O mercado de São Francisco em dados reais
São Francisco concentra 46% dos imóveis em apartamentos. O valor mediano das transações registradas é R$ 515.000. O movimento se concentra em vias como Avenida Rui Barbosa, Avenida Presidente Roosevelt, Rua Tupiniquins.
Preço do m² em São Francisco
O preço mediano por m² em São Francisco é R$ 5.934/m², calculado sobre 698 transações de apartamentos registradas em cartório (ITBI). Por serem valores de cartório — e não preços de anúncio — tendem a ficar abaixo do que se pede nos portais.
Apartamentos à venda em São Francisco
Um apartamento em São Francisco tem mediana de venda de R$ 485.000 (base ITBI) e mediana de R$ 5.934/m². Veja os imóveis disponíveis no mapa acima.
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Como está o mercado imobiliário de São Francisco?
Dados 100% públicos: cadastro de IPTU e transações registradas (ITBI). Os valores são da base do cartório (ITBI), não preço de anúncio.
O preço dos imóveis em São Francisco subiu ou caiu?
Em São Francisco, o valor típico de venda nos últimos 12 meses foi R$ 680.000, segundo 177 escrituras do ITBI registradas até .
Variação alta para 12 meses. Parte dela pode vir do tipo de imóvel vendido no período (casas, apartamentos maiores, lançamentos), não só do preço. Compare os pontos de cada mês no gráfico.
Como calculamos
Cada ponto é o valor típico (a mediana) das vendas registradas naquele mês: metade saiu por menos, metade por mais.
A linha é a tendência: a média dos últimos 6 meses. Ela tira o sobe e desce de um mês isolado.
Mês com menos de 6 vendas aparece vazado e não entra na linha. Costuma ser o mês mais recente, que o cartório ainda está registrando.
A variação de 12 meses compara a mediana do último ano com a dos 12 meses anteriores. O número só aparece com 120 vendas ou mais no ano.
Ver mês a mês
| Mês | Valor típico | Vendas |
|---|---|---|
| outubro de 2026 · poucas vendas | R$ 1.000.000 | 2 |
| setembro de 2026 | R$ 720.000 | 14 |
| agosto de 2026 | R$ 595.000 | 29 |
| julho de 2026 | R$ 270.000 | 9 |
| junho de 2026 | R$ 1.175.000 | 12 |
| maio de 2026 | R$ 1.035.000 | 18 |
| abril de 2026 | R$ 567.500 | 14 |
| março de 2026 | R$ 530.000 | 19 |
| fevereiro de 2026 | R$ 600.000 | 12 |
| janeiro de 2026 | R$ 730.000 | 13 |
| dezembro de 2025 | R$ 780.000 | 9 |
| novembro de 2025 | R$ 550.000 | 13 |
| outubro de 2025 | R$ 596.818 | 20 |
| setembro de 2025 | R$ 1.150.000 | 17 |
| agosto de 2025 | R$ 455.000 | 17 |
| julho de 2025 | R$ 905.000 | 26 |
| junho de 2025 | R$ 162.343 | 36 |
| maio de 2025 | R$ 965.000 | 21 |
| abril de 2025 | R$ 475.000 | 28 |
| março de 2025 | R$ 450.000 | 21 |
| fevereiro de 2025 | R$ 870.000 | 16 |
| janeiro de 2025 | R$ 748.304 | 11 |
| dezembro de 2024 | R$ 437.500 | 14 |
| novembro de 2024 | R$ 349.000 | 16 |
| outubro de 2024 | R$ 440.000 | 21 |
Duas métricas distintas: a mediana histórica (R$ 515.000, todas as transações) e a mediana dos últimos 12 meses (R$ 680.000), que reflete o patamar recente — por isso fica acima da histórica quando os preços sobem.
Quanto custa um imóvel em São Francisco? (transações registradas, base ITBI)
Metade das vendas registradas em São Francisco fica abaixo de R$ 515.000; os 5% mais caros passam de R$ 2.000.000, sobre 1.717 transações de ITBI.
- Valor mediano
- R$ 515.000
- Top 5% (P95)
- R$ 2.000.000
- Total de transações
- 1.717
- No último ano
- 177
Que tipos de imóvel predominam em São Francisco? (perfil IPTU)
Predominam apartamentos (46% dos imóveis cadastrados no IPTU).
