O mercado de Vila Leonor em dados reais
Vila Leonor mantém 60% dos imóveis caracterizados como casas, sendo 1986 o ano de construção típico na região. Com base em dados públicos de cartório, o valor mediano das transações registradas é R$ 180.000, montante que apresentou uma queda de 28,3% no último ano. A atividade do mercado imobiliário local concentra-se em vias como Rua Edgar, Rua Belchior de Ordas e Avenida Angelina. O registro oficial mais recente ocorreu em 13 de março de 2026, referente a um imóvel na Rua Engenheiro Ciampiti, 203, negociado por R$ 430.000 com 97 m² de área construída.
Analisado pela equipe de dados da Casa Onze·metodologia·atualizado em
Preço do m² em Vila Leonor
O preço mediano por m² em Vila Leonor é R$ 2.426/m², calculado sobre 24 transações de apartamentos registradas em cartório (ITBI). Por serem valores de cartório — e não preços de anúncio — tendem a ficar abaixo do que se pede nos portais.
Apartamentos à venda em Vila Leonor
Um apartamento em Vila Leonor tem mediana de venda de R$ 130.000 (base ITBI) e mediana de R$ 2.426/m². Veja os imóveis disponíveis no mapa acima.
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Como está o mercado imobiliário de Vila Leonor?
Dados 100% públicos: cadastro de IPTU e transações registradas (ITBI). Os valores são da base do cartório (ITBI), não preço de anúncio.
Nos últimos 12 meses, o valor mediano de transação em Vila Leonor caiu 28,3% frente aos 12 meses anteriores; a mediana do período foi R$ 400.000 (base ITBI).
O preço dos imóveis em Vila Leonor subiu ou caiu? (mediana de transação ITBI)
2024-07 → 2025-11Cada ponto é a mediana de um único mês — passe o mouse pra ver mês a mês. Excluímos o mês mais recente, ainda em consolidação no cartório (poucas vendas distorcem a mediana). A variação de 12 meses (no resumo) compara o último ano com o anterior, leitura mais estável.
Duas métricas distintas: a mediana histórica (R$ 180.000, todas as transações) e a mediana dos últimos 12 meses (R$ 400.000), que reflete o patamar recente — por isso fica acima da histórica quando os preços sobem.
Quanto custa um imóvel em Vila Leonor? (transações registradas, base ITBI)
Metade das vendas registradas em Vila Leonor fica abaixo de R$ 180.000; os 5% mais caros passam de R$ 617.250, sobre 178 transações de ITBI.
- Valor mediano
- R$ 180.000
- Top 5% (P95)
- R$ 617.250
- Total de transações
- 178
- No último ano
- 7 ▼ 28.3%
Que tipos de imóvel predominam em Vila Leonor? (perfil IPTU)
Predominam casas (60% dos imóveis cadastrados no IPTU), em prédios com mediana de 4 andares, ano típico 1986.
Quais foram as últimas vendas em Vila Leonor?
| Data | Endereço | Área | Valor |
|---|---|---|---|
| 13/03/2026 | Rua Engenheiro Ciampiti, 203 | 97 m² | R$ 430.000 |
| 05/03/2026 | Rua Belchior de Ordas, 319 | 73 m² | R$ 204.960 |
| 12/09/2025 | Rua Edgar, 491 | 186 m² | R$ 700.000 |
| 26/08/2025 | Rua Laza, 392 | 60 m² | R$ 400.000 |
| 04/08/2025 | Rua Belchior de Ordas, 370 | 94 m² | R$ 500.000 |
| 04/06/2025 | Avenida Angelina, 432 | 100 m² | R$ 1.100.000 |
| 04/04/2025 | Rua Paranhos Pederneiras, 152 | 150 m² | R$ 385.000 |
| 05/03/2025 | Rua Engenheiro Ciampiti, 200 | 126 m² | R$ 615.000 |
| 22/01/2025 | Rua Edgar, 222 | 68 m² | R$ 500.000 |
| 15/07/2024 | Rua Belchior de Ordas, 319 | 71 m² | R$ 240.000 |
Quais ruas têm mais imóveis em Vila Leonor?
32 ruas
As vias com mais endereços em Vila Leonor são Rua Edgar (44), Rua Belchior de Ordas (38), Avenida Angelina (31).
