O mercado de Jardim São Roque em dados reais
Jardim São Roque apresenta um perfil onde 35% dos imóveis são casas, com a construção típica datada de 1989. Segundo os dados públicos de cartório, o valor mediano das transações registradas é de R$ 110.000, montante que registrou uma alta de 128,2% no último ano. A movimentação imobiliária ocorre majoritariamente em vias como Rua Ribeirão do Salto, Rua Comed Zacarias e Rua Porteira do Pinhal, sendo que o registro mais recente disponível é de 28 de maio de 2026, referente a um imóvel na Rua Pousada de Saramagos, 116, negociado por R$ 1.380.000 com 297 m² de área construída.
Analisado pela equipe de dados da Casa Onze·metodologia·atualizado em
Preço do m² em Jardim São Roque
O preço mediano por m² em Jardim São Roque é R$ 4.369/m², calculado sobre 29 transações de apartamentos registradas em cartório (ITBI). Por serem valores de cartório — e não preços de anúncio — tendem a ficar abaixo do que se pede nos portais.
Apartamentos à venda em Jardim São Roque
Um apartamento em Jardim São Roque tem mediana de venda de R$ 420.000 (base ITBI) e mediana de R$ 4.369/m². Veja os imóveis disponíveis no mapa acima.
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Como está o mercado imobiliário de Jardim São Roque?
Dados 100% públicos: cadastro de IPTU e transações registradas (ITBI). Os valores são da base do cartório (ITBI), não preço de anúncio.
Nos últimos 12 meses, o valor mediano de transação em Jardim São Roque subiu 128,2% frente aos 12 meses anteriores; a mediana do período foi R$ 550.000 (base ITBI).
O preço dos imóveis em Jardim São Roque subiu ou caiu? (mediana de transação ITBI)
2024-08 → 2025-09Cada ponto é a mediana de um único mês — passe o mouse pra ver mês a mês. Excluímos o mês mais recente, ainda em consolidação no cartório (poucas vendas distorcem a mediana). A variação de 12 meses (no resumo) compara o último ano com o anterior, leitura mais estável.
Duas métricas distintas: a mediana histórica (R$ 110.000, todas as transações) e a mediana dos últimos 12 meses (R$ 550.000), que reflete o patamar recente — por isso fica acima da histórica quando os preços sobem.
Quanto custa um imóvel em Jardim São Roque? (transações registradas, base ITBI)
Metade das vendas registradas em Jardim São Roque fica abaixo de R$ 110.000; os 5% mais caros passam de R$ 613.800, sobre 153 transações de ITBI.
- Valor mediano
- R$ 110.000
- Top 5% (P95)
- R$ 613.800
- Total de transações
- 153
- No último ano
- 3 ▲ 128.2%
Que tipos de imóvel predominam em Jardim São Roque? (perfil IPTU)
Predominam casas (35% dos imóveis cadastrados no IPTU), em prédios com mediana de 3 andares, ano típico 1989.
Quais foram as últimas vendas em Jardim São Roque?
| Data | Endereço | Área | Valor |
|---|---|---|---|
| 28/05/2026 | Rua Pousada de Saramagos, 116 | 297 m² | R$ 1.380.000 |
| 10/09/2025 | Rua Ribeirão do Salto, 90 | 96 m² | R$ 550.000 |
| 21/07/2025 | Rua Ribeirão do Salto, 195 | 58 m² | R$ 500.000 |
| 14/05/2025 | Rua Bacaetava, 121 | 111 m² | R$ 590.000 |
| 14/05/2025 | Rua Bacaetava, 121 | 28 m² | R$ 60.000 |
| 22/04/2025 | Rua Caruxa, 6 | 108 m² | R$ 241.000 |
| 21/02/2025 | Rua Ribeirão do Salto, 86 | 69 m² | R$ 370.000 |
| 27/11/2024 | Rua Bacaetava, 121 | 28 m² | R$ 95.000 |
| 27/11/2024 | Rua Bacaetava, 121 | 108 m² | R$ 450.000 |
| 31/10/2024 | Rua Bacaetava, 121 | 28 m² | R$ 33.239 |
Quais ruas têm mais imóveis em Jardim São Roque?
23 ruas
As vias com mais endereços em Jardim São Roque são Rua Ribeirão do Salto (45), Rua Comed Zacarias (30), Rua Porteira do Pinhal (25).
