O mercado de Jardim São José em dados reais
Jardim São José concentra 59% dos imóveis em casas, com ano típico 1987. O valor mediano das transações registradas é R$ 188.000, com alta de 24,3% no último ano. O movimento se concentra em vias como Rua Desem Carneiro Ribeiro, Rua Francisco Queiroz Matos, Rua José Leão dos Santos.
Analisado pela equipe de dados da Casa Onze·metodologia·atualizado em
Preço do m² em Jardim São José
O preço mediano por m² em Jardim São José é R$ 2.304/m², calculado sobre 28 transações de apartamentos registradas em cartório (ITBI). Por serem valores de cartório — e não preços de anúncio — tendem a ficar abaixo do que se pede nos portais.
Apartamentos à venda em Jardim São José
Um apartamento em Jardim São José tem mediana de venda de R$ 170.000 (base ITBI) e mediana de R$ 2.304/m². Veja os imóveis disponíveis no mapa acima.
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Como está o mercado imobiliário de Jardim São José?
Dados 100% públicos: cadastro de IPTU e transações registradas (ITBI). Os valores são da base do cartório (ITBI), não preço de anúncio.
Nos últimos 12 meses, o valor mediano de transação em Jardim São José subiu 24,3% frente aos 12 meses anteriores; a mediana do período foi R$ 457.500 (base ITBI).
O preço dos imóveis em Jardim São José subiu ou caiu? (mediana de transação ITBI)
2024-08 → 2026-02Cada ponto é a mediana de um único mês — passe o mouse pra ver mês a mês. Excluímos o mês mais recente, ainda em consolidação no cartório (poucas vendas distorcem a mediana). A variação de 12 meses (no resumo) compara o último ano com o anterior, leitura mais estável.
Valor mediano mês a mês (tabela)
| Mês | Mediana (ITBI) | Transações |
|---|---|---|
| ago/2024 | R$ 236.900 | 4 |
| set/2024 | R$ 602.331 | 3 |
| jan/2025 | R$ 375.000 | 8 |
| abr/2025 | R$ 15.000 | 3 |
| mai/2025 | R$ 695.000 | 3 |
| jun/2025 | R$ 480.000 | 4 |
| jul/2025 | R$ 500.000 | 4 |
| ago/2025 | R$ 650.000 | 3 |
| nov/2025 | R$ 247.500 | 4 |
| dez/2025 | R$ 300.000 | 4 |
| fev/2026 | R$ 465.000 | 4 |
| mar/2026 | R$ 550.000 | 3 |
Duas métricas distintas: a mediana histórica (R$ 188.500, todas as transações) e a mediana dos últimos 12 meses (R$ 457.500), que reflete o patamar recente — por isso fica acima da histórica quando os preços sobem.
Quanto custa um imóvel em Jardim São José? (transações registradas, base ITBI)
Metade das vendas registradas em Jardim São José fica abaixo de R$ 188.500; os 5% mais caros passam de R$ 680.000, sobre 701 transações de ITBI.
- Valor mediano
- R$ 188.500
- Top 5% (P95)
- R$ 680.000
- Total de transações
- 701
- No último ano
- 24 ▲ 24.3%
Que tipos de imóvel predominam em Jardim São José? (perfil IPTU)
Predominam casas (59% dos imóveis cadastrados no IPTU), em prédios com mediana de 3 andares, ano típico 1987.
Quais foram as últimas vendas em Jardim São José?
| Data | Endereço | Área | Valor |
|---|---|---|---|
| 31/03/2026 | Rua Alfredo Ometecidio, 184 | 83 m² | R$ 550.000 |
| 23/03/2026 | Rua Doutor João Toniolo, 713 | 256 m² | R$ 998.000 |
| 12/03/2026 | Rua Doutor Teodolindo Castiglione, 174 | 148 m² | R$ 110.000 |
| 27/02/2026 | Rua Nuto Sant'anna, 508 | 119 m² | R$ 410.000 |
| 23/02/2026 | Rua Doutor Eduardo Victor de Lamare, 238 | 109 m² | R$ 580.000 |
| 10/02/2026 | Rua Doutor Teodolindo Castiglione, 75 | 172 m² | R$ 490.000 |
| 04/02/2026 | Rua Alvaro Rodrigues do Prado, 1 | 130 m² | R$ 440.000 |
| 27/01/2026 | Rua Cecília Calovini, 233 | 185 m² | R$ 475.000 |
| 18/12/2025 | Rua Coronel Carlos Ambrogi, 74 | 213 m² | R$ 748.000 |
| 05/12/2025 | Rua Doutor Ferreira da Luz, 56 | 120 m² | R$ 300.000 |
Quais ruas têm mais imóveis em Jardim São José?
