O mercado de Vila Nivi em dados reais
Vila Nivi possui 53% dos imóveis configurados como casas, apresentando 1990 como ano típico de construção. Com base em dados públicos de cartório, o valor mediano das transações registradas é R$ 300.000, montante que sofreu uma queda de 23,5% no último ano. O fluxo de negociações ocorre predominantemente em vias como Rua Baltazar de Morais, Rua Tanque Velho e Rua das Vertentes, sendo que o registro mais recente disponível é de 26 de maio de 2026, referente ao imóvel na Rua Baltazar de Morais, 687, transacionado por R$ 800.000 com 120 m² de área construída.
Analisado pela equipe de dados da Casa Onze·metodologia·atualizado em
Preço do m² em Vila Nivi
O preço mediano por m² em Vila Nivi é R$ 3.030/m², calculado sobre 99 transações de apartamentos registradas em cartório (ITBI). Por serem valores de cartório — e não preços de anúncio — tendem a ficar abaixo do que se pede nos portais.
Apartamentos à venda em Vila Nivi
Um apartamento em Vila Nivi tem mediana de venda de R$ 340.000 (base ITBI) e mediana de R$ 3.030/m². Veja os imóveis disponíveis no mapa acima.
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Como está o mercado imobiliário de Vila Nivi?
Dados 100% públicos: cadastro de IPTU e transações registradas (ITBI). Os valores são da base do cartório (ITBI), não preço de anúncio.
Nos últimos 12 meses, o valor mediano de transação em Vila Nivi caiu 23,5% frente aos 12 meses anteriores; a mediana do período foi R$ 329.000 (base ITBI).
O preço dos imóveis em Vila Nivi subiu ou caiu? (mediana de transação ITBI)
2024-07 → 2026-04Cada ponto é a mediana de um único mês — passe o mouse pra ver mês a mês. Excluímos o mês mais recente, ainda em consolidação no cartório (poucas vendas distorcem a mediana). A variação de 12 meses (no resumo) compara o último ano com o anterior, leitura mais estável.
Valor mediano mês a mês (tabela)
| Mês | Mediana (ITBI) | Transações |
|---|---|---|
| ago/2024 | R$ 232.000 | 5 |
| set/2024 | R$ 500.000 | 4 |
| fev/2025 | R$ 235.000 | 3 |
| mar/2025 | R$ 545.000 | 6 |
| abr/2025 | R$ 357.500 | 6 |
| mai/2025 | R$ 450.000 | 3 |
| jul/2025 | R$ 436.089 | 6 |
| set/2025 | R$ 329.000 | 3 |
| out/2025 | R$ 390.000 | 8 |
| nov/2025 | R$ 269.000 | 4 |
| jan/2026 | R$ 435.000 | 4 |
| mar/2026 | R$ 225.000 | 5 |
Duas métricas distintas: a mediana histórica (R$ 300.000, todas as transações) e a mediana dos últimos 12 meses (R$ 329.000), que reflete o patamar recente — por isso fica acima da histórica quando os preços sobem.
Quanto custa um imóvel em Vila Nivi? (transações registradas, base ITBI)
Metade das vendas registradas em Vila Nivi fica abaixo de R$ 300.000; os 5% mais caros passam de R$ 688.000, sobre 445 transações de ITBI.
- Valor mediano
- R$ 300.000
- Top 5% (P95)
- R$ 688.000
- Total de transações
- 445
- No último ano
- 33 ▼ 23.5%
Que tipos de imóvel predominam em Vila Nivi? (perfil IPTU)
Predominam casas (53% dos imóveis cadastrados no IPTU), em prédios com mediana de 3 andares, ano típico 1990.
Quais foram as últimas vendas em Vila Nivi?
| Data | Endereço | Área | Valor |
|---|---|---|---|
| 26/05/2026 | Rua Baltazar de Morais, 687 | 120 m² | R$ 800.000 |
| 13/05/2026 | Rua Barisano da Trani, 29 | 75 m² | R$ 260.000 |
| 28/04/2026 | Rua Baltazar de Morais, 424 | — | R$ 275.000 |
| 31/03/2026 | Rua Mata Redonda, 504 | 72 m² | R$ 195.000 |
| 27/03/2026 | Rua Francisco Zanela, 111 | 66 m² | R$ 313.000 |
| 24/03/2026 | Rua Sebastião de Freitas, 96 | — | R$ 255.000 |
| 11/03/2026 | Rua Capricho, 1046 | 137 m² | R$ 199.220 |
| 03/03/2026 | Rua Sebastião de Freitas, 96 | — | R$ 225.000 |
| 06/02/2026 | Rua Dona Carlota, 88 | 118 m² | R$ 705.000 |
| 02/02/2026 | Rua Capricho, 236 | 170 m² | R$ 1.190.000 |
Quais ruas têm mais imóveis em Vila Nivi?
