O mercado de São José em dados reais
SÃO JOSÉ apresenta um perfil imobiliário onde 42% das propriedades são casas, com um ano típico de construção em 1990. Conforme os dados públicos de cartório, o valor mediano das transações registradas é R$ 101.000, o que representa uma alta de 101,2% no último ano. A atividade do mercado local concentra-se especialmente na Rua Orville, RUA SAI GUAÇU e Avenida Dona Belmira Marin. O registro mais recente disponível ocorreu em 17 de novembro de 2025, referente a um imóvel na Avenida Dona Belmira Marin, 1060, transacionado por R$ 865.000 com 210 m² de área construída.
Analisado pela equipe de dados da Casa Onze·metodologia·atualizado em
Preço do m² em São José
O preço mediano por m² em São José é R$ 1.857/m², calculado sobre 3 transações de apartamentos registradas em cartório (ITBI). Por serem valores de cartório — e não preços de anúncio — tendem a ficar abaixo do que se pede nos portais.
Apartamentos à venda em São José
Um apartamento em São José tem mediana de venda de R$ 170.000 (base ITBI) e mediana de R$ 1.857/m². Veja os imóveis disponíveis no mapa acima.
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Como está o mercado imobiliário de São José?
Dados 100% públicos: cadastro de IPTU e transações registradas (ITBI). Os valores são da base do cartório (ITBI), não preço de anúncio.
Nos últimos 12 meses, o valor mediano de transação em São José subiu 101,2% frente aos 12 meses anteriores; a mediana do período foi R$ 865.000 (base ITBI).
Duas métricas distintas: a mediana histórica (R$ 101.000, todas as transações) e a mediana dos últimos 12 meses (R$ 865.000), que reflete o patamar recente — por isso fica acima da histórica quando os preços sobem.
Quanto custa um imóvel em São José? (transações registradas, base ITBI)
Metade das vendas registradas em São José fica abaixo de R$ 101.000; os 5% mais caros passam de R$ 742.010, sobre 28 transações de ITBI.
- Valor mediano
- R$ 101.000
- Top 5% (P95)
- R$ 742.010
- Total de transações
- 28
- No último ano
- 1 ▲ 101.2%
Que tipos de imóvel predominam em São José? (perfil IPTU)
Predominam casas (42% dos imóveis cadastrados no IPTU), em prédios com mediana de 2 andares, ano típico 1990.
Quais foram as últimas vendas em São José?
| Data | Endereço | Área | Valor |
|---|---|---|---|
| 17/11/2025 | Avenida Dona Belmira Marin, 1060 | 210 m² | R$ 865.000 |
| 11/12/2024 | Rua Lorenzo Rodriguez, 164 | 22 m² | R$ 430.000 |
| 10/11/2023 | Rua Saint Pierre, 125 | 292 m² | R$ 513.600 |
| 15/07/2022 | Rua Saint Pierre, 495 | 160 m² | R$ 400.000 |
| 01/06/2021 | Rua Saint Pierre | — | R$ 70.000 |
| 17/07/2019 | Rua Dezenove, 18 | — | R$ 300.000 |
| 07/06/2019 | Rua Urgel | — | R$ 200.000 |
| 19/07/2018 | Avenida Dona Belmira Marin, 1244 | 340 m² | R$ 1.000.000 |
| 15/12/2017 | Rua Taquapiri, 184 | 250 m² | R$ 10.000 |
| 01/11/2017 | Rua Urgel | — | R$ 102.000 |
Quais ruas têm mais imóveis em São José?
100 ruas
As vias com mais endereços em São José são Rua Senador Flaquer (47), Rua Benedito Vieira da Silva (41), Rua Manoel Lopes (38).
Mostrando as 40 ruas com mais imóveis de 100.
São José é caro comparado a São Paulo?
São José é o 205º bairro mais caro de São Paulo entre 1.315 com dados públicos. A mediana de transação (R$ 295.000) está 64% acima da mediana dos bairros de São Paulo (R$ 180.000).