158 ruas
As vias com mais endereços em Jardim São José são Rua Desem Carneiro Ribeiro (106), Rua Francisco Queiroz Matos (97), Rua José Leão dos Santos (86).
Mostrando as 40 ruas com mais imóveis de 158.
Ruas mais caras de Jardim São José
Por valor mediano de transação registrada (ITBI) — diferente de “ruas com mais imóveis”, que é a contagem de cadastro.
| Rua | Mediana (ITBI) | Vendas |
|---|---|---|
| Praça Antero Ferreira de Brito | R$ 450.000 | 7 |
| Avenida Águas de São Pedro | R$ 445.000 | 40 |
| Rua Professor Octavio de Carvalho | R$ 420.000 | 12 |
| Rua Nuto Sant'anna | R$ 380.000 | 9 |
| Rua Doutor Vítor Homem de Mello | R$ 380.000 | 5 |
| Rua Calixto de Jesus Netto | R$ 360.000 | 9 |
| Rua Desem Carneiro Ribeiro | R$ 350.000 | 17 |
| Rua Antônio Barbieri | R$ 310.000 | 5 |
Medianas muito altas podem refletir imóveis comerciais, terrenos ou poucas vendas na via — não o preço de um apartamento residencial típico (mediana de apartamento em Jardim São José: R$ 170.000).
Jardim São José é caro comparado a São Paulo?
Jardim São José é o 618º bairro mais caro de São Paulo entre 1.311 com dados públicos. A mediana de transação (R$ 188.500) está 5% acima da mediana dos bairros de São Paulo (R$ 180.000).
Bairros de mercado semelhante em São Paulo
| Bairro | Mediana (ITBI) | vs Jardim São José |
|---|---|---|
| Jardim São José (este bairro) | R$ 188.500 | — |
| Vila Buarque | R$ 193.000 | +2% |
| Itaquera | R$ 189.017 | +0% |
| Mandaqui | R$ 187.269 | -1% |
| Liberdade | R$ 185.000 | -2% |
| Campo Limpo | R$ 185.000 | -2% |
| Jardim Brasil | R$ 185.000 | -2% |
Como é morar em Jardim São José?
Jardim São José é um bairro predominante de casas (59% do cadastro de IPTU), com ano típico de construção em 1987.
Perfil derivado do cadastro público de IPTU e de informações de transporte do bairro.
Perguntas frequentes sobre Jardim São José
Quanto custa um imóvel em Jardim São José, São Paulo?
A mediana de uma transação registrada (ITBI) em Jardim São José é R$ 188.500 (todos os tipos de imóvel). Para apartamentos, a mediana é R$ 170.000. Nos últimos 12 meses, a mediana foi R$ 457.500. Os 5% mais caros passam de R$ 680.000. São vendas reais de cartório (ITBI), não preços de anúncio; dados atualizados em julho de 2026.
Qual bairro perto de Jardim São José é mais barato?
Entre os bairros de São Paulo com mercado semelhante a Jardim São José, Liberdade tem a menor mediana de transação (ITBI): R$ 185.000, contra R$ 188.500 em Jardim São José.
Vale a pena morar ou investir em Jardim São José?
Jardim São José é o 618º bairro mais caro de São Paulo e está acima da mediana dos bairros da cidade — sinal de mercado consolidado e valorizado. Em números: valor mediano de R$ 188.500 (teto P95 em R$ 680.000), 24 negócios no último ano (liquidez) e alta de 24,3% de preço em 12 meses. Compare com o seu orçamento e veja os dados por rua nesta página para decidir.
Metodologia e fontes
Os números desta página vêm de dados públicos, não de anúncios. As transações são extraídas do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis), pago e registrado em cartório quando um imóvel muda de dono — por isso refletem vendas reais. O perfil dos imóveis (tipo, ano, andares) vem do cadastro do IPTU.
Usamos o valor mediano (e não a média) por ser mais robusto a valores extremos: metade das transações fica abaixo dele. O P95 indica o teto — os 5% mais caros. A base de ITBI inclui todos os tipos de imóvel do bairro (inclusive garagens e unidades pequenas), então o valor mediano pode ficar abaixo do preço de um apartamento típico.
Período dos dados: transações de ITBI até mar/2026. Indicadores recalculados em julho de 2026. Compilação e organização: equipe de dados da Casa Onze. Veja a metodologia completa.