O mercado de Jardim Pinheiros em dados reais
Jardim Pinheiros concentra 57% dos imóveis em casas, com ano típico 1984. O valor mediano das transações registradas é R$ 200.000. O movimento se concentra em vias como Rua Sebastião Martins, Rua Augusto Farina, Rua Moacir Miguel da Silva.
Preço do m² em Jardim Pinheiros
O preço mediano por m² em Jardim Pinheiros é R$ 2.239/m², calculado sobre 9 transações de apartamentos registradas em cartório (ITBI). Por serem valores de cartório — e não preços de anúncio — tendem a ficar abaixo do que se pede nos portais.
Apartamentos à venda em Jardim Pinheiros
Um apartamento em Jardim Pinheiros tem mediana de venda de R$ 452.500 (base ITBI) e mediana de R$ 2.239/m². Veja os imóveis disponíveis no mapa acima.
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Como está o mercado imobiliário de Jardim Pinheiros?
Dados 100% públicos: cadastro de IPTU e transações registradas (ITBI). Os valores são da base do cartório (ITBI), não preço de anúncio.
O preço dos imóveis em Jardim Pinheiros subiu ou caiu?
Em Jardim Pinheiros, o valor típico de venda nos últimos 12 meses foi R$ 575.000, segundo 18 escrituras do ITBI registradas até . São poucas vendas para medir se o preço subiu ou caiu.
Só 18 vendas no último ano: pouco para traçar uma tendência. A lista mês a mês abaixo mostra cada mês.
Como calculamos
Cada ponto é o valor típico (a mediana) das vendas registradas naquele mês: metade saiu por menos, metade por mais.
A linha é a tendência: a média dos últimos 6 meses. Ela tira o sobe e desce de um mês isolado.
Mês com menos de 3 vendas aparece vazado e não entra na linha. Costuma ser o mês mais recente, que o cartório ainda está registrando.
A variação de 12 meses compara a mediana do último ano com a dos 12 meses anteriores. O número só aparece com 120 vendas ou mais no ano.
Ver mês a mês
| Mês | Valor típico | Vendas |
|---|---|---|
| agosto de 2026 · poucas vendas | R$ 625.000 | 2 |
| julho de 2026 · poucas vendas | R$ 551.993 | 2 |
| maio de 2026 · poucas vendas | R$ 625.000 | 1 |
| abril de 2026 · poucas vendas | R$ 452.505 | 2 |
| fevereiro de 2026 · poucas vendas | R$ 530.000 | 1 |
| dezembro de 2025 · poucas vendas | R$ 1.917.178 | 1 |
| novembro de 2025 · poucas vendas | R$ 466.000 | 2 |
| outubro de 2025 | R$ 450.000 | 7 |
| setembro de 2025 · poucas vendas | R$ 516.448 | 1 |
| agosto de 2025 · poucas vendas | R$ 720.000 | 1 |
| julho de 2025 | R$ 542.500 | 4 |
| junho de 2025 · poucas vendas | R$ 410.000 | 2 |
| maio de 2025 · poucas vendas | R$ 370.000 | 2 |
| abril de 2025 | R$ 500.000 | 3 |
| março de 2025 · poucas vendas | R$ 550.000 | 1 |
| fevereiro de 2025 | R$ 265.150 | 4 |
| dezembro de 2024 · poucas vendas | R$ 630.000 | 1 |
Duas métricas distintas: a mediana histórica (R$ 200.000, todas as transações) e a mediana dos últimos 12 meses (R$ 575.000), que reflete o patamar recente — por isso fica acima da histórica quando os preços sobem.
Quanto custa um imóvel em Jardim Pinheiros? (transações registradas, base ITBI)
Metade das vendas registradas em Jardim Pinheiros fica abaixo de R$ 200.000; os 5% mais caros passam de R$ 817.500, sobre 467 transações de ITBI.
- Valor mediano
- R$ 200.000
- Top 5% (P95)
- R$ 817.500
- Total de transações
- 467
- No último ano
- 18
Que tipos de imóvel predominam em Jardim Pinheiros? (perfil IPTU)
Predominam casas (57% dos imóveis cadastrados no IPTU), em prédios com mediana de 2 andares, ano típico 1984.