Quais foram as últimas vendas em São Francisco?
| Data | Endereço | Área | Valor |
|---|---|---|---|
| 08/10/2026 | Rua Caiapós, 96 | 232 m² | R$ 1.380.000 |
| 07/10/2026 | Rua Amapá, 190 | 83 m² | R$ 620.000 |
| 30/09/2026 | Rua Guararapes, 7 | 225 m² | R$ 2.100.000 |
| 28/09/2026 | Rua Amapá, 12 | 171 m² | R$ 730.000 |
| 25/09/2026 | Avenida Rui Barbosa, 364 | 83 m² | R$ 238.000 |
| 16/09/2026 | Rua Mário Joaquim Santana, 89 | 248 m² | R$ 835.000 |
| 15/09/2026 | Avenida Rui Barbosa, 197 | 89 m² | R$ 700.000 |
| 14/09/2026 | Avenida Rui Barbosa, 295 | 107 m² | R$ 900.000 |
| 11/09/2026 | Avenida Rui Barbosa, 197 | 83 m² | R$ 790.000 |
| 11/09/2026 | Rua Timbiras, 296 | 125 m² | R$ 710.000 |
Ruas mais caras de São Francisco
Por valor mediano de transação registrada (ITBI) — diferente de “ruas com mais imóveis”, que é a contagem de cadastro.
| Rua | Mediana (ITBI) | Vendas |
|---|---|---|
| Rua Mário Sardinha | R$ 3.015.000 | 5 |
| Rua Marco Aurelio dos Santos | R$ 1.470.000 | 9 |
| Rua Claudio Tarquinio | R$ 1.450.000 | 5 |
| Rua Maria Caldas | R$ 1.300.000 | 9 |
| Estrada Leopoldo Fróes | R$ 1.170.640 | 74 |
| Rua Leila Diniz | R$ 1.150.000 | 17 |
| Rua Manoel Duarte | R$ 1.100.000 | 11 |
| Rua Coronel Américo Frões | R$ 1.072.500 | 6 |
Medianas muito altas podem refletir imóveis comerciais, terrenos ou poucas vendas na via — não o preço de um apartamento residencial típico (mediana de apartamento em São Francisco: R$ 485.000).
São Francisco é caro comparado a Niterói?
São Francisco é o 7º bairro mais caro de Niterói entre 45 com dados públicos. A mediana de transação (R$ 515.000) está 74% acima da mediana dos bairros de Niterói (R$ 296.000).
Bairros de mercado semelhante em Niterói
| Bairro | Mediana (ITBI) | vs São Francisco |
|---|---|---|
| São Francisco (este bairro) | R$ 515.000 | — |
| Piratininga | R$ 540.102 | +5% |
| Icaraí | R$ 540.000 | +5% |
| Vital Brasil | R$ 458.000 | -11% |
| Ingá | R$ 438.750 | -15% |
| Vila Progresso | R$ 430.000 | -17% |
| Santa Rosa | R$ 425.000 | -18% |
Como é morar em São Francisco?
São Francisco é um bairro predominante de apartamentos (46% do cadastro de IPTU), e presença comercial relevante (7% de escritórios).
Perfil derivado do cadastro público de IPTU e de informações de transporte do bairro.
As 41 ruas de São Francisco com mais endereços
Ver as outras 17 ruas
Perguntas frequentes sobre São Francisco
Quanto custa um imóvel em São Francisco, Niterói?
A mediana de uma transação registrada (ITBI) em São Francisco é R$ 515.000 (todos os tipos de imóvel). Para apartamentos, a mediana é R$ 485.000. Nos últimos 12 meses, a mediana foi R$ 680.000. Os 5% mais caros passam de R$ 2.000.000. São vendas reais de cartório (ITBI), não preços de anúncio; dados atualizados em outubro de 2026.
Qual bairro perto de São Francisco é mais barato?
Entre os bairros de Niterói com mercado semelhante a São Francisco, Santa Rosa tem a menor mediana de transação (ITBI): R$ 425.000, contra R$ 515.000 em São Francisco.
Vale a pena morar ou investir em São Francisco?
São Francisco é o 7º bairro mais caro de Niterói entre os que têm dado público, com mediana acima da mediana dos bairros da cidade. Em números: valor mediano de R$ 515.000 (teto P95 em R$ 2.000.000), 177 negócios no último ano (liquidez). Compare com o seu orçamento e veja os dados por rua nesta página para decidir.
Metodologia e fontes
Os dados deste bairro vêm de registros públicos, não de anúncios. As transações vêm do ITBI, o imposto pago em cartório quando um imóvel muda de dono, por isso refletem negócios reais. Área, uso e ano de construção vêm do cadastro do IPTU da prefeitura.
Base de transações (ITBI) até out/2026. Indicadores atualizados em . Compilação e organização: equipe de dados da Casa Onze. Veja a metodologia completa.
