O mercado de Cachoeirinha em dados reais
Cachoeirinha concentra 45% dos imóveis em apartamentos, em edificações verticalizadas (ano típico 2002). O valor mediano das transações registradas é R$ 210.000. O movimento se concentra em vias como Rua Cantareira, Rua Ana do Sacramento Andrade, Rua Julião Ferreira da Silva.
Preço do m² em Cachoeirinha
O preço mediano por m² em Cachoeirinha é R$ 2.796/m², calculado sobre 651 transações de apartamentos registradas em cartório (ITBI). Por serem valores de cartório — e não preços de anúncio — tendem a ficar abaixo do que se pede nos portais.
Apartamentos à venda em Cachoeirinha
Um apartamento em Cachoeirinha tem mediana de venda de R$ 204.500 (base ITBI) e mediana de R$ 2.796/m². Veja os imóveis disponíveis no mapa acima.
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Como está o mercado imobiliário de Cachoeirinha?
Dados 100% públicos: cadastro de IPTU e transações registradas (ITBI). Os valores são da base do cartório (ITBI), não preço de anúncio.
O preço dos imóveis em Cachoeirinha subiu ou caiu?
Em Cachoeirinha, o valor típico de venda nos últimos 12 meses foi R$ 295.000, segundo 85 escrituras do ITBI registradas até . São poucas vendas para medir se o preço subiu ou caiu.
Poucas vendas: 85 no último ano, cerca de 6 por mês. Os números de cada mês oscilam muito; a linha usa 6 meses.
Como calculamos
Cada ponto é o valor típico (a mediana) das vendas registradas naquele mês: metade saiu por menos, metade por mais.
A linha é a tendência: a média dos últimos 6 meses. Ela tira o sobe e desce de um mês isolado.
Mês com menos de 3 vendas aparece vazado e não entra na linha. Costuma ser o mês mais recente, que o cartório ainda está registrando.
A variação de 12 meses compara a mediana do último ano com a dos 12 meses anteriores. O número só aparece com 120 vendas ou mais no ano.
Ver mês a mês
| Mês | Valor típico | Vendas |
|---|---|---|
| agosto de 2026 | R$ 307.500 | 6 |
| julho de 2026 | R$ 303.871 | 12 |
| junho de 2026 | R$ 295.000 | 13 |
| maio de 2026 | R$ 295.000 | 9 |
| abril de 2026 | R$ 310.000 | 7 |
| março de 2026 | R$ 274.482 | 7 |
| fevereiro de 2026 | R$ 305.000 | 6 |
| janeiro de 2026 · poucas vendas | R$ 160.000 | 2 |
| dezembro de 2025 | R$ 300.000 | 12 |
| novembro de 2025 | R$ 292.000 | 4 |
| outubro de 2025 | R$ 285.000 | 7 |
| setembro de 2025 | R$ 257.500 | 4 |
| agosto de 2025 | R$ 282.500 | 6 |
| julho de 2025 | R$ 270.000 | 5 |
| junho de 2025 | R$ 320.000 | 5 |
| maio de 2025 | R$ 244.504 | 4 |
| abril de 2025 | R$ 275.000 | 11 |
| março de 2025 | R$ 283.000 | 5 |
| fevereiro de 2025 | R$ 290.000 | 7 |
| janeiro de 2025 | R$ 256.000 | 4 |
| dezembro de 2024 | R$ 297.500 | 12 |
| novembro de 2024 | R$ 255.000 | 10 |
| outubro de 2024 · poucas vendas | R$ 280.000 | 2 |
| setembro de 2024 | R$ 270.000 | 3 |
Duas métricas distintas: a mediana histórica (R$ 210.000, todas as transações) e a mediana dos últimos 12 meses (R$ 295.000), que reflete o patamar recente — por isso fica acima da histórica quando os preços sobem.
Quanto custa um imóvel em Cachoeirinha? (transações registradas, base ITBI)
Metade das vendas registradas em Cachoeirinha fica abaixo de R$ 210.000; os 5% mais caros passam de R$ 351.176, sobre 1.636 transações de ITBI.
- Valor mediano
- R$ 210.000
- Top 5% (P95)
- R$ 351.176
- Total de transações
- 1.636
- No último ano
- 85
Que tipos de imóvel predominam em Cachoeirinha? (perfil IPTU)
Predominam apartamentos (45% dos imóveis cadastrados no IPTU), em prédios com mediana de 9 andares, ano típico 2002.