Bairros de mercado semelhante em São Paulo
| Bairro | Mediana (ITBI) | vs São José |
|---|---|---|
| São José (este bairro) | R$ 295.000 | — |
| Jardim Paulista | R$ 300.000 | +2% |
| Cerqueira César | R$ 300.000 | +2% |
| Vila Sônia | R$ 300.000 | +2% |
| Higienópolis | R$ 300.000 | +2% |
| Vila Gomes Cardim | R$ 300.000 | +2% |
| Ipiranga | R$ 296.250 | +0% |
Como é morar em São José?
SÃO JOSÉ é um bairro que preserva um perfil majoritariamente residencial, onde 42% do cadastro de IPTU corresponde a casas, com o ano típico de construção fixado em 1990. A mobilidade local é estruturada pela Linha 2-Verde, com acesso pelas estações Santos-Imigrantes e Alto do Ipiranga, e a circulação é facilitada por vias como a Avenida Dr. Ricardo Jafet, Avenida Nazaré e Avenida Senador Teotônio Vilela. Conforme os dados públicos de IPTU, o bairro conta com 192 imóveis, sendo 80 casas e 40 residências coletivas, apresentando uma mediana de 130 m² construídos por edificação.
Perfil derivado do cadastro público de IPTU e de informações de transporte do bairro.
Perguntas frequentes sobre São José
Quanto custa um imóvel em SÃO JOSÉ, São Paulo?
Em SÃO JOSÉ, a mediana de uma transação registrada via ITBI para todos os tipos de imóvel é R$ 101.000, enquanto o recorte específico para apartamentos apresenta uma mediana de R$ 170.000. Ao observar o período dos últimos 12 meses, a mediana registrada foi de R$ 865.000, sendo que os 5% mais caros superam a marca de R$ 742.010. Estes números refletem vendas reais extraídas de cartório, sem considerar preços de anúncio, conforme dados atualizados em julho de 2026.
Qual bairro perto de SÃO JOSÉ é mais barato?
SÃO JOSÉ possui um vizinho com mercado semelhante onde os registros de ITBI indicam uma mediana de transação menor: o Jardim Ângela apresenta um valor de R$ 85.000, enquanto em SÃO JOSÉ o dado de cartório aponta uma mediana de R$ 101.000.
SÃO JOSÉ tem metrô / é bem servido de transporte?
O bairro SÃO JOSÉ conta com a infraestrutura da Linha 2-Verde, que contempla as Estações Santos-Imigrantes e Alto do Ipiranga, e possui circulação viária estruturada pelas vias Avenida Dr. Ricardo Jafet, Avenida Nazaré e Avenida Senador Teotônio Vilela.
Vale a pena morar ou investir em SÃO JOSÉ?
SÃO JOSÉ ocupa a 965ª posição entre os bairros mais caros de São Paulo segundo os dados públicos de cartório, apresentando uma mediana inferior à observada na média da cidade. O levantamento aponta um valor mediano de R$ 101.000, com o teto P95 alcançando R$ 742.010, além de 1 negócios realizados no último ano e uma alta de 101,2% de preço em 12 meses. Esse volume de transações corresponde a 0,5% dos 192 imóveis cadastrados no bairro que trocaram de mãos no ano, informações que podem ser cruzadas com o orçamento disponível e os detalhes por rua presentes nesta página.
Metodologia e fontes
Os números desta página vêm de dados públicos, não de anúncios. As transações são extraídas do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis), pago e registrado em cartório quando um imóvel muda de dono — por isso refletem vendas reais. O perfil dos imóveis (tipo, ano, andares) vem do cadastro do IPTU.
Usamos o valor mediano (e não a média) por ser mais robusto a valores extremos: metade das transações fica abaixo dele. O P95 indica o teto — os 5% mais caros. A base de ITBI inclui todos os tipos de imóvel do bairro (inclusive garagens e unidades pequenas), então o valor mediano pode ficar abaixo do preço de um apartamento típico.
Período dos dados: transações de ITBI até nov/2025. Indicadores recalculados em julho de 2026. Compilação e organização: equipe de dados da Casa Onze. Veja a metodologia completa.