O mercado de Cachoeirinha em dados reais
Cachoeirinha concentra 45% dos imóveis em apartamentos, em edificações verticalizadas (ano típico 1987). O valor mediano das transações registradas é R$ 205.000, com alta de 4,6% no último ano. O movimento se concentra em vias como Rua Cantareira, Rua Ana do Sacramento Andrade, Rua Julião Ferreira da Silva.
Analisado pela equipe de dados da Casa Onze·metodologia·atualizado em
Preço do m² em Cachoeirinha
O preço mediano por m² em Cachoeirinha é R$ 2.766/m², calculado sobre 598 transações de apartamentos registradas em cartório (ITBI). Por serem valores de cartório — e não preços de anúncio — tendem a ficar abaixo do que se pede nos portais.
Apartamentos à venda em Cachoeirinha
Um apartamento em Cachoeirinha tem mediana de venda de R$ 200.000 (base ITBI) e mediana de R$ 2.766/m². Veja os imóveis disponíveis no mapa acima.
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Como está o mercado imobiliário de Cachoeirinha?
Dados 100% públicos: cadastro de IPTU e transações registradas (ITBI). Os valores são da base do cartório (ITBI), não preço de anúncio.
Nos últimos 12 meses, o valor mediano de transação em Cachoeirinha subiu 4,6% frente aos 12 meses anteriores; a mediana do período foi R$ 282.500 (base ITBI).
O preço dos imóveis em Cachoeirinha subiu ou caiu? (mediana de transação ITBI)
2024-06 → 2026-03Cada ponto é a mediana de um único mês — passe o mouse pra ver mês a mês. Excluímos o mês mais recente, ainda em consolidação no cartório (poucas vendas distorcem a mediana). A variação de 12 meses (no resumo) compara o último ano com o anterior, leitura mais estável.
Valor mediano mês a mês (tabela)
| Mês | Mediana (ITBI) | Transações |
|---|---|---|
| mar/2025 | R$ 283.000 | 7 |
| abr/2025 | R$ 275.000 | 11 |
| mai/2025 | R$ 244.504 | 4 |
| jun/2025 | R$ 320.000 | 5 |
| jul/2025 | R$ 270.000 | 6 |
| ago/2025 | R$ 282.500 | 6 |
| set/2025 | R$ 257.500 | 4 |
| out/2025 | R$ 285.000 | 7 |
| nov/2025 | R$ 292.000 | 4 |
| dez/2025 | R$ 300.000 | 12 |
| fev/2026 | R$ 305.000 | 6 |
| mar/2026 | R$ 274.482 | 7 |
| abr/2026 | R$ 277.200 | 4 |
Duas métricas distintas: a mediana histórica (R$ 205.000, todas as transações) e a mediana dos últimos 12 meses (R$ 282.500), que reflete o patamar recente — por isso fica acima da histórica quando os preços sobem.
Quanto custa um imóvel em Cachoeirinha? (transações registradas, base ITBI)
Metade das vendas registradas em Cachoeirinha fica abaixo de R$ 205.000; os 5% mais caros passam de R$ 350.000, sobre 1.596 transações de ITBI.
- Valor mediano
- R$ 205.000
- Top 5% (P95)
- R$ 350.000
- Total de transações
- 1.596
- No último ano
- 58 ▲ 4.6%
Que tipos de imóvel predominam em Cachoeirinha? (perfil IPTU)
Predominam apartamentos (45% dos imóveis cadastrados no IPTU), em prédios com mediana de 7 andares, ano típico 1987.
Quais foram as últimas vendas em Cachoeirinha?
| Data | Endereço | Área | Valor |
|---|---|---|---|
| 16/04/2026 | Avenida Deputado Emilio Carlos, 3555 | 73 m² | R$ 310.000 |
| 10/04/2026 | Avenida Deputado Emilio Carlos, 3371 | — | R$ 244.400 |
| 27/03/2026 | Rua Cantareira, 225 | 160 m² | R$ 40.000 |
| 23/03/2026 | Rua Julião Ferreira da Silva, 212 | 86 m² | R$ 1.438.000 |
| 20/03/2026 | Rua Professor José Soares de Mello, 251 | 87 m² | R$ 274.482 |
| 17/03/2026 | Rua José Ferreira de Castro, 259 | 88 m² | R$ 285.500 |
| 02/03/2026 | Rua Professor José Soares de Mello, 179 | 117 m² | R$ 73.163 |
| 27/02/2026 | Rua Professor José Soares de Mello, 179 | 90 m² | R$ 285.000 |
| 27/02/2026 | Avenida Santa Inês, 3266 | 178 m² | R$ 1.200.000 |
| 26/02/2026 | Avenida Deputado Emilio Carlos, 3555 | 73 m² | R$ 280.000 |
Quais ruas têm mais imóveis em Cachoeirinha?
