O mercado de Jardim Belém em dados reais
Jardim Belém possui 62% dos seus imóveis caracterizados como casas, sendo 1990 o ano típico de construção. Com base nos dados públicos de cartório, o valor mediano das transações registradas é R$ 235.000, montante que aponta uma queda de 30,4% no último ano. A dinâmica de movimentação imobiliária ocorre predominantemente em vias como Rua Antônio Pereira Simões, Rua Antônio de Freitas Toledo e Rua Shobee Kumagai. O registro mais recente disponível indica uma transação em 22 de maio de 2026, referente ao imóvel na Rua Antônio Pereira Simões, 166, negociado por R$ 385.000 com 50 m² de área construída.
Analisado pela equipe de dados da Casa Onze·metodologia·atualizado em
Preço do m² em Jardim Belém
O preço mediano por m² em Jardim Belém é R$ 1.688/m², calculado sobre 6 transações de apartamentos registradas em cartório (ITBI). Por serem valores de cartório — e não preços de anúncio — tendem a ficar abaixo do que se pede nos portais.
Apartamentos à venda em Jardim Belém
Um apartamento em Jardim Belém tem mediana de venda de R$ 135.000 (base ITBI) e mediana de R$ 1.688/m². Veja os imóveis disponíveis no mapa acima.
Quer vender ou comprar em Jardim Belém?
- Especialistas no bairro Jardim Belém
- Fotos profissionais e avaliação gratuita
- Acesso a +110 mil imóveis em São Paulo pela rede de parceiros
- Segurança jurídica e +30 anos de experiência
Como está o mercado imobiliário de Jardim Belém?
Dados 100% públicos: cadastro de IPTU e transações registradas (ITBI). Os valores são da base do cartório (ITBI), não preço de anúncio.
Nos últimos 12 meses, o valor mediano de transação em Jardim Belém caiu 30,4% frente aos 12 meses anteriores; a mediana do período foi R$ 167.000 (base ITBI).
O preço dos imóveis em Jardim Belém subiu ou caiu? (mediana de transação ITBI)
2024-07 → 2026-02Cada ponto é a mediana de um único mês — passe o mouse pra ver mês a mês. Excluímos o mês mais recente, ainda em consolidação no cartório (poucas vendas distorcem a mediana). A variação de 12 meses (no resumo) compara o último ano com o anterior, leitura mais estável.
Duas métricas distintas: a mediana histórica (R$ 235.000, todas as transações) e a mediana dos últimos 12 meses (R$ 167.000), que reflete o patamar recente — por isso fica acima da histórica quando os preços sobem.
Quanto custa um imóvel em Jardim Belém? (transações registradas, base ITBI)
Metade das vendas registradas em Jardim Belém fica abaixo de R$ 235.000; os 5% mais caros passam de R$ 458.000, sobre 85 transações de ITBI.
- Valor mediano
- R$ 235.000
- Top 5% (P95)
- R$ 458.000
- Total de transações
- 85
- No último ano
- 6 ▼ 30.4%
Que tipos de imóvel predominam em Jardim Belém? (perfil IPTU)
Predominam casas (62% dos imóveis cadastrados no IPTU), em prédios com mediana de 2 andares, ano típico 1990.
Quais foram as últimas vendas em Jardim Belém?
| Data | Endereço | Área | Valor |
|---|---|---|---|
| 22/05/2026 | Rua Antônio Pereira Simões, 166 | 50 m² | R$ 385.000 |
| 25/11/2025 | Rua Antônio de Freitas Toledo, 520 | 25 m² | R$ 100.000 |
| 25/11/2025 | Rua Antônio de Freitas Toledo, 506 | 36 m² | R$ 100.000 |
| 31/10/2025 | Rua Antônio Pereira Simões, 240 | 130 m² | R$ 150.000 |
| 29/09/2025 | Rua Dona Maria Jovita da Conceição, 321 | 115 m² | R$ 650.000 |
| 04/04/2025 | Rua Dona Maria Jovita da Conceição, 321 | 115 m² | R$ 690.000 |
| 27/12/2024 | Rua Rafael Augusto Pinheiro, 116 | 97 m² | R$ 200.000 |
| 09/08/2024 | Rua Antônio de Freitas Toledo, 404 | 160 m² | R$ 240.000 |
| 15/07/2024 | Rua Antônio de Freitas Toledo, 404 | 160 m² | R$ 250.000 |
| 04/06/2024 | Rua Gumercindo de Paula Machado, 31 | 129 m² | R$ 490.000 |
Quais ruas têm mais imóveis em Jardim Belém?
29 ruas
As vias com mais endereços em Jardim Belém são Rua Antônio Pereira Simões (57), Rua Antônio de Freitas Toledo (51), Rua Shobee Kumagai (19).