Ruas mais caras de Vila Leonor
Por valor mediano de transação registrada (ITBI) — diferente de “ruas com mais imóveis”, que é a contagem de cadastro.
| Rua | Mediana (ITBI) | Vendas |
|---|---|---|
| Avenida Angelina | R$ 306.334 | 8 |
| Rua Laza | R$ 234.240 | 16 |
| Rua Jurumirim | R$ 230.000 | 15 |
| Rua Edgar | R$ 160.000 | 19 |
| Rua Cachoeira do Arari | R$ 145.000 | 9 |
| Rua Engenheiro Ciampiti | R$ 135.000 | 20 |
| Rua Belchior de Ordas | R$ 135.000 | 44 |
| Rua Armazem | R$ 75.000 | 5 |
Medianas muito altas podem refletir imóveis comerciais, terrenos ou poucas vendas na via — não o preço de um apartamento residencial típico (mediana de apartamento em Vila Leonor: R$ 130.000).
Vila Leonor é caro comparado a São Paulo?
Vila Leonor é o 656º bairro mais caro de São Paulo entre 1.315 com dados públicos. A mediana de transação (R$ 180.000) está 0% acima da mediana dos bairros de São Paulo (R$ 180.000).
Bairros de mercado semelhante em São Paulo
| Bairro | Mediana (ITBI) | vs Vila Leonor |
|---|---|---|
| Vila Leonor (este bairro) | R$ 180.000 | — |
| Campo Limpo | R$ 185.000 | +3% |
| Campos Elíseos | R$ 185.000 | +3% |
| Jardim Marajoara | R$ 183.000 | +2% |
| República | R$ 180.000 | +0% |
| Guaianases | R$ 180.000 | +0% |
| Jardim São Luís | R$ 175.000 | -3% |
Como é morar em Vila Leonor?
Vila Leonor apresenta uma configuração urbana composta majoritariamente por casas, que representam 60% do cadastro de IPTU, sendo 1986 o ano típico de construção das edificações. A circulação na região é estruturada pelas vias Avenida Angelina, Avenida Conceição e Avenida Guilherme Cotching. Ao todo, os registros de IPTU somam 366 imóveis no bairro, abrangendo 221 casas e 63 residências coletivas, com uma mediana de 156 m² construídos por edificação.
Perfil derivado do cadastro público de IPTU e de informações de transporte do bairro.
Perguntas frequentes sobre Vila Leonor
Quanto custa um imóvel em Vila Leonor, São Paulo?
Em Vila Leonor, a mediana de uma transação registrada via ITBI é R$ 180.000 considerando todos os tipos de imóvel, enquanto para apartamentos esse valor é de R$ 130.000. Ao observar os últimos 12 meses, a mediana registrada foi de R$ 400.000, sendo que os 5% mais caros superam R$ 617.250. Estes números refletem vendas reais de cartório (ITBI) e não preços de anúncio, com base em dados atualizados em julho de 2026. Como o volume de registros oscila bastante mês a mês, com agosto de 2025 representando o pico da série com 2 registros, a mediana de 12 meses acaba sendo a leitura mais estável para compreender o mercado local.
Qual bairro perto de Vila Leonor é mais barato?
Ao observar o mercado imobiliário em Vila Leonor, identificamos que o Jardim São Luís apresenta a menor mediana de transação conforme os dados de ITBI, registrando R$ 175.000, enquanto em Vila Leonor esse valor alcança R$ 180.000.
Vale a pena morar ou investir em Vila Leonor?
Vila Leonor ocupa a 656ª posição entre os bairros mais caros de São Paulo com dados públicos, apresentando uma mediana de preços que supera a mediana geral dos bairros da cidade. Em termos práticos, o valor mediano registrado é de R$ 180.000, com um teto P95 de R$ 617.250, acompanhado de 7 negócios no último ano e uma queda de 28,3% de preço em 12 meses. O volume de transações corresponde a 1,9% dos 366 imóveis cadastrados no bairro que trocaram de mãos no ano, sendo possível consultar os detalhes por rua nesta página para conferir os registros de cartório.
Metodologia e fontes
Os números desta página vêm de dados públicos, não de anúncios. As transações são extraídas do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis), pago e registrado em cartório quando um imóvel muda de dono — por isso refletem vendas reais. O perfil dos imóveis (tipo, ano, andares) vem do cadastro do IPTU.
Usamos o valor mediano (e não a média) por ser mais robusto a valores extremos: metade das transações fica abaixo dele. O P95 indica o teto — os 5% mais caros. A base de ITBI inclui todos os tipos de imóvel do bairro (inclusive garagens e unidades pequenas), então o valor mediano pode ficar abaixo do preço de um apartamento típico.
Período dos dados: transações de ITBI até mar/2026. Indicadores recalculados em julho de 2026. Compilação e organização: equipe de dados da Casa Onze. Veja a metodologia completa.