Quais foram as últimas vendas em Jardim Pinheiros?
| Data | Endereço | Área | Valor |
|---|---|---|---|
| 28/08/2026 | Rua Geraldo Amorim, 167 | 174 m² | R$ 620.000 |
| 20/08/2026 | Rua João Batista Pereira, 312 | 205 m² | R$ 630.000 |
| 10/07/2026 | Rua Augusto Farina, 175 | 174 m² | R$ 790.000 |
| 04/05/2026 | Rua Ari Aps, 260 | 180 m² | R$ 625.000 |
| 14/04/2026 | Rua Augusto Farina, 387 | 157 m² | R$ 825.000 |
| 27/02/2026 | Rua Sebastião Martins, 220 | 148 m² | R$ 530.000 |
| 25/11/2025 | Rua Monte Caseros, 189 | — | R$ 282.000 |
| 24/11/2025 | Rua Roberto Valentino de Camargo, 111 | 158 m² | R$ 650.000 |
| 28/10/2025 | Rua Aldo Bonadei, 44 | 112 m² | R$ 174.270 |
| 28/10/2025 | Rua Ari Aps, 304 | 290 m² | R$ 1.500.000 |
Ruas mais caras de Jardim Pinheiros
Por valor mediano de transação registrada (ITBI) — diferente de “ruas com mais imóveis”, que é a contagem de cadastro.
| Rua | Mediana (ITBI) | Vendas |
|---|---|---|
| Rua Alessandro Araldi | R$ 785.000 | 8 |
| Rua Ari Aps | R$ 625.000 | 5 |
| Rua Alex Lizal | R$ 610.000 | 5 |
| Rua Claudionor Alves Bastos | R$ 432.500 | 10 |
| Rua Augusto Farina | R$ 400.000 | 40 |
| Rua Geraldo Amorim | R$ 380.000 | 9 |
| Rua Roberto Valentino de Camargo | R$ 380.000 | 7 |
| Rua Ari dos Santos | R$ 380.000 | 5 |
Medianas muito altas podem refletir imóveis comerciais, terrenos ou poucas vendas na via — não o preço de um apartamento residencial típico (mediana de apartamento em Jardim Pinheiros: R$ 452.500).
Jardim Pinheiros é caro comparado a São Paulo?
Jardim Pinheiros é o 583º bairro mais caro de São Paulo entre 1.315 com dados públicos. A mediana de transação (R$ 200.000) está 10% acima da mediana dos bairros de São Paulo (R$ 182.489).
Bairros de mercado semelhante em São Paulo
| Bairro | Mediana (ITBI) | vs Jardim Pinheiros |
|---|---|---|
| Jardim Pinheiros (este bairro) | R$ 200.000 | — |
| Vila Alpina | R$ 205.000 | +3% |
| Bom Retiro | R$ 203.979 | +2% |
| Vila Esperança | R$ 200.000 | +0% |
| Vila Santa Catarina | R$ 200.000 | +0% |
| Capela do Socorro | R$ 199.200 | -0% |
| Campos Elíseos | R$ 199.023 | -1% |
Como é morar em Jardim Pinheiros?
Jardim Pinheiros é um bairro predominante de casas (57% do cadastro de IPTU), com ano típico de construção em 1984.
Perfil derivado do cadastro público de IPTU e de informações de transporte do bairro.
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Perguntas frequentes sobre Jardim Pinheiros
Quanto custa um imóvel em Jardim Pinheiros, São Paulo?
A mediana de uma transação registrada (ITBI) em Jardim Pinheiros é R$ 200.000 (todos os tipos de imóvel). Para apartamentos, a mediana é R$ 452.500. Nos últimos 12 meses, a mediana foi R$ 575.000. Os 5% mais caros passam de R$ 817.500. São vendas reais de cartório (ITBI), não preços de anúncio; dados atualizados em outubro de 2026.
Qual bairro perto de Jardim Pinheiros é mais barato?
Entre os bairros de São Paulo com mercado semelhante a Jardim Pinheiros, Campos Elíseos tem a menor mediana de transação (ITBI): R$ 199.023, contra R$ 200.000 em Jardim Pinheiros.
Vale a pena morar ou investir em Jardim Pinheiros?
Jardim Pinheiros é o 583º bairro mais caro de São Paulo entre os que têm dado público, com mediana acima da mediana dos bairros da cidade. Em números: valor mediano de R$ 200.000 (teto P95 em R$ 817.500), 18 negócios no último ano (liquidez). Compare com o seu orçamento e veja os dados por rua nesta página para decidir.
Metodologia e fontes
Os dados deste bairro vêm de registros públicos, não de anúncios. As transações vêm do ITBI, o imposto pago em cartório quando um imóvel muda de dono, por isso refletem negócios reais. Área, uso e ano de construção vêm do cadastro do IPTU da prefeitura.
Base de transações (ITBI) até ago/2026. Indicadores atualizados em . Compilação e organização: equipe de dados da Casa Onze. Veja a metodologia completa.