Ruas mais caras de Jardim Belém
Por valor mediano de transação registrada (ITBI) — diferente de “ruas com mais imóveis”, que é a contagem de cadastro.
| Rua | Mediana (ITBI) | Vendas |
|---|---|---|
| Rua Gumercindo de Paula Machado | R$ 280.000 | 5 |
| Rua Shobee Kumagai | R$ 255.000 | 6 |
| Rua Antônio de Freitas Toledo | R$ 249.500 | 26 |
| Rua Francisco da Silva | R$ 235.000 | 6 |
| Rua Antônio Pereira Simões | R$ 200.000 | 9 |
| Rua Rafael Augusto Pinheiro | R$ 123.000 | 6 |
Medianas muito altas podem refletir imóveis comerciais, terrenos ou poucas vendas na via — não o preço de um apartamento residencial típico (mediana de apartamento em Jardim Belém: R$ 135.000).
Jardim Belém é caro comparado a São Paulo?
Jardim Belém é o 409º bairro mais caro de São Paulo entre 1.315 com dados públicos. A mediana de transação (R$ 235.000) está 31% acima da mediana dos bairros de São Paulo (R$ 180.000).
Bairros de mercado semelhante em São Paulo
| Bairro | Mediana (ITBI) | vs Jardim Belém |
|---|---|---|
| Jardim Belém (este bairro) | R$ 235.000 | — |
| Penha | R$ 239.864 | +2% |
| Santa Cecília | R$ 238.868 | +2% |
| Cidade Dutra | R$ 238.086 | +1% |
| Cidade Ademar | R$ 237.301 | +1% |
| Vila das Mercês | R$ 237.000 | +1% |
| Piqueri | R$ 235.000 | +0% |
Como é morar em Jardim Belém?
Jardim Belém é um bairro marcado pela predominância de casas, que compõem 62% do cadastro de IPTU, com o ano típico de construção fixado em 1990. A mobilidade local é atendida pela Linha 12-Safira da CPTM, por meio da Estação Comendador Ermelino, enquanto o acesso viário é estruturado principalmente pela Rua Abel Tavares, Avenida Milene Elias e Avenida Boturussu. O levantamento dos dados públicos aponta 317 imóveis no cadastro de IPTU do bairro, sendo 196 casas e 58 residências coletivas, com uma mediana de 146 m² construídos por edificação.
Perfil derivado do cadastro público de IPTU e de informações de transporte do bairro.
Perguntas frequentes sobre Jardim Belém
Quanto custa um imóvel em Jardim Belém, São Paulo?
Em Jardim Belém, a mediana de uma transação registrada via ITBI é R$ 235.000 considerando todos os tipos de imóvel, enquanto para apartamentos esse valor é de R$ 135.000. Ao observar o período dos últimos 12 meses, a mediana registrada foi de R$ 167.000, sendo que os 5% mais caros superam a marca de R$ 458.000. Estes números refletem vendas reais extraídas de cartório e dados públicos de ITBI, sem relação com preços de anúncio, com atualização em julho de 2026. Como o volume de registros apresenta oscilações mensais — com novembro de 2025 sendo o mês de maior movimento na série, totalizando 2 registros —, a mediana de 12 meses se apresenta como a leitura mais estável para análise.
Jardim Belém tem metrô / é bem servido de transporte?
O Jardim Belém conta com o atendimento da Linha 12-Safira da CPTM, por meio da Estação Comendador Ermelino, sendo também servido por vias como a Rua Abel Tavares, a Avenida Milene Elias e a Avenida Boturussu.
Vale a pena morar ou investir em Jardim Belém?
Jardim Belém ocupa a posição de 408º bairro mais caro de São Paulo entre aqueles com dados públicos disponíveis, apresentando uma mediana de preços superior à mediana geral da cidade. A análise dos registros de cartório aponta um valor mediano de R$ 235.000, com o teto P95 alcançando R$ 458.000, enquanto o mercado registrou 6 negócios no último ano e uma queda de 30,4% de preço em 12 meses. Esse volume de transações corresponde a 1,9% dos 317 imóveis cadastrados no bairro que trocaram de mãos no ano, informações que podem ser confrontadas com o orçamento pessoal e detalhadas por rua nesta página conforme os dados oficiais de ITBI e IPTU.
Metodologia e fontes
Os números desta página vêm de dados públicos, não de anúncios. As transações são extraídas do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis), pago e registrado em cartório quando um imóvel muda de dono — por isso refletem vendas reais. O perfil dos imóveis (tipo, ano, andares) vem do cadastro do IPTU.
Usamos o valor mediano (e não a média) por ser mais robusto a valores extremos: metade das transações fica abaixo dele. O P95 indica o teto — os 5% mais caros. A base de ITBI inclui todos os tipos de imóvel do bairro (inclusive garagens e unidades pequenas), então o valor mediano pode ficar abaixo do preço de um apartamento típico.
Período dos dados: transações de ITBI até mai/2026. Indicadores recalculados em julho de 2026. Compilação e organização: equipe de dados da Casa Onze. Veja a metodologia completa.