana de apartamento em Parque Cocaia: R$ 50.392).
Parque Cocaia é caro comparado a São Paulo?
Parque Cocaia é o 1130º bairro mais caro de São Paulo entre 1.315 com dados públicos. A mediana de transação (R$ 68.000) está 62% abaixo da mediana dos bairros de São Paulo (R$ 180.000).
Bairros de mercado semelhante em São Paulo
| Bairro | Mediana (ITBI) | vs Parque Cocaia |
|---|---|---|
| Parque Cocaia (este bairro) | R$ 68.000 | — |
| Jardim Celeste | R$ 128.000 | +88% |
| Santa Ifigênia | R$ 120.000 | +77% |
| CENTRO | R$ 100.000 | +47% |
| Conjunto Habitacional José Bonifácio | R$ 90.000 | +32% |
| Jardim Ângela | R$ 85.000 | +25% |
| Cidade Tiradentes | R$ 61.000 | -10% |
Como é morar em Parque Cocaia?
Parque Cocaia apresenta um perfil marcado pela predominância de casas, que representam 52% do cadastro de IPTU, com o ano típico de construção fixado em 1993. A circulação local é estruturada pelas vias Estrada Canal do Cocaia, Rua Rubens de Oliveira e Rua Demas Zitto. Os dados públicos de IPTU totalizam 646 imóveis no bairro, sendo 333 casas e 130 residências coletivas, com uma mediana de 126 m² construídos por edificação.
Perfil derivado do cadastro público de IPTU e de informações de transporte do bairro.
Perguntas frequentes sobre Parque Cocaia
Quanto custa um imóvel em Parque Cocaia, São Paulo?
Em Parque Cocaia, a mediana de uma transação registrada via ITBI é de R$ 68.000, considerando todos os tipos de imóvel. Quando observamos apenas os apartamentos, esse valor de mediana atinge R$ 50.392. Ao analisar os últimos 12 meses, a mediana registrada foi de R$ 270.000, enquanto a parcela dos 5% mais caros supera R$ 422.956. Estes números refletem vendas reais extraídas de cartório, sem influência de valores de anúncio, conforme os dados públicos de ITBI atualizados em julho de 2026.
Qual bairro perto de Parque Cocaia é mais barato?
Ao observar os bairros de São Paulo que apresentam um mercado semelhante ao de Parque Cocaia, nota-se que Cidade Tiradentes registra a menor mediana de transação baseada em dados de ITBI, com um valor de R$ 61.000, enquanto em Parque Cocaia essa mediana de transação chega a R$ 68.000.
Vale a pena morar ou investir em Parque Cocaia?
Parque Cocaia ocupa a 1130ª posição entre os bairros mais caros de São Paulo conforme os dados públicos, apresentando uma mediana de preços inferior à média geral da cidade. O levantamento cartorial aponta um valor mediano de R$ 68.000, com o teto P95 atingindo R$ 422.956, além de registrar 3 negócios no último ano e uma variação de 671,4% de preço em 12 meses. Esse volume de transações corresponde a 0,5% dos 646 imóveis cadastrados no bairro que mudaram de proprietário ao longo do ano, sendo possível consultar os detalhes por rua nesta página para fundamentar a análise.
Metodologia e fontes
Os números desta página vêm de dados públicos, não de anúncios. As transações são extraídas do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis), pago e registrado em cartório quando um imóvel muda de dono — por isso refletem vendas reais. O perfil dos imóveis (tipo, ano, andares) vem do cadastro do IPTU.
Usamos o valor mediano (e não a média) por ser mais robusto a valores extremos: metade das transações fica abaixo dele. O P95 indica o teto — os 5% mais caros. A base de ITBI inclui todos os tipos de imóvel do bairro (inclusive garagens e unidades pequenas), então o valor mediano pode ficar abaixo do preço de um apartamento típico.
Período dos dados: transações de ITBI até set/2025. Indicadores recalculados em julho de 2026. Compilação e organização: equipe de dados da Casa Onze. Veja a metodologia completa.