Ruas mais caras de Jardim São Roque
Por valor mediano de transação registrada (ITBI) — diferente de “ruas com mais imóveis”, que é a contagem de cadastro.
| Rua | Mediana (ITBI) | Vendas |
|---|---|---|
| Rua Ribeirão do Salto | R$ 472.500 | 14 |
| Rua Porteira do Pinhal | R$ 370.000 | 12 |
| Rua Paulino Pereira | R$ 190.000 | 6 |
| Rua Bacaetava | R$ 80.250 | 76 |
| Rua Comed Zacarias | R$ 44.500 | 10 |
| Rua Caruxa | R$ 42.000 | 5 |
| Rua Adolfo Meyer | R$ 39.900 | 7 |
Medianas muito altas podem refletir imóveis comerciais, terrenos ou poucas vendas na via — não o preço de um apartamento residencial típico (mediana de apartamento em Jardim São Roque: R$ 420.000).
Jardim São Roque é caro comparado a São Paulo?
Jardim São Roque é o 923º bairro mais caro de São Paulo entre 1.315 com dados públicos. A mediana de transação (R$ 110.000) está 39% abaixo da mediana dos bairros de São Paulo (R$ 180.000).
Bairros de mercado semelhante em São Paulo
| Bairro | Mediana (ITBI) | vs Jardim São Roque |
|---|---|---|
| Jardim São Roque (este bairro) | R$ 110.000 | — |
| Itaim Paulista | R$ 132.032 | +20% |
| Brasilândia | R$ 130.000 | +18% |
| Jardim Celeste | R$ 128.000 | +16% |
| Santa Ifigênia | R$ 120.000 | +9% |
| CENTRO | R$ 100.000 | -9% |
| Conjunto Habitacional José Bonifácio | R$ 90.000 | -18% |
Como é morar em Jardim São Roque?
Jardim São Roque apresenta um perfil ocupado majoritariamente por casas, que representam 35% do cadastro de IPTU, sendo 1989 o ano típico de construção das edificações. A circulação no bairro se dá principalmente pela Rua João Maximiano, Rua Comediante Mussum e Rua Comediante Zacarias. Segundo os registros públicos, o bairro conta com 422 imóveis no cadastro de IPTU, dos quais 149 são casas e 94 são garagens, com uma mediana de 143 m² construídos por edificação.
Perfil derivado do cadastro público de IPTU e de informações de transporte do bairro.
Perguntas frequentes sobre Jardim São Roque
Quanto custa um imóvel em Jardim São Roque, São Paulo?
Em Jardim São Roque, a mediana das transações registradas via ITBI para todos os tipos de imóvel é de R$ 110.000, enquanto o valor específico para apartamentos alcança a mediana de R$ 420.000. Ao observar o período dos últimos 12 meses, a mediana registrada foi de R$ 550.000, sendo que os 5% mais caros superam a marca de R$ 613.800. Estes números refletem vendas reais extraídas de cartório, distanciando-se de valores de anúncio, conforme os dados atualizados em julho de 2026. Embora o volume de transações apresente oscilações mensais, com o maior movimento da série ocorrendo em outubro de 2024 com 6 registros, a mediana de 12 meses permanece como a leitura mais estável para a análise do mercado local.
Qual bairro perto de Jardim São Roque é mais barato?
Ao observar o mercado imobiliário de São Paulo, o Conjunto Habitacional José Bonifácio apresenta a menor mediana de transação baseada nos dados de ITBI, com o valor de R$ 90.000, enquanto Jardim São Roque registra uma mediana de R$ 110.000.
Vale a pena morar ou investir em Jardim São Roque?
Jardim São Roque ocupa a posição de 923º bairro mais caro de São Paulo entre aqueles com dados públicos disponíveis, apresentando um valor mediano inferior ao observado nos demais bairros da cidade. O mercado local registrou um valor mediano de R$ 110.000, com o teto P95 atingindo R$ 613.800, totalizando 3 negócios no último ano e uma alta de 128,2% de preço em 12 meses. O volume de transações corresponde a 0,7% dos 422 imóveis cadastrados no bairro que trocaram de mãos no ano, sendo possível consultar os registros por rua nesta página para fundamentar a análise.
Metodologia e fontes
Os números desta página vêm de dados públicos, não de anúncios. As transações são extraídas do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis), pago e registrado em cartório quando um imóvel muda de dono — por isso refletem vendas reais. O perfil dos imóveis (tipo, ano, andares) vem do cadastro do IPTU.
Usamos o valor mediano (e não a média) por ser mais robusto a valores extremos: metade das transações fica abaixo dele. O P95 indica o teto — os 5% mais caros. A base de ITBI inclui todos os tipos de imóvel do bairro (inclusive garagens e unidades pequenas), então o valor mediano pode ficar abaixo do preço de um apartamento típico.
Período dos dados: transações de ITBI até mai/2026. Indicadores recalculados em julho de 2026. Compilação e organização: equipe de dados da Casa Onze. Veja a metodologia completa.