83 ruas
As vias com mais endereços em Vila Nivi são Rua Baltazar de Morais (118), Rua Tanque Velho (68), Rua das Vertentes (52).
Mostrando as 40 ruas com mais imóveis de 83.
Ruas mais caras de Vila Nivi
Por valor mediano de transação registrada (ITBI) — diferente de “ruas com mais imóveis”, que é a contagem de cadastro.
| Rua | Mediana (ITBI) | Vendas |
|---|---|---|
| Rua Cinco Pontas | R$ 600.000 | 7 |
| Rua das Vertentes | R$ 508.500 | 8 |
| Rua Capricho | R$ 400.000 | 96 |
| Rua Mata Redonda | R$ 396.000 | 12 |
| Rua João Martins Bueno | R$ 375.000 | 6 |
| Rua Maurício Semer | R$ 350.000 | 6 |
| Rua Cd de Assumar | R$ 347.500 | 20 |
| Rua Cesário Bastos | R$ 343.000 | 13 |
Medianas muito altas podem refletir imóveis comerciais, terrenos ou poucas vendas na via — não o preço de um apartamento residencial típico (mediana de apartamento em Vila Nivi: R$ 340.000).
Vila Nivi é caro comparado a São Paulo?
Vila Nivi é o 197º bairro mais caro de São Paulo entre 1.315 com dados públicos. A mediana de transação (R$ 300.000) está 67% acima da mediana dos bairros de São Paulo (R$ 180.000).
Bairros de mercado semelhante em São Paulo
| Bairro | Mediana (ITBI) | vs Vila Nivi |
|---|---|---|
| Vila Nivi (este bairro) | R$ 300.000 | — |
| Jardim Paulista | R$ 300.000 | +0% |
| Cerqueira César | R$ 300.000 | +0% |
| Vila Sônia | R$ 300.000 | +0% |
| Higienópolis | R$ 300.000 | +0% |
| Vila Gomes Cardim | R$ 300.000 | +0% |
| Vila Maria | R$ 300.000 | +0% |
Como é morar em Vila Nivi?
Vila Nivi caracteriza-se majoritariamente por casas, que representam 53% do cadastro de IPTU, e registra 1990 como o ano típico de construção. O bairro, que possui como principais vias a Avenida Jardim Japão e a Avenida Júlio Buono, contabiliza 1.148 imóveis no cadastro de IPTU, sendo 604 casas e 229 apartamentos em condomínio, com uma mediana de 166 m² construídos por edificação.
Perfil derivado do cadastro público de IPTU e de informações de transporte do bairro.
Perguntas frequentes sobre Vila Nivi
Quanto custa um imóvel em Vila Nivi, São Paulo?
Em Vila Nivi, a mediana de uma transação registrada via ITBI é R$ 300.000 considerando todos os tipos de imóvel, enquanto para apartamentos esse valor atinge R$ 340.000. Analisando os últimos 12 meses, a mediana registrada foi R$ 329.000, sendo que os 5% mais caros superam R$ 688.000. Estes valores refletem vendas reais de cartório e não preços de anúncio, conforme dados atualizados em julho de 2026. Como o volume de negócios oscila mês a mês, com destaque para outubro de 2025 que registrou o maior movimento na série com 8 registros, a mediana de 12 meses serve como a leitura mais estável para compreender o mercado local.
Vale a pena morar ou investir em Vila Nivi?
Vila Nivi ocupa a posição de 197º bairro mais caro de São Paulo entre aqueles com dados públicos disponíveis, apresentando um valor mediano superior à mediana dos bairros da cidade. O levantamento, baseado em registros de cartório, aponta um valor mediano de R$ 300.000, com o teto P95 atingindo R$ 688.000. No último ano, foram contabilizados 33 negócios, volume que equivale a 2,9% dos 1.148 imóveis cadastrados no bairro trocando de mãos no ano, enquanto a variação de preço registrou queda de 23,5% em 12 meses.
Metodologia e fontes
Os números desta página vêm de dados públicos, não de anúncios. As transações são extraídas do ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis), pago e registrado em cartório quando um imóvel muda de dono — por isso refletem vendas reais. O perfil dos imóveis (tipo, ano, andares) vem do cadastro do IPTU.
Usamos o valor mediano (e não a média) por ser mais robusto a valores extremos: metade das transações fica abaixo dele. O P95 indica o teto — os 5% mais caros. A base de ITBI inclui todos os tipos de imóvel do bairro (inclusive garagens e unidades pequenas), então o valor mediano pode ficar abaixo do preço de um apartamento típico.
Período dos dados: transações de ITBI até mai/2026. Indicadores recalculados em julho de 2026. Compilação e organização: equipe de dados da Casa Onze. Veja a metodologia completa.