124 ruas
As vias com mais endereços em Cachoeirinha são Rua Cantareira (101), Rua Ana do Sacramento Andrade (95), Rua Julião Ferreira da Silva (69).
Mostrando as 40 ruas com mais imóveis de 124.
Ruas mais caras de Cachoeirinha
Por valor mediano de transação registrada (ITBI) — diferente de “ruas com mais imóveis”, que é a contagem de cadastro.
| Rua | Mediana (ITBI) | Vendas |
|---|---|---|
| Avenida Santa Inês | R$ 345.000 | 37 |
| Rua do Engenho | R$ 294.000 | 10 |
| Avenida Deputado Emilio Carlos | R$ 275.000 | 90 |
| Rua Pimentel Brandão | R$ 275.000 | 6 |
| Rua José Frederico | R$ 260.000 | 17 |
| Rua Manuel Olímpio Calado | R$ 250.000 | 10 |
| Rua da Ventura | R$ 230.000 | 19 |
| Rua Maria de São José Cunha | R$ 220.000 | 6 |
Medianas muito altas podem refletir imóveis comerciais, terrenos ou poucas vendas na via — não o preço de um apartamento residencial típico (mediana de apartamento em Cachoeirinha: R$ 200.000).
Cachoeirinha é caro comparado a São Paulo?
Cachoeirinha é o 521º bairro mais caro de São Paulo entre 1.311 com dados públicos. A mediana de transação (R$ 205.000) está 14% acima da mediana dos bairros de São Paulo (R$ 180.000).
Bairros de mercado semelhante em São Paulo
| Bairro | Mediana (ITBI) | vs Cachoeirinha |
|---|---|---|
| Cachoeirinha (este bairro) | R$ 205.000 | — |
| Vila Formosa | R$ 210.000 | +2% |
| São Miguel Paulista | R$ 210.000 | +2% |
| Alto da Mooca | R$ 210.000 | +2% |
| Jardim Santa Cruz | R$ 203.043 | -1% |
| Bom Retiro | R$ 200.000 | -2% |
| Vila Alpina | R$ 200.000 | -2% |
Como é morar em Cachoeirinha?
Cachoeirinha é um bairro predominante de apartamentos (45% do cadastro de IPTU), verticalizado (mediana de 7 andares), com ano típico de construção em 1987.
Perfil derivado do cadastro público de IPTU e de informações de transporte do bairro.
Perguntas frequentes sobre Cachoeirinha
Quanto custa um imóvel em Cachoeirinha, São Paulo?
A mediana de uma transação registrada (ITBI) em Cachoeirinha é R$ 205.000 (todos os tipos de imóvel). Para apartamentos, a mediana é R$ 200.000. Nos últimos 12 meses, a mediana foi R$ 282.500. Os 5% mais caros passam de R$ 350.000. São vendas reais de cartório (ITBI), não preços de anúncio; dados atualizados em julho de 2026.
Qual bairro perto de Cachoeirinha é mais barato?
Entre os bairros de São Paulo com mercado semelhante a Cachoeirinha, Bom Retiro tem a menor mediana de transação (ITBI): R$ 200.000, contra R$ 205.000 em Cachoeirinha.
Vale a pena morar ou investir em Cachoeirinha?
Cachoeirinha é o 521º bairro mais caro de São Paulo e está acima da mediana dos bairros da cidade — sinal de mercado consolidado e valorizado. Em números: valor mediano de R$ 205.000 (teto P95 em R$ 350.000), 58 negócios no último ano (liquidez) e alta de 4,6% de preço em 12 meses. Compare com o seu orçamento e veja os dados por rua nesta página para decidir.
Metodologia e fontes
Os números desta página vêm de dados públicos, não de anúncios. As transações são extraídas do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis), pago e registrado em cartório quando um imóvel muda de dono — por isso refletem vendas reais. O perfil dos imóveis (tipo, ano, andares) vem do cadastro do IPTU.
Usamos o valor mediano (e não a média) por ser mais robusto a valores extremos: metade das transações fica abaixo dele. O P95 indica o teto — os 5% mais caros. A base de ITBI inclui todos os tipos de imóvel do bairro (inclusive garagens e unidades pequenas), então o valor mediano pode ficar abaixo do preço de um apartamento típico.
Período dos dados: transações de ITBI até abr/2026. Indicadores recalculados em julho de 2026. Compilação e organização: equipe de dados da Casa Onze. Veja a metodologia completa.