Quais foram as últimas vendas em Cachoeirinha?
| Data | Endereço | Área | Valor |
|---|---|---|---|
| 26/08/2026 | Avenida Deputado Emilio Carlos, 3555 | 71 m² | R$ 330.000 |
| 21/08/2026 | Rua Cantareira, 81 | 160 m² | R$ 37.500 |
| 21/08/2026 | Rua Professor José Soares de Mello, 251 | 82 m² | R$ 285.000 |
| 17/08/2026 | Rua José Ferreira de Castro, 173 | 94 m² | R$ 338.000 |
| 14/08/2026 | Rua José Ferreira de Castro, 173 | 94 m² | R$ 337.000 |
| 07/08/2026 | Rua José Ferreira de Castro, 173 | 94 m² | R$ 280.000 |
| 28/07/2026 | Rua Ana do Sacramento Andrade, 170 | 430 m² | R$ 250.000 |
| 28/07/2026 | Rua Professor José Soares de Mello, 179 | 90 m² | R$ 270.000 |
| 28/07/2026 | Avenida Deputado Emilio Carlos, 3555 | 73 m² | R$ 315.000 |
| 27/07/2026 | Rua José Ferreira de Castro, 333 | 73 m² | R$ 320.000 |
Ruas mais caras de Cachoeirinha
Por valor mediano de transação registrada (ITBI) — diferente de “ruas com mais imóveis”, que é a contagem de cadastro.
| Rua | Mediana (ITBI) | Vendas |
|---|---|---|
| Avenida Santa Inês | R$ 345.000 | 37 |
| Rua do Engenho | R$ 294.000 | 10 |
| Rua Pimentel Brandão | R$ 275.000 | 6 |
| Rua José Frederico | R$ 266.000 | 18 |
| Rua Manuel Olímpio Calado | R$ 255.000 | 11 |
| Avenida Deputado Emilio Carlos | R$ 246.500 | 172 |
| Rua da Ventura | R$ 230.000 | 19 |
| Rua Maria de São José Cunha | R$ 220.000 | 6 |
Medianas muito altas podem refletir imóveis comerciais, terrenos ou poucas vendas na via — não o preço de um apartamento residencial típico (mediana de apartamento em Cachoeirinha: R$ 204.500).
Cachoeirinha é caro comparado a São Paulo?
Cachoeirinha é o 522º bairro mais caro de São Paulo entre 1.315 com dados públicos. A mediana de transação (R$ 210.000) está 15% acima da mediana dos bairros de São Paulo (R$ 182.489).
Bairros de mercado semelhante em São Paulo
| Bairro | Mediana (ITBI) | vs Cachoeirinha |
|---|---|---|
| Cachoeirinha (este bairro) | R$ 210.000 | — |
| São Miguel Paulista | R$ 214.110 | +2% |
| Vila Buarque | R$ 211.104 | +1% |
| Vila Formosa | R$ 210.000 | +0% |
| Jardim Santa Cruz | R$ 207.000 | -1% |
| Vila Alpina | R$ 205.000 | -2% |
| Bom Retiro | R$ 203.979 | -3% |
Como é morar em Cachoeirinha?
Cachoeirinha é um bairro predominante de apartamentos (45% do cadastro de IPTU), verticalizado (mediana de 9 andares), com ano típico de construção em 2002.
Perfil derivado do cadastro público de IPTU e de informações de transporte do bairro.
As 41 ruas de Cachoeirinha com mais endereços
Ver as outras 17 ruas
Perguntas frequentes sobre Cachoeirinha
Quanto custa um imóvel em Cachoeirinha, São Paulo?
A mediana de uma transação registrada (ITBI) em Cachoeirinha é R$ 210.000 (todos os tipos de imóvel). Para apartamentos, a mediana é R$ 204.500. Nos últimos 12 meses, a mediana foi R$ 295.000. Os 5% mais caros passam de R$ 351.176. São vendas reais de cartório (ITBI), não preços de anúncio; dados atualizados em outubro de 2026.
Qual bairro perto de Cachoeirinha é mais barato?
Entre os bairros de São Paulo com mercado semelhante a Cachoeirinha, Bom Retiro tem a menor mediana de transação (ITBI): R$ 203.979, contra R$ 210.000 em Cachoeirinha.
Vale a pena morar ou investir em Cachoeirinha?
Cachoeirinha é o 522º bairro mais caro de São Paulo entre os que têm dado público, com mediana acima da mediana dos bairros da cidade. Em números: valor mediano de R$ 210.000 (teto P95 em R$ 351.176), 85 negócios no último ano (liquidez). Compare com o seu orçamento e veja os dados por rua nesta página para decidir.
Metodologia e fontes
Os dados deste bairro vêm de registros públicos, não de anúncios. As transações vêm do ITBI, o imposto pago em cartório quando um imóvel muda de dono, por isso refletem negócios reais. Área, uso e ano de construção vêm do cadastro do IPTU da prefeitura.
Base de transações (ITBI) até ago/2026. Indicadores atualizados em . Compilação e organização: equipe de dados da Casa Onze. Veja a metodologia completa.
